买下曼哈顿写字楼只要1美元？加拿大最大养老金疯狂折价出手商业地产

加拿大各路养老基金一直是全球最活跃的房地产买家，最近这些养老金开启了一场革命，吸引了全球的养老金争相效仿他们。现在，加拿大规模最大的一家养老金正在采取措施限制商业地产的曝险，该基金已被此类资产困扰多时。

加拿大养老金投资委员会（Canada Pension Plan Investment Board，CPPIB）近日通过折扣价格完成了三笔交易，出售了其在温哥华两座大楼、南加州一个商业园区以及纽约曼哈顿的一个重新开发的地产项目，其中纽约的地产成交价格令人大跌眼镜，只有1美元。市场担心，这些交易可能会为其他寻求在动荡市场中解套的主要投资者树立一个榜样。

分析师表示，这是对办公楼资产的信心投下反对票。随着远程办公的持续和借贷成本的提高削弱了使这类资产成为良好投资标的的基本面，对办公楼的焦虑已经席卷了金融界。从纽约到东京的一众银行最近承认，他们对办公室提供的贷款可能永远无法全额收回，导致这些银行的股价暴跌，并引发了对更广泛信贷紧缩的担忧。

但有分析认为，真正的考验将是办公楼实际交易的价格，毕竟自美联储升息以来，以白菜价成交的例子几乎还没发生。这就是为什么市场将加拿大养老金投资委员会的1美元交易视为市场的不祥之兆。

据一位知情人士说，加拿大养老金投资委员会并未主动回避办公楼资产，但的确也没有寻求增持。该人士表示，如果一处房产需要额外投资，加拿大养老金投资委员会可能会简单地寻求出售，以便将现金投放在其他可以获得更高回报的地方。

加拿大养老金投资委员会全球房地产负责人Peter Ballon拒绝对近期的交易发表评论，但他表示基金继续投资于办公楼，包括在温哥华新近完工的一座37层高楼。

他在一份电邮声明中说：“出售是我们投资过程的一个组成部分。当资产价值最大化且我们能够将收益重新投入到其他资产、行业和市场中获得更高和更好回报的时候，我们就会退出，包括办公楼。”

数据显示，加拿大养老金投资委员会的资本池高达590.8亿加元（约合436.9亿美元），是世界上最大的资本池之一，其中41.4亿加元的房地产投资组合遍布从斯德哥尔摩到班加罗尔的几乎每一种地产类型，从仓库到生命科学综合体到公寓楼。虽然任何单一交易的潜在损失在如此巨大的规模面前基本微不足道，但这也意味着，该养老金在办公楼资产上胃口的稍微改变，也将有足够的力量在市场掀起连锁反应。

去年年末，该基金将其在曼哈顿360 Park Avenue South大楼29%的股份以1美元的价格卖给了其合作伙伴之一波士顿地产公司（Boston Properties Inc.），后者还同意承担CPPIB在该项目债务中的份额。这些投资者，连同新加坡的政府财富基金GIC Pte.，于2021年购买了这座20层建筑，计划将其改造成现代工作空间。

波士顿地产公司上个月表示，出售的合作伙伴（该公司没有具名）已经在该项目上花费了7100万美元，但出售资产也让其免除了4600万美元的额外投入。

大约在同一时间，加拿大养老金投资委员会出售了其在洛杉矶圣莫尼卡商业园区45%的股份，该基金也与波士顿地产共同拥有该园区，售价为3800万美元，这比CPPIB在2018年购入时支付的价格几乎打了75%的折扣。在这项交易发生前，几家房东与社交媒体公司Sna签订了一项租约，租约要求房东投入额外资本以改善园区。

和以上两项房产不同，两座温哥华塔楼与CPPIB另一家加拿大养老基金共同拥有，并不需要大量新的投资，并且已经有亚马逊作为主要租户。但数据显示，这次交易的价格约为3亿加元，比2023年该物业估值时下降了20%以上。

分析认为，随着混合工作模式将在长期压低对办公空间的需求，以及更高的利率让吸引和保留租户所需的成本不断增加，即使是最好的办公楼资产也可能无法与其他地方的投资机会竞争。

有分析师表示说，要在办公投资中获得更好的回报，就不得不现代化，因而不得不投入更多的资金，所以最好是接受损失并重新投资于未来有可能表现更好的资产。