存量房贷利率下调何时调？怎么调？调多少？解读来了

中国人民银行昨天（29日）发布公告，引导存量房贷利率批量下调，市场利率定价自律机制同时发布倡议，批量下调存量房贷利率。

中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

东方金诚首席宏观分析师 王青：释放了两个信号，第一个加力提振居民消费，第二个是促进房地产市场止跌回稳。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。

中国人民银行引导存量房贷利率批量下调

此外，中国人民银行本次发布的公告，还建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，

如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。

首套 二套及以上存量房贷都可调整

根据市场利率定价自律机制发布的《倡议》，对符合条件的存量房贷开展批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。

那么存量房贷利率何时作出调整？哪些房贷可以调整？又如何进行调整呢？

批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

东方金诚首席宏观分析师 王青：符合市场预期，覆盖首套和二套存量房贷利率。去年首轮存量房贷利率下调，只覆盖存量首套房贷利率，这次的范围拓展了。

对于调整方式，倡议提出，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。目前，已有多家商业银行表示，将于10月12日发布具体操作公告，确保如期完成批量调整工作。

平安银行北京分行零售信贷部负责人 赵琪：将通过线上、线下多渠道服务，以高效、合规的方式开展利率调整工作。特别提醒广大消费者，为防止客户受到不实信息的干扰，在利率调整完成后，将通过官方渠道及时告知客户利率调整结果。

统一调整为贷款市场报价利率-30基点

批量调整后，借款人利率可降至什么水平？业内人士表示，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异，但在重定价日后，利率将降至全国新发放房贷利率附近。

《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确：批量调整阶段，商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷加点幅度降至-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率（LPR）-30基点。

截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。今年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。根据倡议，存量房贷利率批量调整后将降至约3.55%，调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。

招联首席研究员 董希淼：如果考虑到此前人民银行政策利率下调0.2个百分点，10月21日贷款市场报价利率LPR可能跟随下降0.2个百分点，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，也就是1个百分点，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。

预计政策将惠及5000万户家庭

那么调整后，购房者能节约多少利息支出呢？我们也给大家算了一笔账。

以100万元、25年期等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿。

专家表示，此次存量房贷调整后，提前还贷会明显减少，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。

招联首席研究员 董希淼：考虑到人民银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率0.2个百分点，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率调整后，银行净息差将有望保持基本稳定。

支持一线城市用好房地产市场调控自主权

住房城乡建设部昨晚（29日）表示，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

住房城乡建设部表示，各地要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。要对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，发挥城市房地产融资协调机制作用，加大项目“白名单”贷款审批投放力度，满足房地产项目合理融资需求，打好商品住房项目保交房攻坚战。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：住建部支持城市特别是一线城市政府用好房地产市场自主调控权，我认为对于提振一线城市的房地产市场信心，乃至全国楼市的信心，都有积极的助推价值和助推意义。一线城市是全国房地产市场的一个风向标，一线城市住房市场的回暖也有助于提振全国的房地产市场，尽快实现止跌回稳。

此外，住房城乡建设部要求，各地要积极实施城市更新行动，下力气建设绿色、低碳、智能、安全“好房子”，加快推进城中村、城市危旧房和城镇老旧小区改造，加强城市地下管线更新改造，完善城市基础设施和公共服务设施。

上海、广州、深圳调整住房限购措施

就在住房城乡建设部昨晚的表态之后，上海、广州和深圳先后宣布调整限购措施，而在此前，广州南沙区已经宣布全面取消住房限购政策。业内人士表示，一线城市限购政策调整步伐有望进一步加快。

29日晚，上海宣布缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇，同时在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。

随后，广州宣布全面取消居民家庭购买住房的各项限购政策，深圳也宣布优化分区住房限购政策。三个城市相比较而言，广州是全面取消，上海和深圳则是在原有基础上的进一步优化调整。其实在此前，27日，广州南沙区就已宣布全面放开住房限购，不再审核购房资格。

广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员 李宇嘉：再考虑到新的限贷政策和限购政策降门槛的效应，将释放很大一部分改善性需求，而改善性需求的释放与限购政策调整所释放的新市民需求，从而能够让新房和二手房能够循环起来。

目前，全国还有北京、天津和海南部分城市仍在执行限购政策，尚未进一步调整。在业内人士看来，预计“十一”前后，其他城市也有望进一步收窄限贷政策范围，并加快跟进落实下调二套房首付比例和按揭利率，更好地支持改善性住房需求入市。

一揽子房地产金融举措加速落地

昨天，中国人民银行、国家金融监督管理总局还发布通知，个人住房贷款最低首付款比例、保障性住房再贷款等房地产政策进一步优化。

中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

同时，还宣布将支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等政策的适用期限延长至2026年12月31日。

此外，中国人民银行还决定，对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

（来源：央视新闻）