购房认准合同 其他只作参考

本文转自：德州日报

2020年6月3日，申请人与被申请人签订《德州市商品房买卖合同（预售）》，购买被申请人开发的商品房。被申请人销售期间曾对外宣传称配套有20亩生态健康后花园，并配备各类运动场地，后期因统一规划问题，该绿地项目及配套场地未能如期建设。

申请人认为被申请人承诺的20亩生态健康后花园，足球、篮球专属运动场地未建设，导致小区配套设施不完备，申请人的休闲娱乐无法得到保障，极大降低生活水平，降低小区的档次，影响房产升值空间，降低申请人的预期收益。

故，申请人申请仲裁请求依法裁决被申请人向申请人赔偿商品房配套设施20亩生态健康后花园，足球、篮球专属运动场地不能交付的相应损失20933.92元（总房款697797.44元× 3%），并承担相应费用。

商品房的销售广告和宣传资料需要分析属于要约邀请还是要约？属于要约，如果违反，应当承担违约责任。

本案争议的焦点有二：其一，被申请人有关20亩生态健康后花园与足球、篮球专属运动场地建设的宣传内容是否构成合同条款？被申请人未能按照宣传内容建设是否构成违约？其二，被申请人因上述宣传涉及的设施未能交付是否应当赔偿申请人相应损失？

分述如下：

关于第一个焦点问题。申请人主张被申请人售房时广告宣称小区项目北侧空地同步开发建造占地面积20亩的生态健康后花园，交房时未交付相应配套设施，应赔偿相应损失。仲裁庭认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

按照这一规定，被申请人广告宣传视为要约的前提条件有两个，一是宣传内容均在商品房开发规划范围内，二是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。被申请人提交的政府文件证实20亩生态绿地所处位置规划用地性质为公园绿地，并证实被申请人通过出让方式取得该地块临地用地使用权。涉案20亩生态绿地地块不在被申请人建设用地规划范围内。申请人亦未提交证据证明“生态花园”所在的地块土地使用权归属被申请人。被申请人宣传的内容不符合最高人民法院上述规定的条件，该广告宣传应视为要约邀请而非要约，不构成合同条款。

同时，双方签署的《德州市商品房买卖合同（预售）》也未对广告中涉及的“20亩生态公园，足球、篮球专属运动场地”作出约定，因此所谓“20亩生态健康后花园，足球、篮球专属运动场地”广告宣传不是合同内容，不能据此认定被申请人存在违约行为。

关于第二个焦点问题。被申请人有关房屋销售的广告宣传虽被有关行政机关处罚，但因该宣传内容不构成合同内容，不能作为被申请人承担违约责任的依据。申请人对其主张的相应损失既未提供证据证明该损失确已发生，亦未提供证据证明相应损失与被申请人广告宣传存在因果关系及损失计算依据。故，申请人单方主张被申请人按照房屋总价款3%赔偿相应损失，既无合同依据也无法律依据，仲裁庭不予支持。

综上，驳回申请人的仲裁请求。

购房人购买商品房时，遇到最终交付的房屋未达到广告宣传的效果，开发商是否承担损害赔偿责任？

被申请人在商品房的营销过程中确实存在误导性宣传，但被申请人宣传的目的是为销售商品房而非侵害申请人合法的权益，故申请人不能以被申请人存在误导性宣传为由向被申请人主张损害赔偿。

提醒购房人，开发商宣传的内容往往不会作为商品房买卖合同的具体约定，隐含着一定的法律风险，因此购房者要尽到充分的注意义务。购买房屋时不能仅看商品房的销售广告和宣传资料，还要重点关注《商品房屋买卖合同》内容及所附的房屋结构图，是否有关于广告内容的相关约定和标注。如果发生合同约定和商品房的销售广告和宣传资料不符的情形，应当及时向开发商提出，以防事后产生纠纷。

（本期仲裁员：山东载熙律师事务所执行主任、德州仲裁委员会仲裁员李美艳）