二手房业主，又要哭了

中国人讲究“福兮祸所依，祸兮福所倚”。

福与祸相互依存，互相转化，坏事有时也能引发出好的结果。

典型如中国房地产，近两三年来，全国各地楼市成交虽然不是那么理想，房企的生存权遭遇史上最严重的挑战。

也正因为如此，开发商为了生存，只能求变。

很多在过去多么离谱的现象，比如房屋质量不过关、零公摊、期房销售等等。

那些购房者在过去翘首以盼的，在今天终于开始一一实现了。

最典型的就是公摊面积，已经快成为“历史遗迹”了。

最近“零公摊”开始在各大城市落地开花。

最早是广州，去年就在户型上面做了很多调整，比如阳台面积占比扩大到20%飘窗尺寸扩大到0.8米等等。

《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》

户型规范调整后，广州新房市场迎来翻天覆地的大转变。

今年广州大量的新房入市，套内面积去到100%已经成为标配了，如今开发商已经在卷得房率130%的产品。

广州打响户型改革第一枪后，今年来越来越多城市跟风“零公摊”。

前一阵子，深圳也更新了《深圳市建筑设计规则》，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整。

早十年深圳的住宅，特别是潮汕开发商特别喜欢高赠送，89平搞出120平。

但后来在强监管之下全都取消了，近些年深圳的新房得房率普遍只有70%，可以说是全国最低一档了。

最近新规后，龙华的一个项目中建.鹏宸云筑新房使用率接近100%。

预计后续深圳新房户型都会轻松达到90%以上，甚至是100%。

长沙在户型新规后，累计赠送的面积最大可做到套内建筑面积30%左右，也就是后续推出的房子会超过100%。

浙江绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，都按照“计容新规”去打造，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。

肇庆最直接，从5月1日起，实行按住房“套内面积计价”宣传销售。

……

今年开始，全国越来越多城市加入“零公摊”阵营，未来公摊面积也会逐渐地被瓦解。

过去大家谈起公摊面积就怨声四起。

我记得最过分的一个案例是，21年青岛维多利亚楼盘公摊竟然高达46%，100平的房子，业主最后到手的仅有54平。

更过分的是，你却被告知这是一个合规现象。

在过去二十多年房地产“卖家时代”，我们普通人买房的公摊大部分都是10%-30%之间，购房者真的太卑微了。

现在市场行情不好，前一段时间房企发布了中期业界报告，仅万科一家营收超过千亿。

76家已披露中报的内房股，有超过六成的净利润录得负值，即便累计来看，76家房企的净利润加在一起，录得了超过650亿的亏损。

也就是说房企辛辛苦苦大半年，还亏了几百亿。

为了讨好消费者，无论是政策还是开发商都得降下身段，开发更好的产品去争夺买房人。

天平终于倾向买家这一端。

当然网上很多专业人士都在嘲笑，目前这种“零公摊”和真正意义上的零公摊还是不一样的。

但是起码相比之前打折后的房子，现在100%也算是踏出巨大的一步了。

而真正的零公摊，随着市场的逐渐完善，规则总有一天会更改过来的。

不过很多人可能只看到表面上的一层，虽然零公摊对于对于新买房人来说肯定是好事一桩。

但是这背后其实就是在割二手房业主的肉，放他们的血。

大家想想，现在本来房子就不好卖了，二手房挂牌要是按照市场价卖压根没人看你的房。

现在二手房之所以比新房更加受欢迎主要是因为两个原因，

价格降到位

现房，所见即所得。

但是未来这两点都会被新房市场一一击破。

首先是价格，在过去高公摊面积的时候，建筑面积130平左右，使用面积才能够达到100平。

但按照现在的新规：

一套建筑面积89平的房子，使用面积最高可以达到106平！

一套建筑面积100平的房子，使用面积最高可以达到120平！

一套建筑面积140平的房子，使用面积最高可以达到170平！

我们来计算一下中间的差价。

新规套内106平的房子，建筑面积89平，单价2万，总价178万，套内实际单价1.67万。

按照过去公摊面积来计算，同样套内106平，建筑面积130平，单价2万，总价要260万，套内单价2.4万。

算下来同样使用面积的房子单价，新房比二手便宜了近一万元一平。

举一个现实中的例子。

广州天河牛奶厂板块，华润天合88平的户型得房率约为78%，套内面积约为69平，目前挂牌单价约为6.9万/平，套内面积的单价8.9万/平。

而周边的新房越秀观樾新房7.3万-9万/平，就取中间值8万吧，建面140平得房率120%，套内为168平，套内单价6.6万。

房价越高，中间差距就越大，如果仅看建面单价，大家相差无几，但是一看套内面积单价，差距就很大了。

现在的新房除了超高的得房率之外，容积率也是非常低的，随着7090政策的逐渐瓦解，低于2%容积率的产品也会陆续上场，更别说两梯两户这些都是属于基操了。

作为购房者你会怎么选？肯定是新房啊，此时二手房业主内心受到一万点伤害。

以前很多购房者担心新房会烂尾，或者一些质量问题，不敢买新房。

今年全国各地为了推动刚需上车，包括北上广深杭等热点城市都在进行“现房销售”试点。

深圳即将在10月8日出让的A219-0080宅地，也要求全部“现房销售”。

最近高层传出来口风，基本也确定了“现房销售”就是未来的方向。

8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会中，就提到：

有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。

在更早之前的3月份，前央行行长易纲表示，接下来要建立设立房地产预售资金保险机制，给房企三年时间，后续过渡到以现房销售为主。

而在这三年里，很多细节也在优化，比如广州已经下发了“交房即交证”的工作通知。

只要房款交齐，现场缴纳税费后即可办理红本，如果你买的是现楼，那就是购房当下即可交证。

实现现房销售之后，未来烂尾楼就会彻底成为历史。

房子也会成为和普通商品一样，老百姓摸过看过之后，再决定买不买，一切都是所见即所得。

以上这些最大的获益者肯定就是准备上车的购房者，但是最受伤的则是过去十年上车的二手房业主。

后续想要卖房，产品上你是没办法竞争的过新房的，唯一的杀手锏就是降价。

目前很多房子得房率都是7成或者8成左右，但现在挂牌价展示的都是建面单价，真实的价格其实还要贵20%-30%。

公摊面积的这部分溢价肯定会被现在的新房打下来。

等到市面上的“零公摊”的新房越来越多，各大城市纷纷执行套内计价后，二手房价格才会逐渐趋于套内计算。

也就是说二手房业主还要被持续的被割血……

当然，如果我们从长远来看，在这个过程中，中国房地产市场其实也悄悄地完成了一次重生，对还没上车的年轻人来说也算是好事一桩了。