房价地价双放开，上海拍出单价“地王”一个月后，土拍市场浮现三个特征

继8月7日上海在2024年第四轮土拍中拍出单价“地王”之后，上海第五批次土拍落槌，其中一宗地块经过163轮激烈竞价后，拍出了11.41万元/平方米的楼面价。

9月14日，上海市静安区灵石社区N070402单元094a-14地块、静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块举行现场交易会。两宗地块出让总用地面积约5.01公顷，起始总价106.79亿元，成交总金额120.25亿元。

其中，曹家渡社区C050301单元9A-20地块，最终由招商、南通瑞城联合体以56.5987亿元的价格竞得，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2%。这一单价低于今年8月7日徐汇区斜土街道XH128D-07地块拍出的13.1万元/平方米的楼面价，但同样超过了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录（楼板价10万元/平方米）。

另一宗灵石社区N070402单元094a-14地块，由中建玖合以63.66亿元底价竞得，成交楼面价6.83万元/平方米。

更值得关注的是，这是上海首次对热度较高地块施行“双高双竞”举措。今年以来，上海土拍规则已经多次调整，对溢价率的上限要求从10%调整为30%。此次则在明确第二轮竞价中以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

在“价高者得”之后，第五批次商品住房用地出让公告也明确，坚持市场化原则，由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格，并按国家和上海市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。

有专家表示，这也意味着，上海商品住宅地价、房价，均已放开。

在实施出让双高双竞、地价房价双放开的同时，为优化营商环境，上海市规划和自然资源局也提出，可以提供“交地即交证”和“交房即交证”的服务。由此，双高双竞、双放开、双同步，成为上海当前土拍的三大特征。

双高双竞

所谓“双高双竞”，是指两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。也就是说，竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“双高双竞”既考虑到土地限价的放开，也考虑到高品质或“好房子”建设的要求，所以具有综合的考虑。

根据8月15日上海市土地交易市场发布的第五批次商品住房用地出让公告，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间；

之后的“第二轮竞高品质”，对“商品住宅装修标准”“公共服务设施和公共空间”“高端人才住房配建比例”等系列举措选择应用、顺次竞买；“第二轮竞价”，是通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

与此前相比，在“竞高品质”环节，本次出让增设了“商品住宅装修标准”“公共服务设施”“高端人才住房配建比例”的3项指标，以鼓励市场主体建设优质住房，提升居住配套的公共服务功能和高品质公共空间环境，吸引人才落户发展，营造宜居宜业、安居乐业的环境品质。

地块的高品质建设导向和具体竞争指标，均在出让条件确定阶段，由上海市相关部门会同相关区政府（出让人）通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。而在地块成交后，高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同，实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管，确保高品质建设要求落地。

此次土拍中，曹家渡社区地块竞争相对激烈，吸引了中海、招商&南通瑞城、象屿&越秀、保利发展&上海建工共7家企业竞拍。灵石社区地块由中建玖合竞买。 根据“双高双竞”的模式，两幅地块在“第一轮竞价”中确定了差异化的溢价空间，其中曹家渡社区地块设定了40%的溢价率上限，而灵石社区地块则设定为30%。

不过，曹家渡社区地块没有触发第二轮竞高品质阶段，也没有触发价高者得的阶段。严跃进表示，这说明房企拿地方面虽然积极，但也理性了很多，购地市场的竞争主体总体上保持理性的拿地策略。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰解释说，曹家渡社区地块近静安寺、百乐门，是老牌豪宅地段，且地块无中小套型限制，但地块整体不方正，并有一条对外开放的公共通道横穿地块，未来开发难度或较大。

在严跃进看来，此次“双高双竞”模式的土地交易，也为后续高品质住宅的用地规则进一步优化创造了条件，有助于更合理制定土拍规则，推进高品质住宅的建设。

据了解，之后批次的土地出让中，上海将继续执行“双高双竞”。业内人士表示，此举有利于在一众竞买的开发商中，好中选优。

中指研究院也表示，上海此次土拍规则的调整有利于提升资源配置效率，让“市场的归市场”有助于引导居民预期，恢复市场信心，同时“竞高品质”也有助于加快推动“好房子”建设进程，为居民提供更加舒适和宜居的居住环境。

