最高法院：用民办学校用地、公益用地、公益设施抵押担保，无效！

人民法院案例库：如何认定民办学校用地用于抵押担保的效力？

民办学校用于公益的教育设施是不得设立抵押的财产，用于教育设施建设的土地也不能作为抵押物，抵押担保合同无效。

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。

相较于公立学校经费主要源自政府财政拨款，民办学校的运营资金则多依赖于自主筹集。在面临资金瓶颈时，民办学校倾向于将不动产作为融资工具，通过抵押方式获取必要的资金支持。“在这种情况下，民办学校用地能否用于抵押担保？若抵押合同无效，担保人又该如何承担责任？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的借款合同纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

以《民法典》第三百九十九条第三项规定的“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”作抵押担保时，应认定该合同无效。民办学校属于“以公益为目的的事业单位、社会团体”的范畴，民办学校用于公益的教育设施系不得设立抵押的财产。用于教育设施建设的土地，依据房地一体原则，亦不能作为抵押物。债权人、担保人对上述建有教育设施的土地设立抵押均有过错的，担保人应承担民事责任的部分不超过债务人不能清偿部分的二分之一。

案件简介：

1、2012年2月17日，郑某某与李某某签订《个人借款合同》，约定李某某向郑某某提供最高7000万元借款。同日，东莞某公司与李某某签订《个人抵押担保合同》，以其位于广东省东莞市沙田镇民田村的商业用地为该借款提供最高额抵押担保，土地证原件交李某某存执。李某某依约向郑某某汇出7000万元。

2、2012年8月14日，东莞某公司与李某某签订《抵押担保合同》，约定因郑某某无法按期还款，借款期限延长，东莞某公司继续以该抵押物提供担保。

3、2014年4月8日，郑某某和李某某确认郑某某已付清截至2013年12月31日的利息3351万元，但本金未还，东莞某公司亦未履行担保责任。之后，原告李某某诉至法院，请求被告郑某某归还本金及利息，被告东莞某公司承担连带清偿责任，并承担诉讼费、律师费等。

4、2014年10月20日，广东省汕头市中级人民法院一审判决被告郑某某偿还借款本金及利息、承担律师费，被告东莞某公司在抵押土地价值范围内承担连带赔偿责任，驳回原告李某某其他诉讼请求。被告东莞某公司不服，认为一审判决认定事实不清，自己不应承担如此重的担保责任，向广东省高级人民法院提起上诉。

5、2015年6月18日，广东省高级人民法院二审判决驳回上诉、维持原判。被告东莞某公司仍不服，向最高人民法院申请再审。

6、2017年1月20日，最高人民法院再审判决撤销二审判决，维持了一审判决部分内容，变更了借款利息计算方式和被告东莞某公司责任承担范围，判令被告东莞某公司对被告郑某某不能清偿部分的二分之一承担责任。

案件争议焦点：

东莞某公司与李某某签订的两份抵押担保合同的效力。

最高人民法院裁判要点：

1、民办学校属公益性事业单位，其教育设施不得抵押，根据房地一体原则，土地也不能抵押，因此两份抵押担保合同因违反法律强制性规定而无效。

最高人民法院认为，1998年，东莞市国土资源局与东莞某公司签订了《国有土地使用权出让合同》，该合同出让宗地的总体规划是建设学校及配套设施项目，宗地图显示其上已建有东莞市东方明珠学校及相关配套设施。原判决以东莞某公司未证明出让宗地与案涉土地之间的关系，进而未证明案涉土地上建成的是否为教育设施为由，认定涉案抵押合同有效。根据本院再审查明的事实，案涉土地是宗地的一部分，即《国有土地使用权出让合同》所附第一张宗地图绘制的土地。案涉土地作为东莞市东方明珠学校校园的一个部分，上盖建筑物应当认定为教育设施。依据《中华人民共和国民办教育促进法》第三条“民办教育事业属于公益性事业”及第五条“民办学校与公办学校具有同等的法律地位”之规定，东莞市东方明珠学校作为民办学校，应认定为公益性事业单位。依据《中华人民共和国担保法》第三十七条第三项及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第三项（现《民法典》第三百九十九条第三项）“下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”之规定，案涉土地属于学校类教育公益设施，系法律规定不得抵押的设施。以该土地使用权设定的抵押因违反上述法律强制性规定，当属无效。虽然案涉土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实。依据房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物。因此，案涉两份抵押担保合同因违反了法律强制性规定而无效。

