有人离场、有人跟进，环迪士尼民宿还是一门好生意吗

曾以每年10%-20%的速度增长的环迪士尼周边民宿，近几个月迎来了一波转让潮：房价曾高达2000元一晚的网红民宿，在社交平台挂牌转让；一家专门发布民宿及酒店租赁、转让信息的中介平台上，环迪士尼周边民宿的转让数量占到该平台近半年来发布总量的27%。

2016年6月上海迪士尼开园后，乐园自有酒店房间数不足以承接大量涌入的游客，为周边民宿发展带来了机会。第一波投资且经营良好的环迪士尼民宿主，最快一年内就可收回成本。此后，越来越多人涌入迪士尼周边投资或经营民宿。

当市场越来越“卷”，民宿之间打起了价格战，相关转让信息也多了起来。环迪士尼民宿，如今还是一门好生意吗？

环迪士尼民宿不香了？

挂牌10天后，在迪士尼附近经营着一家民宿的薛彬和下家达成意向，将自家民宿转了出去。“刚谈好，交接过户还需要一段时间。价钱挂低了一点，后悔倒没有。”对这次成交，薛彬如释重负。

2019年正式入场民宿经营的薛彬，享受过一段环迪士尼民宿的红利期。2018年，在开车考察了近3个月、兜遍迪士尼附近约30个自然村后，薛彬最终选定了距迪士尼10分钟车程的几幢民宅和小院作为落脚点。卖掉市区一套小房子，他和太太花了近300万元，将租下的民宅和院落打造成理想中的样子。

薛彬的民宿小院局部。 李宝花 摄

“民宿刚开张那几年生意还不错，住客中六七成是迪士尼游客，还有一些网红来拍照、企业来租场地办活动。”薛彬说，民宿旁边的树林里可以荡秋千、射箭、烧烤，当时也吸引了不少上海本地的亲子人群来休闲。2021年春节，薛彬的民宿以整栋包租的方式迎客，11间客房每晚收入超过1万元。背靠迪士尼，也令这里的民宿当时没有太明显的淡季，“前几年民宿房间平均出租率在70%-80%左右。”

去年“十一”长假后，薛彬开始感受到迪士尼周边民宿的明显降温，直到今年3月经历了近一个月的“极淡季”，房价徘徊在300多至400多元左右一晚，他萌生了将民宿转让出去的想法。和其他民宿主交流的过程中薛彬发现，今年以来环迪士尼民宿转让的信息明显变多了。

薛彬的感觉并非空穴来风。记者查询发现，去年10月以来，专门发布民宿、酒店出租及转让信息的“桃花源迹”平台陆续登出了全国各地37条民宿转让信息，涉及地区包括北京、上海、苏州、杭州、大理、重庆、莫干山等。其中，上海地区的转让民宿有10家，而这10家民宿无一例外地集中在迪士尼周边，占到总数的27%。从转让信息看，这些环迪士尼民宿房间数从10间到17间不等，通常还剩下6年以上租期，转让价格从50多万元到400万元不等。

中介平台上挂牌转让的某迪士尼周边民宿。

另一家社交平台上挂出转让信息的环迪士尼民宿中，不乏当年的网红民宿。比如，占地30亩、有23间客房的网红民宿“方外”，以面积巨大的泳池和可直入泳池的高大水滑梯为标志，颇受亲子游客青睐，2021年夏天时房价曾高达近2000元一晚。如今在社交平台上，这家民宿也被打上了“转让”标签。旅游平台最新数据显示，目前“方外”平日房间起价约770元，观景双床房价格1500多元。

转让潮因何出现？

在薛彬印象中，2016年至2018年是环迪士尼民宿发展的黄金期。那时迪士尼刚开园不久，周边住宿设施供应量有限，一批来自福建厦门的民宿投资者率先打入环迪士尼民宿市场。“那时开出来的民宿几乎都不愁客源，民宅租金不高，房价卖到500多元一晚。第一批民宿投资者一开就是两三家，甚至四五家。”

此后，越来越多人加入环迪士尼民宿大军。继福建人之后，一批温州人和上海本地设计师也投身其中，附近民宿以每年10%-20%的速度增长。疫情期间，民宿投资热潮暂歇。去年旅游市场复苏后，又一批新投资者入局。

多名受访民宿主认为，环迪士尼民宿越来越多、同质化竞争激烈，“价格战”导致民宿收益下降，是这一带民宿出现转让潮的直接原因之一。

开过餐饮店、干过外贸的李毅成，去年4月正式接手了一家名为“木木里一枝”的民宿。该民宿距离迪士尼乐园车程近20分钟，地理位置上并不占优，但李毅成经过多方考察比较后认为，这家民宿无论是装修还是运营都比较成熟，接手后做一些小的改动就可以开始运营。决定接手前的半个月，他几乎每天都会关注这家民宿房源预订的情况，有时是晚上直接去民宿看现场，有时在旅游平台上看订出去了多少房间。观察下来，他发现这家民宿房价普遍在五六百元一晚，出租率约70%-80%，情况还不错。

李毅成经营的民宿外景。

最终，李毅成和几名股东一起花了100多万元，将这家民宿盘了下来。刚接手的几个月，民宿生意符合预期。但8月底暑期结束后，客房出租率突然“断崖式”下降，房价也跌至两三百元一晚。即便如此，房间还是很难卖出去。与此同时，将民宿转给李毅成的上家，又在离迪士尼乐园更近的区域连开了三家民宿；离“木木里一枝”不远的隔壁村，五六家新民宿正在兴建改造中。

