“共有地盘” 谁说了算？

本文转自：海南特区报

记者走访：海口部分小区公共区域被占用

“共有地盘” 谁说了算？

堆杂物 晾衣服 乱停乱放……

海甸三东路某小区一楼梯间堆放了不少杂物。

在怡心一横路某小区A座，一个液化石油气储罐放置在防火门旁。

本报讯 小区楼道、楼梯间、绿地等公共区域属于业主共有，理应由业主共享。记者日前在海口走访发现，不少小区存在公共区域被侵占的现象。有业主表示，小区公共区域归全体业主共有，个人无权私自占用。记者 林鸿晖 文/图

数 据

一年内相关诉求近8000条，多为公共区域被占用

记者在海口12345政府服务热线网站上搜索关键词“公共区域”“消防通道”等，发现2022年11月5日至2023年11月5日期间，相关投诉共有7842条，其中与公共区域有关的诉求2314条，与消防通道有关的诉求5528条，投诉内容多数涉及公共区域（消防通道）被占用或堵塞。

9月19日，一位海口市民投诉称，海府路某小区3栋一业主占用消防通道放置鞋柜，且鞋柜面积很大，存在消防安全隐患。9月18日，有市民反映，海甸岛某小区9栋一业主占用公共区域放置鞋柜，在消防通道堆放杂物。9月16日，一市民投诉，海德路某小区有多辆电动车占用公共区域乱停乱放，严重影响居民正常出行。9月7日，有市民称，金濂路某小区消防通道长期被机动车占用，物业一直没有整改。

走 访

现象1

部分小区楼道竟放置纸箱等易燃物

楼梯间是小区的公共区域之一，是居民行走的通道，也是消防安全通道，更是发生火灾时用来逃生的“生命通道”。但日前记者走访时发现，即使楼梯间或楼道狭窄，也有居民占用放置鞋柜、自行车、纸箱等物件。

记者在怡心一横路某小区A、C座看到，不少楼梯间、楼道堆放了杂物，甚至用来晾衣服。其中，在该小区A座9楼楼道内，不仅堆放了多个不同规格的鞋架、桌子和自行车，还在防火门旁放置了一个液化石油气储罐，存在较大安全隐患。在8楼防火门内外两侧堆积着大量的纸板、纸盒、塑料袋、鸡蛋盒等易燃物，还放置木凳、衣帽架、雨衣、雨伞等日常生活用品。在A座一楼一出入口处，还堆积了不少木板和木架。见记者拍照，一位路过的居民表示，这些木板和木架是其刚拆卸下来的床，第二天会清运。

在该小区C座部分楼层，同样存在楼梯间堆放杂物的情况。在通往楼梯间的通道上，不少居民放置了置物架（柜）、婴儿车、纸箱、床垫、盆栽等杂物。位于10楼的楼梯间更是堆积了大量铝材窗、纸箱等物品。其中，铝材窗堆放的位置处于楼梯间出入口附近，严重影响居民出行。

在长堤路某大厦10楼，大量木床部件占据了楼道超一半宽度，居民只能侧身通行。而楼梯间内，同样被床头板、沙发等杂物占据。

记者在龙华路某大厦、文联路某小区、海甸三东路某小区等多个小区走访时，同样发现小区公共区域堆积杂物的现象，其中不乏纸箱、塑料袋等易燃物品，部分堆放的杂物更是占据了公共区域大部分面积。而在海甸三东路某小区15楼一处公共区域，除了堆积杂物外，还放置了晾衣架，架子上挂了不少衣物。

现象2

添堵！消防通道上乱停乱放

消防通道=生命通道！一旦发生火灾，占用、堵塞消防通道将严重威胁人们的生命和财产安全。记者在走访部分小区时发现，不少人占用消防通道停车，给生命“添堵”。

在怡心一横路某小区，尽管部分路面上标有“消防通道”字样，但仍被不少车辆占用。一些电动车违规停放区域的不远处就是小区规划的电动车停放点。

在海甸二东路某小区消防通道上，也停放了不少车辆。其中，小区一消防通道上停放了3辆小轿车，占用了原本宽敞的消防通道，居民只能从3辆车之间的狭窄处通过。此外，小区一单元出入口附近贴有“消防通道 禁止停放电动车”的警示语，但仍有不少人在此处违规停放电动车。

现象3

楼道内加装铁门封闭共同出入口

走访时，记者发现部分小区居民在楼道上加装铁门，甚至封闭小区部分公共区域。

在长堤路某大厦11楼通往楼梯间的楼道内，有一扇未上锁的铁门。记者通过走访其他楼层居民得知，此处原先应为防火门。

在文联路某小区、海甸三东路某小区内，记者同样发现小区公共区域被封闭情况。其中，有人将防火门拆除后更换成铝门，有人设置铝门封闭自家大门前的部分公共区域。

家住海甸岛某小区的曾先生表示，他居住的小区内，也存在有人封闭公共走道的情况。“有人封闭了自家大门前的一部分公共区域，还有多户业主达成共识后，封闭了共同出入口通道。”

说法

占用公共区域造成他人损失或损害需承担赔偿责任

小区公共区域有哪些？小区公共区域被占用该如何维权？侵占小区公共区域该承担哪些法律责任？针对这些问题，记者日前采访了海南大兴天泰律师事务所律师刘鹏。

刘鹏介绍，从物权的角度看，《民法典》物权篇第六章对小区等建筑物的公共区域的权属做了明确规定。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此也做了明确规定。其中第3条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有。《物业管理条例》中也明确规定，楼梯口的公共走廊属于业主共有的部分，其主要用途是为了业主行走方便。如果有人随意占用小区公共走廊、楼梯间、楼顶平台、绿地等小区公共场所堆积杂物妨碍他人通行，属于违法行为，也侵害了其他业主的合法权益，同时存在安全隐患，更会严重危害到业主们的生命安全。

那么，受到侵害的业主该如何维权？刘鹏指出，《物业管理条例》第45条规定，对物业管理区域内发生的违法违规行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。其次，作为直接受侵害的业主，可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护自己的合法权益。

同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，受侵害业主可以根据上述法律规定，向人民法院起诉，要求侵权人排除妨碍、消除影响、赔偿损失。

“此外，行为人若占用公共区域造成他人人身损害或者财产损失的，应视为具有过错，按照《民法典》的规定，需要承担赔偿责任。”刘鹏说道。