中海大吉巷，初见很惊喜，然后呢？

端午节前一周的周日，位于西城区菜市口的中海大吉巷开业了。

人气很高，开放当日，客流突破20万。端午节假期三天，客流超50万，依官方数据看，它与朝阳合生汇端午的客流相差无几。

大吉巷花墙

社交媒体上，大吉巷也成为热门话题，相关话题阅读量突破千万。不少人来闲逛体验，来打卡拍照。开业没几天，大吉巷就有了“南城太古里”、“菜古里”等多个称号。

带着一颗好奇心，作者打算去体验下这个传说中不一样的商场。按照习惯，在某书上查找攻略，却发现一个很有意思的现象，网友们对大吉巷的评价两极分化很是严重。

逛了还想来，不傻大空，不土不破不乱套；

北京难得位置在市中心又很city的地方；

中庭建筑很美，值得来看看，虽然有点不完善，但真的是新的南城之光，像样！

没有胡同有意思，走完了什么也没记住；

杂货类还行其他没兴趣，缺个快消类服装品牌；

很莫名其妙的招商，楼下净是按摩美甲，楼上没什么一线知名品牌，感觉像跳蚤市场；

评价反差如此之大，大吉巷究竟如何？带着问题，我们去商场里找答案。

01新鲜感褪去后

工作日下午，作者来到大吉巷。首先，交通先给个赞。西侧是菜市口大街，北侧是骡马市大街，开车可直达西单、牛街、南二环等。地铁的话，4号线和7号线换乘站菜市口站c口直通大吉巷B1层，不用多走路直接开逛。

地铁直通大吉巷

西城区菜市口片区，历来缺乏大型商业体，居民购物主要依赖稍远的西单、崇文门等地，大吉巷的出现恰好填补区域商业的空白，为附近居民提供一个家门口的购物休闲之所。此外，大吉巷的建筑风格，让人眼前一亮。无论是地下，还是地上的建筑，都能看到大量传统元素的应用，比如青砖灰瓦、垂花门、影壁这些传统建筑符号。

地上街区中，西侧区域建筑均打造成四合院样式，与康有为故居等文保建筑交融在一起，给消费者一种在四合院逛街的场景体验。以此看，大吉巷是一个很北京的商场。

大吉巷建筑

身为非标商业，大吉巷在体验场景的丰富度上，也是做足了功夫。合院式街区形态，使得室内外形成联动，室外的休闲感与室内商业的功能性相融合，打破边界，让消费体验更为立体。还有形如土楼的中央下沉式广场，阶梯式的花园广场，多样化的绿地景观等等，为大众营造一个更具沉浸式且满足情绪的体验空间。

大吉巷社交空间

大吉巷社交空间

再者，大吉巷引进的部分商业品牌，给人耳目一新的感觉。比如传递新中式生活美学的东方境，以服饰、茶、香、瓷器为载体的空间中，可以感受到浓浓的东方艺术氛围；再如RE而意与le coq sportif 联名定制店，在中式建筑中特别设计了露台区域，体验骑行文化与休闲生活的融合之美......

大吉巷特色品牌

肯定了优点，接下来我们再谈谈不足。

首先定位似乎不够清晰。从官方消息看，大吉巷定位是“城市会客厅”。但其所在的菜市口整体属内城生活区，居住人口多。从这点看，它与西单、王府井甚至三里屯有着本质区别，它不太可能成为全北京人或外地客的会客厅，更应该是一个契合区域消费需求的会客厅。

但大吉巷的业态又不够烟火气。日常生活所需的超市、电影院在这里是零存在。60余家餐饮品牌中，适合居民休闲的特色小馆、小酒吧在这里几乎没有。反而写字楼、商务场景标配的喜家德、马记永、霸王茶姬等快餐茶饮以近40家的体量，成为这里的主角。

茶饮品牌

茶饮品牌

其次，场景空有其表，缺乏内容。据中海商业人员透露，大吉巷是先定文化故事线再搭框架填内容。目前来看，“在地文化”除了建筑外，其他方面几乎无体现，同时内容也属实欠缺。以其特色所在的下沉广场和阶梯花园广场为例。开业至今，下沉广场仅供展示，并没有结合自身特色利用起来做相关活动；阶梯花园广场除了周末一些音乐演出外，亦无其他呈现。

反观时尚潮流地标的THE BOX朝外，以中央露天广场作内容载体，从街头表演、艺术展览到露营市集、Livehouse演出等，持续性的各种活动，成为青年文化专属符号，增强年轻人对项目的文化认同。

下沉广场

再看大吉巷宣传中屡次提及的品牌及首店。根据官方信息，大吉巷引进150余家特色品牌，超50%为首店或定制店。可作者实际体验后发现，无论是品牌数量，还是首店或定制店，噱头更足。

从官微信息和项目平面图统计，入驻大吉巷的品牌在120个左右，并不是其宣传的150+。首店或定制店也没超50%，而是在30%左右。

就项目首店看，主要集中在餐饮及服饰方面，如瑅瑚小馆全国首店、山夏间北京首店、有雲北京首店、诸如是全国首店、东方境全国首店等，另外还有一些户外品牌店，如RE而意×Le Coq Sportif联名定制骑行全国首店、WILD THINGS北京首店等。

部分品牌

近几年，首店数量和质量，是衡量一个商业体活力的重要指标。但回归商业的本质，首店应该是在符合商业定位的前提下，为其客群构建一种新质生活方式，首店之外的品牌亦是如此。主要面向周边居住客群的大吉巷，一些首店或品牌似乎并不太符合其气质。比如止痒商店，与朝阳大悦城、THE BOX朝外等潮流地或许融合更好。还有主打洛丽塔风的仲夏物语，潮玩天堂的王府井喜悦更像它的安身处......

