国有大行房贷经理眼中的深圳楼市：一季度按揭量接近去年全年

作为见证深圳房地产20年发展的某国有大行房贷业务经理，陈涛（化名）对当下深圳房地产和房贷市场感到无奈，“去年（2024年）全年按揭规模不及前年（2023年）五分之一，这在以前是无法想象的数据”。

陈涛所在机构是该国有大行深圳地区最大的专业支行之一，与金地、华润、宝能等大型地产公司合作历史悠久，在2016年-2018年高光时刻，光一个支行年按揭贷款都有超百亿规模。

在他看来，近三年来，由于政策和经济环境的多重影响，购房者的收入和信心受到直接的冲击，至今仍在弱复苏恢复之中。

不过，去年9月底取消限售以来，陈涛感受到客户的热度有所升温，尤其是深圳去年11月取消豪宅税之后。无论是信心和兴趣，以及业务量数据，均有明显上升。

3月17日，国家统计局发布2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市中，深圳新房价格自2024年10月份以来环比持续正增长，环比连续上涨5个月，无疑是70城“止跌回稳”的典型。

3月16日，深圳继续宣布房贷利好措施：提升公积金贷款额度，公积金贷款首付比例不区分首套二套，最低首付款比例统一调整为20%。

陈涛分析，随着各类限购限售政策优化，加上首付和利率的下调烘托市场气氛和信心，刚需人群带来了交易量回暖，而高端住宅成交则提振了均价。

3月份即将到底，陈涛盘点一下第一季业绩，稍微松了一口气，目前支行个贷完成规模已经接近去年全年的规模，如果这一势头持续下去，极有可能会回到2023年的规模。

观察：刚需带动交易、豪宅带动价格

陈涛表示，与往年成交拉升房价不同，现在是降价来带动交易，一个是利率价格，一个是房价。

比如这周深圳观山海热销，总价在700万-1100万之间，其中一个重要原因就是降价。均价在7万左右，与周围楼盘均价10万形成较强的反差。其次，信贷、公积金政策对买家已经具备一定的吸引力，降低购房门槛。

在刚需方面，人才房交易也给深圳银行业带来不少按揭业务。

陈涛表示，深圳现在大量推出人才房和共有产权房，对深圳户口的首次购房者比较友好。如南山区即将推出5000套规模的人才房楼盘，对比周边楼盘相当于“半价入市”，这部分贷款需求也在快速上升。

陈涛多年的沉淀让其有个显著业务特点：擅长一手豪宅项目，深圳南山、福田和前海等区域高档住宅经常都有他的身影。

据陈涛观察，“去年11月深圳取消豪宅税以来，高端住宅一二手市场交易开始增多，不少来自江浙等外地购房人，而且绝大部分都有企业实体；也有部分香港投资者，但是基本不按揭贷款”。

乐有家数据显示，截至3月，深圳住宅1500万以上的总价成交占比从去年9月的1.7%上升到4.30%。

在陈涛看来，这部分企业家愿意购入总价高、面积大的高端住宅有多重因由，一是的确企业和资产的投资机会都不多，一线城市的豪宅在他们眼中还是具有保值功能，即所谓“矮子里面选将军”；二来经过政策和价格、利率的轮番下调，尤其去年9月26日前后的政策表态，让部分人判断楼市底部大差不差。

存量竞争，一手按揭市场是银行内卷重灾区

陈涛从事房贷业务近20年，近两年同业竞争在他看来是“最为惨烈”的一个时期。

大行业务基础相对于中小银行要更稳固，相对而言，深圳数十家股份行、城农商行分行成立时间并不算长，且互相定位和模式较为雷同，互相竞争导致市场份额有明显此消彼长的情况。

在控风险的要求下，陈涛表示，即便是人才房这种100万-200万左右的按揭，对购房者的收入来源审核都非常严格和谨慎。

陈涛坦诚，其所在支行冲业绩，主要靠大额度的高端住宅按揭来带动。不过，相比较于高峰期，现在豪宅成交按揭数量“少了一大半”。

陈涛表示，现在深圳地产和按揭市场处于存量竞争格局，不少中小银行不得不祭出杀手锏，在不得用返利返点拉拢业务的明确要求下，依然也会有各种变通的方法。

其所在大行对相关政策要求非常严格，而且也机制上基本杜绝分支行寻找中介机构拉拢业务的可能，因此被他行抢走部分一手楼盘的房贷业务。

近两年出现轻则“所有奖励提成都给开发商工作人员，重则倒贴费用买房贷业务的方式”，陈涛认为“可以理解”，中小银行必须要保持资产负债规模才能保证费用计提、资源划拨。

成交回升，预计利率和房价会继续下降

乐有家数据显示，春节后深圳楼市也在快速恢复，2月深圳一二手住宅网签总量6161套，同比增长119%。

陈涛表示，从地产行业和市场了解到信息综合研判，公积金、商业贷款的门槛和额度还会继续优化，利率水平应该还会继续下调，与此同时，开发商和二手业主在市场压力下议价空间会加大，促使降低成交“以价换量”。

同时，深圳楼盘成交呈现的区域分化越来越明显，一哄而上抢购情况大量减少之后，购房者越来越理性，也越来越挑剔。尤其体现在二手房市场，同一个小区不同栋，同一栋不同楼层成交价都可能相差20%-50%。

陈涛认为，二手房处于较为明显买方市场，买家很挑剔，比如学区房交易，“既要又要”的情况比较普遍，这会迫使部分卖家会通过降价来弥补房屋劣势。

此外，陈涛表示，对比房价动辄30%-40%的跌幅，目前房贷实际利率水平下降还有空间。

总体上，陈涛并不肯定今年剩下三个季度房贷量会像第一季这么猛。“目前影响成交因素还是比较多，市场观望还有收入预期的改善等，似乎没有看到非常确定而持续增长的趋势，更多是一种阶段性集中交易的状态”。

陈涛和同事们预计，楼市这种弱复苏至少还会持续一两年，但可以肯定的是，之前那种蜂拥抢房、疯狂加杠杆的楼市一去不复返了。