土拍规则再调整

这不是上海今年第一次调整土拍规则。

6月7日，上海市土地交易市场发布2024年上海市第三批次商品住房用地出让公告，同时对土拍规则进行调整。具体而言，就是取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，并按价高者得的原则确定竞得人。同时提出，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。

与此同时，此次规则调整，开始将高品质的多项指标纳入其中。公告称，为响应人民群众对优质住房的新期待，市级部门在出让条件确定阶段，通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、市场需求等方面情况，差异化确定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质。

土拍溢价率10%的上限要求，源自2021年。当年3月发布的《关于进一步加强本市房地产管理的通知》，要求深化完善房价地价联动机制，在此基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。当年4月，上海对土拍竞价规则作出调整，在房价地价联动机制下，每宗土地设定起始价、中止价和最高报价，最高报价一般限定为起始价的110%，即溢价率上限为10%。

随着10%溢价率上限的取消，上海热门地块热度逐步提升。

7月9日的第三批次商品住房用地出让，是5月27日“沪九条”出台后上海的首批土地出让，共出让4幅商品住房用地，土地出让总面积约15.29公顷，规划建筑总面积约28.99万平方米，成交总价约91.33亿元。从竞拍情况看，共有13家房企参与竞买。其中，杨浦区平凉社区地块9位竞买人经过60轮竞价成交，成交溢价率达21.18%；杨浦区长白社区地块4位竞买人经过79轮竞价成交，成交溢价率达17.12%。

随后的8月7日，上海迎来2024年第四轮土拍，本次出让的5宗地块中，最引人关注的就是徐汇区斜土街道XH128D-07地块，经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，最终由绿城以总价48.05亿元斩获，成交楼面价达13.1万元/平方米，溢价率达30%，打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录(彼时楼板价10万元/平方米)，成为全国单价“地王”。

土拍热度的上升，显然对上海土地市场和楼市的信心产生了正向作用。

9月14日，国家统计局公布的最新数据显示，同比来看，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格下降4.2%，降幅与上月相同。其中，北京、广州和深圳分别下降3.6%、10.1%和8.2%，上海上涨4.9%。环比来看，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%。

今年以来，上海统筹安排供应规模、结构和时序，进一步加大区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求旺盛地区的优质地块供应。

上海市规划与资源管理局自然资源利用处负责人表示，目前上海正在从住宅用地的储备端加强研究，以形成规划、储备、出让的良性循环。

同时，为推动项目加快开发和上市，上海也推出“交地即交证”“交房即交证”。也就是说，企业在签订土地出让合同到正式交地的时间内，如果能够完成土地出让金付讫、契税完税、地籍调查等，就能在政府交地的同时拿到产证。另外，通过登记部门、税务部门等的提前服务，开发商交房时，业主可以同时拿到房屋钥匙和房屋不动产权证。

不再要求单个项目配建5%的保障房

另外值得注意的是，静安区灵石社区N070402单元094a-14地块、静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块均不需要配建保障房。

变化始自今年的第四批土拍，上述“地王”项目——徐汇区斜土街道XH128D-07地块，破除了以往上海土地出让的惯例，不再需要配建5%的保障房。

原因是，目前上海正在开展保障房货币化配建试点，结合房地产市场供求关系和保障房供需的新变化，统筹市场和保障、增量和存量，探索保障房货币化配建新机制，走出保障房房源筹措新路径。

根据上海市房屋管理局官方微信公号推文，保障房货币化配建机制，是指在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。

借助这一试点，徐汇区斜土街道XH128D-07地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金，由徐汇区财政部门安排专门预算资金，收购徐汇区龙华街道海波花苑96套存量房屋用作为保障房供应。

近年来，上海通过新建、配建、改建等多种方式筹措供应保障性租赁住房。目前则在按单个项目配建、按区统筹配建的实物配建模式外，进一步探索保障房货币化配建新机制，形成保障房房源筹措新路径。

数据显示，截至2024年7月底，上海已累计建设筹措各类保障性租赁住房51.7万套（间）、供应32.3万套（间），分别为“十四五”规划总目标的86%和81%。