部分品牌

另外，品牌同质化也是大吉巷无法回避的问题。以杂物品牌为例，总共8万平方米的商业，就容纳了名创优品、畹町、九木杂物社、The Green Party、O.C.E等多家品牌店。

最后谈下作者真实体验，大吉巷在细节方面还需提高。整个商场包括西侧的文保建筑，装修味道很重，作者带着口罩都感觉非常呛鼻。卫生间的情况也不太理想。再就休息空间不足，在B1层，除个别店铺自备座椅外，整个公共区域没有一处歇脚的地方。在垃圾桶附近，碰见不少抽烟者，商场人员无人出来制止。

大吉巷B2空间

或是对非标空间的好奇，或是对历史文化的共鸣，大吉巷当下热度更多来自大众的新鲜感。新鲜过后，承载宣南文化的大吉巷又要靠什么实现长久生存呢？

运营，或许是唯一的答案。CBRE华北区战略顾问部经理曹凯向作者谈到，历史街区的更新需突破保护与利用的二元对立，推动历史街区从交易场所向城市文化记忆的再生装置转变。更新项目成功与否的关键是可持续性运营。如何在保持“非标商业”的盈利性，同时平衡在地居民的权益，是需要在实践中深入思考和探索的重要课题。

02更新，修复“生活”节奏

城市更新浪潮下，北京商圈尤其是二环商圈焕新步伐不断加快。从王府井、西单到前门等，传统商业接连改造升级，新兴商业相继涌现，更新消费场景的同时，为城市持续注入新活力。

作为南二环商业更新的重作，融合历史文化、独具建筑风格的大吉巷，让不少人对其报以期待，有人断言它或将成为二环商业的顶流。在时间的洪流里，它真能适应二环商业的土壤，成为北京名副其实的商业地标吗？

让我们先把目光投向二环商业。

纵观北京商业发展中，二环历来是商贾云集之地，王府井、西单、大栅栏三大传统商业区均出自于此。改革开放后，这里一度成为北京商业的风向标。随着消费趋势和多中心商业格局的形成，西单等城市核心区商圈慢慢被弱化。

以崇文门商圈为例，曾几何时，新世界百货凭借“60小时不打烊”举措创下每小时销售百万纪录，成为当时北京实体商业之光。这位老大哥也带着圈里的国瑞购物中心、搜秀商城为二环商业开辟新赛道。而后受制于业态等因素，崇文门商圈逐渐没落。

再看西单，曾经的77街、西单大悦城等，引领一代代北京青年追赶潮流。后续在三里屯太古里、合生汇等新生代的夹击下，西单时尚影响力渐弱。

更新，成为大家不谋而合的共识。

在崇文门商圈，新世界百货从建筑外观和内饰大刀阔斧的改造，到高化品牌、潮玩谷子店等品牌引进；搜秀商城增加密室逃脱等业态；18年开业的合景摩方，结合在地文化，将原有的崇文门菜市场在B2层重新展示。

在西单商圈，西单商场全面改建，西单购物中心也将展开大规模翻新，汉光、华威及西单大悦城等也在进行局部改造升级。西单更新场作为较早的更新之作，已运营4年。

王府井步行街

前门商圈中，新出的北京坊在前门打造一个民国风的建筑集群，成为 “中国式生活体验区”。长安街北侧的王府井商圈，23年开业的王府井喜悦，被视为二次元爱好者的天堂。同年，王府井银泰in88全面调改升级；百年历史的东安市场转型为潮奢买手制百货......

但更新效果，似乎未达预期。

工作日下班时间，作者来到崇文门，发现新世界百货一期客流屈指可数；合景摩方的客流集中在餐饮区，B2层略显低端和杂乱的崇文门菜市也是寥寥无几。国瑞购物中心，餐饮区之外顾客并不多，北区近半数商铺已退出。

国瑞购物中心

新世界百货

合景摩方

在客流不少的前门商圈，特色明显的北京坊也没能做起来。开业多年的一期，目前也没能形成一定的吸引力。

处在国际消费体验区前沿的王府井商圈，表现称得上最好。业态丰富、品类齐全的apm，加上一些潮流和品质店门店，引流不少；主打新国潮的王府井喜悦，进入今年1月北京TOP20人气商场榜单；新东安市场、王府中环等开展离境退税服务，消费量得到增加；不过体量较小的王府井银泰in88，日常客流略少。

整体来看，二环商业更新，多属未达预期，原因来自多方面。或是全城商业百花齐放的局面，大众对内城商业需求减少。或是更新后的商业项目大同小异，特色不鲜明没能形成强大吸引力。对此，RET睿意德创始合伙人索珊表示：从规划角度，更新既要承接城市效率发展阶段的格局，又要衔接未来发展愿景。所以是一个硬、软兼顾，也就是硬体建筑与空间和文化、经济、生活软性兼顾的问题。“更新”，不仅是对空间的改造，更应该是对“生活结构”和“城市关系”的重新组织。

另外，她还提到，商业项目的更新往往在“空间焕新”上投入很大，但忽略了“生活节奏的修复”。城市更新不只是开发的延续，而应该是运营的起点。

以此来看，商业更新历史文化街区方面，城市大众需要的不是将相关元素浮在表面的一个空间，而是真正将在地的文化融入消费生活肌理的社交场。立于二环的大吉巷，任重而道远。

大吉巷