经营民宿近5年的薛彬也发现，生意不如以前好做。前几年，薛彬家民宿的客源有迪士尼游客，也有网红和上海本地居民。但从去年下半年开始，更难赚到钱的网红们不愿再花钱租民宿场地拍照，本地居民倾向于去外地玩，民宿客源损失近2/3。今年3月，薛彬的民宿房价比去年同期下降近30%，出租率也降了。

记者查询发现，与前几年环迪士尼民宿高则800-1000元、低则400-600元的房价相比，近期迪士尼周边房价200-300多元的民宿十分常见。即便如此，一些民宿的平日出租率仍不足四成。

与此同时，迪士尼区域酒店的供给不断增加，也进一步分流了民宿客源。今年3月11日，上海迪士尼度假区宣布园区第三座迪士尼主题酒店正式启动主体工程建设。这家位于星愿湖畔的酒店建成后，将可提供400间客房。加上此前已建成的有420间客房的上海迪士尼乐园酒店、800间客房的玩具总动员酒店，仅迪士尼自有酒店客房供应量将在1600间以上。

在迪士尼外围，一批度假及商务酒店也加入了民宿抢客大军。这些酒店的客房体量多数在100间以上，可利用规模优势采购迪士尼门票，并推出“门票+住宿”的优惠打包产品，对通常只有十多间客房的民宿形成了碾压优势。

在川沙镇上经营着一家民宿的Stella，从2016年起就开始见证迪士尼周边民宿业的发展。她认为，民宿的开关及转让是行业自然洗牌的常态。但不可否认的是，近两年游客市场的分化加剧了迪士尼周边民宿的竞争。

去年11月新开的蜜屿民宿外观和房间内景。 李宝花 摄

“迪士尼刚开园时门票只有300多元，现在淡季票价人均500元上下，旺季时的门票消费更高，三口之家玩一趟加乐园里吃饭基本开销至少近2000元。”据Stella观察，现在愿意来迪士尼玩的高净值人群，并不介意多花点钱住迪士尼自有酒店；而周边民宿承接的主要客群是大学生、人口较多的大家庭和外地年卡粉丝等，总量有限。

而在川沙连民村“时光宿予”民宿主陈语默看来，环迪士尼民宿转让本身，已成为一种有利可图的“生意”：有些投资者租下民房装修，经营一年左右差不多能收回成本，再加一笔百万元左右的转让费把民宿转出去，稳赚不赔。还有中介机构接盘出价便宜的民宿后，再以出租或二次转手的方式赚钱，于是市场上流动的民宿变得更多。

环迪士尼民宿还是好生意吗？

转让潮下的环迪士尼民宿，还是一门好生意吗？

3月份民宿生意整体偏淡时，陈语默曾问过一些感叹“生意很差”的同行，生意究竟差到什么程度？对方的回答是：“客房出租率只有60%，比去年同期降了近三成。”

听到这个答案，陈语默不禁哑然失笑：“前几年的春节和去年上半年，迪士尼一带的民宿生意的确非常好。但把90%的出租率当成常态，这显然不科学。”在她看来，上海的民宿平均出租率达到50%，就是相当不错的数据。而一些新入局的民宿从业者，却期待在民宿外观最漂亮的第一年就把成本赚回来，后面就是纯入账。“其实是迪士尼把大家‘宠坏了’。”

与一些身在局中的民宿主充满对市场不确定性的迷茫相比，经营民宿近8年的陈语默则相对淡定。一是她自己的民宿不只依赖于迪士尼游客，也会做一些特色活动和会务出租吸引本地居民；二是在她看来，环迪士尼周边的民宿的出租率在整个上海民宿市场，已是“天花板”级别。

某网红迪士尼民宿外观和房间内景。

最近，陈语默密集走访了迪士尼附近的9家民宿，发现各家民宿面临的情况并不相同。“我走访的民宿中，有7家民宿清明假期的客房出租率达到八九成，另外两家情况相对一般。其实民宿经营得好不好，和房子的位置、装修、运营水平都有关系。”

以经营情况较好的宣桥镇腰路村“米拉夏朵”民宿为例，这家2022年开业的民宿花巨资请设计师打造，外观宛如一座软绵绵的云朵城堡，内部空间也大量采用曲线和弧形设计，柔和的线条配上落地窗外的田园风光，十分吸睛。从住客评价看，民宿的服务细节也可圈可点，除了基本的干净整洁，还为住客配备戴森吹风机、一次性马桶圈垫和一次性浴缸袋等。在旅游平台上，这家民宿4月16日入住的房价最低为738元，较高的1694元一晚，价格相当坚挺。

清明小长假首日，记者实地探访迪士尼附近三家民宿时了解到，假期3天这些民宿的客房出租率都在六七成以上。其中，位于七灶的“在野香舍”民宿假期3天出租率约70%，是近期比较好的情况；与之距离约700米的“蜜屿”民宿去年11月刚开业，房价从300多元至500多元不等，店主称当天24间客房已全部订满。

在网红民宿“方外”，一批年轻住客正忙着搬运晚饭的烧烤食材，孩子们则在民宿游乐区荡秋千、跳沙坑、玩跷跷板。记者询问得知，这些住客分别来自嘉定、青浦、杨浦等，当天并没有去迪士尼游玩，来民宿主要是为了假日休闲放松。