2、李某某和东莞某公司均存在过错，东莞某公司应承担郑某某不能清偿李某某债务不超过二分之一的责任。

最高人民法院认为，李某某虽存在未完全依照《个人借款合同》的约定放款的情形，但郑某某予以接收且未提出异议。且东莞某公司在李某某放款之后，仍然与其签署《抵押担保合同》，表明东莞某公司对李某某的上述放款行为亦不持异议。因此，东莞某公司认为李某某违约放贷、应免除东莞某公司的责任之主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条（现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十七条）规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”本案中，李某某作为债权人，明知东莞某公司为从事投资办学的公司，对案涉土地的实际情况未予查明便在该土地上设立抵押担保，其对于案涉抵押担保合同因违反强制性法律规定而无效具有一定的过错。东莞某公司明知案涉土地上建有教育公益设施仍然与李某某签订了两份抵押担保合同，亦存在过错。因此，本案中，东莞某公司应承担郑某某不能清偿李某某债务不超过二分之一的责任。

3、案涉借款合同利率超出法律规定上限，应按银行同期同类贷款利率四倍计算。

最高人民法院认为，本案中，有16张银行凭证及《利息收付确认书》证明，郑某某已还款3351万元。《利息收付确认书》经郑某某与李某某二人于2014年4月8日亲笔签名，表明该笔还款的性质为7000万元的借款本金计至2013年12月31日的利息。东莞某公司虽认为该还款的性质不明，但未提交足够的证据证明其主张，故本院不予支持。根据上述计算，郑某某不能清偿的债务应包括7000万元本金及该本金从2014年1月1日起计至郑某某偿还该笔本金之日的利息。关于利率的计算问题。案涉《个人借款合同》第4条约定，该合同项下每一笔借款的利率确定为月息2.1%，也即年利率为25.2%。《最高人民法院关于用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条（现《最高人民法院关于用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条）规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，当事人虽未对借款利率提出异议，但根据上述规定，人民法院可就相关事项予以调整。又据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（现已失效）第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”据此，案涉借款利率以银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。

综上所述，最高人民法院认为，东莞某公司与李某某签订的两份抵押担保合同无效，东莞某公司应承担郑某某不能清偿李某某债务不超过二分之一的责任，案涉借款利率应当调整为以银行同期同类贷款利率的四倍计算。

案例来源：

人民法院案例库：《东莞某公司诉李某某、郑某某借款合同纠纷案》[案号：最高人民法院(2016)最高法民再335号]，入库编号：2023-16-2-103-004。

实战指南：

1、《民法典》颁布带来涉及民办教育分类改革的两大变化，《民法典》的颁布带来了涉及民办教育分类改革的两大变化，其中之一是关于禁止抵押范围的修订与调整。这一变化使得营利性的民办学校可以通过不动产抵押进行融资，从而增强了此类学校的融资能力与灵活性。新的《民法典》对旧的《担保法》内容作出了细微的调整，《民法典》第三百九十九条将原来《担保法》中的“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体”修改成了“以公益为目的的非营利法人、非法人组织”。即《民法典》在区分了营利性法人与非营利性法人的基础上，规定非营利性法人的教育设施、医疗卫生设施以及其他公益设施不能设立抵押。范围缩限的规定意味着，若学校、幼儿园、医疗机构是营利性法人的，可以用其自有的教育教学设施、医疗卫生设施等公益设施设立抵押权。简而言之，《民法典》将能否设定抵押权按照非营利法人和营利法人进行区分。

在民办学校实施分类管理之前，从事基础教育阶段的民办学校，其土地使用权多数系基于公益办学性质，通过划拨方式获得的国有土地使用权。按照《民办教育促进法》的分类登记规定，民办学校若选定非营利性为登记类型，则依据与公办学校相一致的原则，可继续享受包括划拨土地的优惠政策。鉴于其固有的公益性质，非营利性民办学校所持有的、通过划拨方式获取的办学用地，依法不得作为抵押物。另外出让取得的土地虽然被登记为商业性质，但因土地上建有教育设施，根据《民法典》第三百九十七条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，即房地一体原则，所以非营利民办学校以出让方式取得的土地也不能用于抵押。故非营利性民办学校的土地，无论是以划拨方式取得还是以出让方式取得，贸然抵押可能会被认定为无效。

