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探案说法 | 二手房还没过户就被法院贴上了“封条”，咋回事？
南海网记者 吴岳文
“买二手房就像拆盲盒，不知道下一秒会开出惊喜还是惊吓”。正如文昌市人民法院近日调解的一起房屋买卖合同纠纷的当事人，本以为捡漏得了一套便宜实惠的二手房，眼看着可以过户了，没想到乔迁之喜还没来得及庆祝，就眼睁睁看着房子被法院贴上了“封条”。
几年前，陈丽（化名）满心欢喜购买了张凡（化名）位于海南的一套房产。当时房屋尚未完成房产登记，且依据限购政策，陈丽需在海南缴纳满两年社保才有购房资格。当时，双方约定房屋暂登记在张凡名下，两年后过户给陈丽，陈丽保留部分房款待过户完成后支付。张凡找来朋友担保，三方签订《商品房买卖合同》。合同签订顺利，履行却困难重重。房屋仍登记在张凡的名下，一直拖延了两年，张凡以开发商拖延、自己没时间为由推脱，陈丽无奈，亲自前往海南办理。
陈丽即将缴满社保，满心期待过户，提前支付物业费、水电费，还谈好装修公司并付款。然而，就在过户前夕，张凡告知房屋被法院查封，原因是他因其他案件被强制执行，法院依登记查封房屋。陈丽提出执行异议，因购房资格、房款支付及居住使用证据不足，被法院驳回。无奈之下，陈丽起诉张凡及其朋友进行索赔。
立案之初，陈丽因房屋交易受挫，内心愤懑，坚决抵触调解。张凡自知理亏，却因资金匮乏，无力一次性偿还陈丽支付的购房款和违约金。
近日，文昌法院承办法官详细查看陈丽提交的各类费用票据，倾听其陈述纠纷全过程，并耐心解答执行异议相关问题。法官向陈丽阐释，二手房欲排除执行查封，需满足查封前签订合法合同、已合法占有房屋、支付部分或全部房款并同意补足余款、非因自身原因未过户这四项条件，而陈丽并不符合上述要求。
随后，承办法官梳理双方的交易环节，点明双方过错。张凡率先表示愿担责，希望降低违约金，他可以每月还款，并请求免除其朋友的担保责任。陈丽表示理解，同意减免部分费用，放弃部分诉求。在法官提议下，陈丽撤回对张凡朋友的起诉，与张凡确定还款日期，逾期则申请强制执行。最终，双方在调解笔录上签字，纠纷得以妥善化解。
法官说法：
文昌法院的王法官表示，把“算盘”打到法规政策头上，看似规避风险的行为，可能适得其反，原本想“走捷径”却走进“死胡同”。想要规避风险，首先就要遵守法规和政策，确保房屋买卖合同有效。其次，如果想降低风险，要提前调查房屋的权属情况，以及交易方的经济状况，避免新购房变“法拍房”。如果意外风险很难避免，可以预先约定风险出现后的应对方法，一旦风险发生就可以作为维权依据。南海网版权声明：
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