险资加速布局不动产

近日，中邮人寿保险股份有限公司（简称“中邮人寿”）布局北京中粮·置地广场项目受到市场关注。同时，“国寿系”拟投资“珠海世茂新领域综合商业相关项目”涉及资金逾39亿元。今年来，险企持续投资不动产项目，从持仓房地产类股票看，相比一季度，二季度部分险资持仓有所调整。

投资不动产动作频频

近日，大悦城发布公告称，为盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展，控股子公司西单大悦城有限公司（简称“西单大悦城”）通过北京产权交易所（简称“产交所”）公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司（简称“北京昆庭”）100%股权及债权，交易挂牌底价42.56亿元。

根据产交所的反馈，中邮人寿为符合条件的意向受让方。2023年9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署了《产权交易合同》，成交价格为42.56亿元。根据香港联交所相关规定，本次股权转让事项尚需提交西单大悦城控股股东大悦城地产有限公司股东大会审议通过。

据了解，北京昆庭的主要资产为位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月，总建筑面积81454平方米，另有车位377个。

除大悦城公告外，ST世茂也发布公告称，控股子公司珠海海新企业管理有限公司拟将其持有的珠海世茂新领域房地产开发有限公司（简称“珠海世茂新领域”）50.99%股权转让给国寿星湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙），将其持有的珠海世茂新领域0.01%股权转让给国寿启航壹期（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙），转让对价合计39.1亿元，据公告两家受让公司均为“国寿系”。

据了解，珠海世茂新领域成立于2019年，主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目，该项目的占地面积约为22.56万平方米，目前正分为六期开发，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。开发项目一期包括七栋酒店式写字楼，预期将于2023年末前开始陆续交付。开发项目二期包括八栋酒店式写字楼，现时正在施工。该项目的后续阶段目前处于规划方案论证阶段，后续该项目将陆续开发建设。

“险资投资地产的重要原因是风险期限匹配，保险公司需要期限匹配的长线投资项目，而商业地产就具备这个特点。”专家表示，以自身金融机构的流动性来接盘商业地产，险资也为稳楼市做出了应有贡献。

看好商业中心、产业园区等项目

从险企布局不动产项目的偏好看，相关标的多涉足商业中心、产业园区和办公楼等。中国保险行业协会发布的保险企业大额不动产投资信息披露，年内部分保险企业在相关项目上持续“加码”。

9月，建信人寿保险股份有限公司（简称“建信人寿”）披露的投资大额不动产有关信息显示，相关项目为上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼，项目累计投资金额为55.63亿元。除建信人寿外，当月还有中国平安人寿保险股份有限公司（简称“平安人寿”）和中国太平洋人寿保险股份有限公司关于大额不动产投资的信息披露公告，两家公司涉及相关地产项目分别为北京丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目和上海黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。

值得注意的是，年内平安人寿在多个地产项目上频频布局，包括上海来福士广场等六个商业办公不动产项目、北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目、北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目以及上海东方万国等四个产业园区不动产项目。

鹏元资信认为，房地产行业政策频率及力度超市场预期，预计可在一定程度刺激需求端活跃度进而助力房企现金回笼，缓解短期资金压力，后续信用风险演变核心逻辑在于居民信心、预期及购买力的恢复，保险资金投资主体以高等级央国企地产为主，后续有望在租赁性住房领域进一步发挥效能。

不过，部分险企在房地产投资方面也在注意增量业务风险。中国人保在2023年半年报中就表示，2023年上半年，本集团持续开展常态化信用风险排查，强化投后管理、风险五级分类和跟踪评级，以内部评级预警名单、风险／关注资产清单台账为抓手，抓实风险监测、预警和处置，有序压降中低评级信用债券的持仓占比，严控城投及地产行业增量业务风险。

房地产股票持仓有所调整

从二季度险资持仓房地产股票情况看，部分险资对房地产股票持仓进行了调整。

同花顺数据显示，二季度申万房地产板块中，部分险资对此前持仓房地产板块的股票进行了调整。其中，在招商蛇口十大流通股股东中，中国人寿保险有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001沪新进成为其十大流通股股东；金地集团十大流通股股东中，华夏人寿保险有限公司-自有资金新进成为其十大流通股股东，此外，二季度金地集团十大流通股股东中还包括富德生命人寿、大家人寿、中国人寿等多家险资；除上述险资，泰康人寿相关产品也新进成为南山控股十大流通股股东，中意人寿相关产品对广汇物流持股比例相比一季度有所上升。

对于房地产板块调研，部分险资也在积极参加。南山控股此前发布的投资者关系活动记录显示，参加调研的险资机构就包括建信养老、平安资产、人保资产等。从关注点看，参与调研机构普遍关注包括房地产销售目标、季度销售情况、拿地节奏、产城综合开发业务、产业园区情况等。