万科权益净利大幅下滑，股东损益变动幅度更大

5月10日晚间，万科A（SZ000002，股价7.56元，市值901.96亿元）公告，为满足经营需要，万科向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳罗湖区支行（以下简称邮储银行）申请银行贷款，贷款金额合计人民币13亿元，期限3年。

在这笔贷款中，万科控股子公司武汉万科鲩子湖房地产有限公司（以下简称武汉鲩子湖）、宿迁万腾置业有限公司（以下简称宿迁万腾）分别以持有的项目土地为前述贷款提供相应抵押担保。

万科董事会认为，这两家子公司提供担保将有助于满足公司经营发展的需求，并且风险可控，不会造成公司及股东利益的损害。

根据借款协议，武汉鲩子湖、宿迁万腾已与邮储银行就前述融资事项签订抵押合同，武汉鲩子湖、宿迁万腾将为本次融资提供抵押担保，担保期限为借款合同生效之日起至全部债务履行期限届满之日，担保范围为邮储银行就本次融资对公司所享有的全部债权。

公告显示，截至4月30日，万科的担保余额为285.82亿元，占比其2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的11.40%。其中，万科及控股子公司为其他控股子公司提供担保的余额为284.01亿元，而对联营公司及合营公司提供的担保余额为1.81亿元。万科及控股子公司并未对外提供担保，同时也没有逾期担保或涉及诉讼的担保。

万科表示，随着本次担保的发生，万科对外担保总额将增加至298.82亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重上升至11.92%。

在前不久的万科股东大会上，万科总裁祝九胜表示，从去年四季度开始，万科遇到了因为监管条件或者政策变化带来融资模式的转变。融资从总对总转成项目制，过往90%都是信用融资，80%的融资是总部单一融资团队就能完成，现在则要落实到每个项目上，银行可能会要求担保、征信。

“万科过往没有怎么接触押品，经营性资产也都是按照原始成本入账。经过跟银行的反复沟通，银行会关注万科的资源、资产、押品，够不够覆盖负债？过往几个月，我们跟银行在资源问题、资产问题特别是押品问题上有很多交流，我们的基本结论是，我们的押品、资源、资产是相对充足的。”

万科一季报显示，公司实现营业收入615.9亿元，同比下滑10%。其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。

受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，万科实现归属公司股东应占期间利润-3.6亿元，同比下降125.0%。

万科解释称，一季度受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，而集团的权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响，比如万科全资投资的经营性业务按成本法核算计提的折旧摊销，非项目层面的利息支出、费用等。

“这些非合作项目层面的损益影响金额在季度间相对均衡，且同比变动较小，因此扣除这些影响后的集团权益净利润变动幅度相对更大。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度是一致的。”

截至报告期末，万科扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元，可以覆盖一年内到期有息负债。