乐山一小区车位上锁陷“只售不租”争议：业主质疑被倒逼买车位，开发商称为规范管理

最近，四川乐山一小区部分业主在网上反映，小区地下车位被安装地锁，未买车位的业主不能进入地下车库停车，质疑开发商“只售不租”，倒逼业主高价购买车位。

对此，涉事小区开发商向红星新闻表示，该小区大部分产权车位已售卖，剩余未售车位及人防车位此前一直供业主免费停车，现在准备将剩余产权车位进行出售，需要提前进行规范管理，不存在“只售不租”和“倒逼业主高价购买车位”的情况。

▲上锁的地下车位

有律师认为，如果小区车位“只售不租”，等于变相剥夺业主停车需求。在车位没有售出的情况下，开发商应该通过出租等方式满足小区业主使用停车位的合理需求。

业主反映：

小区剩余车位被安装地锁

质疑“只售不租”侵犯业主权利

近日，乐山“18℃森林”小区业主在网上发帖反映，开发商将卖不出去的车位和人防车位均安装了地锁，以“只出售车位，不提供租赁和临时停车”的方式，倒逼业主购买高价车位，未买车位的业主不能进入地下车库停车。

该发帖网友还引用《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，认为开发商侵犯业主权利。

对此，有网友认为，此举不妥，应该起诉开发商；也有网友认为，既然是开发商自己的产权车位，如何处置是开发商的权利。

▲涉事小区

7月4日，红星新闻记者在该小区地下车库看到，大部分车位均贴有“私家车位”字样并标注了车牌号，另有不少车位安装了黄色地锁，其中一部分被锁的车位上方还贴有“人防车位”字样。

对于部分车位被安装地锁，小区业主看法不一。有业主向红星新闻表示，这些没售卖或出租的车位早就应该规范管理了，以前太混乱，不少人乱停乱放，现在秩序好多了。也有业主认为，开发商把车位锁了不拿出来出租，可能就是想高价出售给业主。

物业说法：

车位地锁系开发商安装

配合清理占位车辆，此前未出租过

随后，红星新闻记者以业主身份向该小区物业公司询问是否有车位出租。工作人员表示，目前只有其他业主购买的产权车位拿出来出租的，未售产权车位及人防车位的使用权被开发商回收了，暂时没有出租的。

该工作人员还表示，之前该小区的未售产权车位及人防车位都是业主免费停，也从来没有出租过；人防车位是不能买卖的，地锁是开发商安的，没卖的车位听说是准备要拿来卖了。至于下一步人防车位及开发商没卖出去的车位会不会出租，其表示不清楚。

红星新闻记者了解到，该小区物业曾于4月28日张贴通知称，5月7日起配合开发商对小区地下车库道闸系统进行升级改造，启用地下车库自动计费系统；开发商于5月7日统一收回人防车位，暂停使用，物业将配合开发商清理占用车辆。

随后，记者表明身份，前述物业工作人员告诉红星新闻，该小区有地下车位648个，其中人防车位84个，对于未售车位数量，物业也不清楚。有部分业主对人防车位有争议，他们认为人防车位占用了公摊面积，使用权应该属于全体业主，供业主免费停车，并希望一直免费停。

“虽然现在地下车库启用了停车收费系统，但那些没有买车位的车子也进来了，他们也不愿意缴纳停车费。”该物业工作人员说，前不久还发生过有业主开车堵住车库大门的事情，物业对此也很无奈。

开发商回应：

准备出售剩余产权车位

提前规范管理，不存在“只售不租”

红星新闻记者联系上小区开发商，相关工作人员称，人防车位的所有权属于国家，开发商没有权利出售人防车位的使用权，但是该公司在人防办办理了人防工程平时使用证，平时由该公司管理和使用人防车位，下一步是否以租赁的方式给业主用，由公司领导来决定。

至于部分业主关于地下车位“只售不租”的质疑，该工作人员表示，小区交房已经4年，大部分产权车位已售卖，剩余的产权车位大概只有几十个。此前未售车位及人防车位都是给业主免费停车的，现在公司准备将未售车位进行出售，为便于下一步营销活动开展，必须先规范管理起来。

“可能之前那些业主免费停车习惯了，现在不让停就有意见。个别业主甚至提出一些不合理的要求，让开发商解决免费停车问题。”该工作人员表示，如果没买车位的也想进来随便停，这对买了车位的业主也不公平。

该工作人员表示，目前，他不知道怎么定价的，但最终这个价格肯定是随行就市，会是一个比较合理的价格。另外，不存在“只售不租”和“倒逼业主高价购买车位”的情况，最终会根据剩余产权车位的销售情况来看，如果实在卖不出去应该也是会出租的。

人防办规定：

人防车位不能买卖

可以出租使用权获得收益

据乐山市人防办官网信息显示，《乐山市人民防空工程平时使用管理暂行办法》第六条规定，人防车位不能进行任何形式的产权交易（不得出售或抵押），不得办理不动产权证。

该办法第七条则规定，主体责任单位可以采取出租防空地下室停车位使用权和经营权的形式获得收益。出租、转让使用权必须依法签订有效合同。每次出租、转让时间不得超过《人民防空工程平时使用证》有效时限。

红星新闻记者查询发现，今年1月，乐山市人民政府国防动员办公室专门下发了《关于进一步规范人防车位租赁的通知》（以下简称《通知》）。《通知》称，近期，该市国动办通过检查巡查、12345心连心市民服务热线反馈、群众来电来信等渠道，发现部分房地产开发企业在租赁人防工程区域内平时用于停车功能的停车位（简称“人防车位”）时，存在不规范甚至不合法的现象，给购房群众的生活和日常停车带来不便。

《通知》明确，人防工程是国防工程，属国家所有，投资建设单位或者其授权对该人防工程进行日常管理单位（如物业公司等）对人防车位只具有使用权，人防车位只能进行租赁，不能进行产权交易（不能买卖），不能办理不动产权，且租赁年限不得超过《人民防空工程平时使用证》年限5年。

律师声音：

车位、车库应首先满足业主需要

“只售不租”变相剥夺业主停车需求

红星新闻记者在网上查询发现，乐山该小区业主遭遇的情况并非个例，不少地方小区业主也面临类似尴尬，没买车位或租不到车位的业主无法进入地下车库。不过，广州、山东等地已出台地方性规定，车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要，建设单位不得以“只售不租”等名义进行拒绝。

对此，北京威诺（成都）律师事务所律师郭金福表示，根据民法典规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位一般属开发商所有，开发商有权对其进行售卖或出租。

不过，郭金福认为，根据《四川省物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。有的业主可能经济条件不允许，有的业主可能觉得自己不需要买车位，开发商“只售不租”是变相剥夺业主使用停车位的需求。在没有售出车位的情况下，开发商应该通过出租等方式满足小区业主使用停车位的合理需求。

“停车位作为小区的一项重要配套设施，在建筑规划设计时应达到强制性的规划指标，因此住宅小区内经规划建设的地下停车位，虽然产权归属于开发商，也应当根据民法典第二百七十六条规定，首先满足业主的需要。这种满足业主的需要当然是以正常使用为目的。”四川骥志律师事务所主任马显庆认为，虽然法律没有对停车位“只售不租”是否违法做出明确规定，但停车位“只售不租”这种做法显然限制了业主正常、合理的使用，也违背了“停车位首先满足业主需求”的立法精神。

马显庆认为，如果开发商“只售不租”，或者以远高于市场价格出租车位，也是不行的，等于是变相胁迫业主购买车位。如果业主对此有异议，最好通过小区业主委员会向行政主管部门进行投诉、双方协商解决。