成都楼市备战“金九银十”：部分楼盘花式蓄客，高端项目积极推新

越秀天悦云萃售楼部。孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎丨成都报道

“现在一天要接待几十组客户，忙不过来了。”成都保利璟园的置业顾问告诉中国房地产报记者。

市场瞬息万变，前两个月成都新房供销双降，市场不容乐观。如今随着成都天气连续霸屏全国高温榜，新房市场也出现回暖趋势。

自8月起，成都出台多项鼓励购房政策后，多个渠道反馈，看新房的人明显多了。加上近期部分区域跟进出台详细购房优惠细则，还有多个关注度高的改善项目计划在9月入市，政策端和市场端利好达到了空前高度。

长期研究成都楼市的专家王巍认为，2024年已过半，7月、8月市场不好，出于业绩考虑，很多房企不得不延长蓄客期，把推盘推迟至9月、10月。虽然现在的“金九银十”成色不如以前，但也是房企去化必须争取的节点。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪则认为，9月前多项新政持续发酵加之优质好盘的推新，这些积极变化将逐步体现到新房成交上，预计本次“金九银十”成都新房成交会较当前好转，但可能较难赶超去年同期。

新房成交面积下降

项目花式降价促去化

9月1日，成都青羊区新购房政策开始试行。除金融扶持、支持团购、房票安置、鼓励以旧换新外，《青羊区促进房地产市场健康发展的若干措施》特别明确：凡2024年1月1日至2025年2月28日期间，完成网签备案的新建住宅购房者，若其子女在2025年有入学（园）需求，经公安预审具有落户条件，在保障户籍适龄儿童入学（园）的基础上，参照青羊区户籍适龄儿童入学（园）办法，“可在新建住宅购房片区的区属公办幼儿园、小学、初中入学（园）。”

“青羊区房价太高了，之前不敢看。”作为成都传统的教育强区，此次青羊区释放的诚意让李先生感到惊喜。平时只看武侯新城和二八板块新房的他，现在觉得如果孩子在青羊区能有好学校上，感觉也能冲一冲。

成都商品住宅认购量价走势。来源：克而瑞四川

8月成都新房市场低迷，政策层层推进，还是以激励项目努力去化为主。

克而瑞数据显示，8月成都新房只成交了92.73万平方米，环比下滑7%，仅比春节月的成交量高。王巍分析认为，当前人口增速和城镇化都在放缓，购房者更看重自住，项目价格、品质和周边配套缺一不可。这样的心态，会让一般的营销动作都没效果。

正如李先生所言，如果不是买新房可以享受就学支持，他根本不会对在青羊区买房起心动念。但无论政策调整还是市场自我修复，想完全解开购房者买房“痛点”，非常困难。

受成交量影响，供应方面也有所变化。克而瑞数据显示，8月成都中心城区仅6次开盘，环比下滑25%，推盘量降至新低。一位项目营销负责人告诉记者，推新不如扎实做好蓄客、消化库存。

9月5日，爱情玺樾万璟售楼部内人头攒动。孟双奎/摄

市场降价动作更加明显。

9月4日，位于青羊区成飞板块的爱情玺樾万璟项目推出了20多套特价房，单价1.3万元/平方米。记者发现，爱情玺樾万璟此前5次取证，备案单价都在2万元+，现在每平方米降价7000元+，降价力度连很多渠道人员都直呼不可思议。

无独有偶，天府法务区的保利璟园近期也将推出特价房源，均价仅1.7万元/平方米左右。建筑面积约141平方米的户型以前要卖300万元左右，现在预计230万元左右就能成交。置业顾问告诉记者，这样的特价房源只有几套，现在来售楼部看房的人比较多，预计几天就能卖完。

另据记者不完全统计，龙湖天府青云阙、天府九里、西宸御湖境、国宾华曦府、龙湖天澜等绝大部分楼盘，都有不同程度的优惠。

王巍认为，位置、产品、配套都比较一般的项目，去化只能靠降价。“他们的竞争对手是区域附近的二手房，如果价格比二手房高，购房者就会考虑去二手房市场捡漏。这也是今年成都二手房网签数量比新房高很多的原因。”

上述项目营销负责人则表示，市场低迷并非一日之寒，想要完全扭转市场局面几乎不可能。即使现在售楼部开始热闹，他们对后市判断依然谨慎，无意在“金九银十”推新。

言外之意，部分楼盘想要抓住“金九银十”努力去化，不排除继续降价的可能。只是考虑到老业主的情绪，会将降价房源包装成工抵房，分批次少量多次推出，整体市场降价促销的趋势不可逆。

多个高端项目将入市

提振市场信心

高端项目的处境则截然不同。

据不完全统计，9月成都预计有15个项目推新，其中西派交子、越秀天悦云萃二期这样关注度高的高端改善项目也将在9月推出新房源。

8月31日这天，位于成都林家坝板块的西派交子售楼部有两三百组客户到访，气氛热烈。置业顾问告诉记者，现目前排号人数已经快接近首批次房源套数的3倍。“冻资20万元可以额外再优惠3个点”。

9月1日，成都很多购房群和自媒体账号被越秀天悦云萃二期建筑面积约143平方米户型刷屏，如此明显的宣传铺排显然是为项目取证开盘造势。一位成都房地产媒体负责人透露，越秀天悦云萃二期建筑面积约143平方米的洋房优惠后总价可能在450万~500万元。

而最新取证的龙湖观萃精装总价为369.14万~858.94万元，蔚蓝卡地亚花园城蓝庭更是千万级豪宅。其实这样的高端改善项目，即使算上优惠，也是普通购房者难以企及的。

正如青羊区的建发书香云锦置业顾问所言，项目优惠不大，建筑面积约130平方米的户型总价在420万~440万之间，建筑面积约143平方米的户型总价在480万~530万之间，毕竟价格与价值是永远对等的。

他们推盘的自信来自市场。

上周开盘的四川师大站TOD·锦江府南苑组团推货，单价30892元/平方米，开盘去化高达九成。另有数据显示，今年1~7月成都1000万元以上豪宅成交683套，创下同期新高。

王巍认为，高品质的项目甚至豪宅的热销，给市场传递了一定积极信号，有利于提振市场信心。只要产品足够稀缺、足够有质量，依然不会缺乏买家，倒逼开发商研磨产品的能力。对于普通购房者来说，抓住“金九银十”绝大部分楼盘降价的节点，以更低的成本完成买房置业，也是不错的购房窗口期。

据麟评居住大数据研究院监测的市场信心指数，8月成都市场信心指数为-0.85，较7月回升0.04。虽然仍处于市场低迷区间，但可以看到，利好政策一经推出，短期内市场信心确实会出现一定的修复迹象。

关荣雪认为，目前楼市的需求、购房者的收入和信心都还需要一定时间恢复，后续仍然需要政策的积极引导以及经济就业环境的改善与稳定。