2、实务中还有一种情况，相应土地或房屋没登记在非营利性民办学校名下，而是登记在第三人名下（相关案例多数登记投资人名下），但非营利性民办学校实际在使用，对于这样的财产设定抵押是否有效，实践中有一定争论，但从相关司法裁判的案例来看，多数判决的观点是：即便登记在第三人名下，如果办理抵押时，非营利性民办学校在实际使用，抵押原则上也应当认定为无效。在此，我们建议抵押担保各方，尤其是作为抵押权人而言，在选择是否接受非营利性民办学校相关的不动产进行抵押担保时，应当从抵押效力和抵押权实现两个角度进行权衡。首先，应当尽量避免以用作教育设施等公益性用途的不动产进行抵押，以避免其效力存在不确定性而带来的风险。其次，即使在抵押担保被认定有效的情形下，在实现抵押权时，亦不排除司法实践中，人民法院考虑到社会稳定而不轻易采取执行措施，以及因在竞拍人拍得后依然需要长期租赁给非营利性民办学校而导致的拍卖困难等风险。因此，抵押担保各方对于以上述不动产设定抵押担保时，应当审慎决策，避免利益不能得到合理保障。

法律规定：

1、《民法典》第三百九十九条：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”（本案适用2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百八十四条）

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十七条第一项：“主合同有效而第三人提供的担保合同无效，人民法院应当区分不同情形确定担保人的赔偿责任：（一）债权人与担保人均有过错的，担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”（本案适用2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条）

延伸阅读：

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、尽管土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施，土地不能作为抵押物。

案例一：《李晓中与东莞市百盛投资发展有限公司、郑敬辉借款合同纠纷案》[最高人民法院(2016)最高法民再335号字第00174号]

最高人民法院认为，依据《中华人民共和国民办教育促进法》第三条“民办教育事业属于公益性事业”及第五条“民办学校与公办学校具有同等的法律地位”之规定，东莞市某某学校作为民办学校，应认定为公益性事业单位。依据《中华人民共和国担保法》第三十七条第三项及《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第三项“下列财产不得抵押：……（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”之规定，案涉土地属于学校类教育公益设施，系法律规定不得抵押的设施。以该土地使用权设定的抵押因违反上述法律强制性规定，当属无效。虽然案涉土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物。因此，案涉两份抵押担保合同因违反了法律强制性规定而无效。

2、案涉土地及房屋登记在第三方名下，如果为民办学校实际使用，相应设施作为公益设施设定的抵押应认定为无效。

案例二：《中国银行股份有限公司东莞厚街支行与东莞市日惠实业有限公司、王薇莉金融行政管理再审复查与审判监督案》[广东省高级人民法院(2013)粤高法民二申字第1010号]

广东省高级人民法院认为，关于涉案的抵押合同的效力问题。本案中，涉案抵押的房产及土地使用权虽登记在日惠公司名下，但房产证上登记的用途为学校，且上述资产实际上已为民办东莞市寮步信义学校办学使用，为学校的教学设施。《中华人民共和国民办教育促进法》第三条规定，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。《中华人民共和国担保法》第三十七条第三项规定，“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。根据上述规定，民办学校具有公益性质，民办学校用于教育的设施不能用手抵押。故此，二审法院认定涉案抵押合同无效并无不当。

3、抵押物的所有权人不属于以公益为目的的事业单位、社会团体的，抵押合同有效，但抵押权的行使会受限制。

案例三：《中国邮政储蓄银行股份有限公司丽水市分行与庆元县时雨文化产业发展有限公司、庆元县绿韵文化传播有限公司等金融借款合同纠纷案》[浙江省高级人民法院(2016)浙民再21号]

浙江省高级人民法院认为，案涉抵押物的所有权人系幼儿园的举办者，举办者并非以公益为目的的事业单位、社会团体，因此不适用《担保法》第三十七条和《物权法》第一百八十四条之规定，抵押房屋规划用途系教育用房亦不属于抵押合同无效的法定情形。本案的法定代表人是以“扩大幼儿园规模，集团化办学”的目的，将用于办学的房产进行抵押向邮储银行丽水分行贷款融资，抵押合同有效，邮储银行丽水分行在不影响幼儿园的正常办学活动、不扰乱社会秩序、不破坏社会稳定的情况下，可以实现其抵押权。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。