楼市放宽的周末：楼盘宣称涨价，三套房变首套｜氪金 · 大事件

作者 | 王晗玉

编辑 | 郑怀舟

“去年买二套今年买首套。”

“不着急卖的业主该涨钱了。”

“去年出这政策我就买那个新房了。”

“今天一生气约了个提前还款，去年被当成三套，现在成首套了。”

在央行宣布降低存量首套房贷、降低首付比，上海、北京接连宣布“认房不认贷”之后，北京一个“装修抱团取暖”群内，聊天话题集体跳转到买房。

同一时间，北京链家一位经纪人在这个周末开出了八个月来的第一单。

“我们店有一个八个月没开单的，这个月开单了。还有一个门店快一年没开（售出）新房了，昨天开了。”上述经纪人的同事告诉36氪，大家的咨询、带看明显多了，“新房目前还没听说有涨价的，但优惠肯定没有之前的多了。”

他介绍说，此前其接触的新房楼盘通常会有10-15万元的购买车位优惠券，新政策发布后，这类优惠或许很快会被收回。此外，“涨价我估计也就这一两周的事，价格肯定会调整”。

而据市场流传出的楼盘海报，仅北京一地已有中海泽西PARK、招商蛇口璀璨公元、金地北京壹街区三个项目分别打出“价格全面上调1%”、“全线上调2%”、“折扣全部收回”的宣传。但36氪分别致电上述三个项目售楼处，其中中海楼盘未正面回应涨价情况，仅表示当前与8月价格“差不多”；招商蛇口楼盘反馈称“价格明面上调了2%，但实际还可以谈”；金地楼盘则表示“对外宣传是价格上调2%，但实际是优惠折扣全部收回”。

一系列反应显示沉寂已久的一线城市楼市或将从这个9月开始迎来真正的“金九银十”。不过多位业内人士认为，当前市场承接力有限，后续多方位政策刺激的效果或许不及外界期待的那样明显和长效。

新利率能降多少？

8月31日，央行和金监局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，主要内容为：

自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

简而言之，在今年8月31日前购房的首套房业主，自本月25日起，可与贷款银行协商下调房贷利率，下调幅度原则上不低于原贷款发放时的加点下限。

比如，一位购房人在2021年贷款，当时其所在城市规定首套房需在LPR基础上加点5-15 BP，银行最终给他的利率是加点15 BP。那么按照最新规定，其可与银行协商，将利率调至LPR加点5 BP，也就是降至当年的最低限。

但新利率最低也就是降低10个BP，不能再低了。

一线城市近年房贷利率加点下限统计，制图：36氪

一位2022年5月签订贷款合同的天津购房人向36氪介绍，其一笔本金为200万元的25年期住房贷款，放款时银行定的利率为“LPR 4.45%+30 BP”，即4.75%。按此计算，其月供约为11402元。

而按照当时该城市的加点下限为“LPR-20 BP”，实际上银行给出的利率比最低水平高了50个BP，因此目前该购房者可与银行协商，将剩余房贷的利率加点下调50个BP。结合最新LPR已降至4.3%，即新利率最低可至4.1%，粗略计算月供可减少至10582元，较之前减少820元。

而因该名购房者此前已经进行过几轮提前还款，实际其目前月供已降至8000多元。新政出台后，他表示只要利率能协商至最低加点幅度，后期不会再提前还款了。这正对应了本轮存量房贷下调的其中一个目的——缓解银行提前还贷的压力。

而对于这一政策能为刚需购房、改善置换带来多大力度的刺激，一名工作经验超过20年的房企人士分析，政策效果或远小于市场预期。

“政策直接锁定只有首套住房才能参与，而且要求‘不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷款利率政策下限’，就是说只有首套房才能参与，降的只是当年制定政策时比首套房利率最低限高出的那部分。说明享受优惠的人不多，能降的幅度也不大。”

目前，工、农、建、中四大银行均已跟进央行发布关于存量首套住房贷款利率调整的公告，但相关细则仍在“抓紧制定”。链家一名对接银行的贷款专员也对36氪表示目前尚未收到几家银行针对新规的实施细则。

图源：中国银行官微

图源：建设银行官微

上述房企人士对36氪提到，银行会根据申请人的资质来决定加/减点比例，主动权在银行，“降幅也是银行说了算，不低于当年的底限就行。”

“不过除了确实资信有问题的客户，原则上银行都会按照最大力度去执行，”该人士坦言，“这是方向性正确，存量房贷主要集中在国有银行，现在政策导向上是要降低利率。”

利率至多或降40-50BP

伴随本轮存量房贷下调的宽松性政策，还有北上广深四座一项城市接连宣布“认房不认贷”。这为享受下调房贷利率的群体进一步扩大了范围。

具体来看，以下两种情况均可按照新规重新获得首套资格：

一是购房时同一家庭名下没有其他住房，但因曾经有过贷款记录，而受当地“认房又认贷”政策限制，导致按揭条件按二套房执行，现在当地政府又执行“认房不认贷”政策的；

二是购房时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房，且当地政府执行“认房不认贷”政策的。

这部分购房者也将成为本轮存量房贷下调受益最明显的群体。毕竟按照此前二套房按揭标准，房贷利率加点幅度需不低于相应期限LPR加点60 BP，一旦这类二套房重新变回首套房，房贷利率的加点则可按当地首套房的下限调整。

不过镜鉴咨询创始人张宏伟也提到，存量房贷利率不可能像市场预期那样下降50个BP、100个BP甚至更多。因为大多数商业银行是上市公司，大幅度下调存量房贷利率有可能导致当期财报利润大幅度下滑，毕竟房贷还是大多数银行的优质资产。

“这样会影响银行在资本市场的表现，尤其是股价的表现。所以当降低存量房贷利率的消息释放出来的时候，银行股往往是下跌的。”

如央行新规发布后的次日（9月1日），银行股虽全线飘红，但工行、中行、农行和交行等国有大行却逆势收跌，只有建行勉强持平。而国有六大行一向是房贷发放的主力军。

放眼后续，张宏伟认为，“存量房贷利率起码下降20个BP左右是有希望的，但是再大的力度就取决于各家银行了，最多能达到40-50 BP的下降幅度就相当不错了。”

其坦言，对于存量房贷利率的下降，暂时先不要期望那么高。

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