北京上海跟进！购房门槛再降，上海200万房贷月供省910元｜氪金·大事件

作者｜王晗玉

编辑｜潘心怡

距离深圳下调二套房首付比、取消“豪宅线”不到一个月，北京、上海又跟进了。

12月14日，北京、上海先后对房地产市场政策作出优化调整，包括调整普通住宅标准、下调购房首付比例、下调房贷利率。此外北京同步出台的政策还包括扩大贷款年限。

至此，四大一线城市继9月前后的“认房不认贷”之后，又完成新一轮购房政策的集体放宽。

在这之前，国家统计局于11月16日公布的70城数据显示，70座代表城市中新房、二手房价格环比下降的城市分别增至56、67个，一线城市二手房价跌幅再次居前。这表明稳定市场预期的迫切度急剧上升。

上月广深两地政策调整后，业内人士曾向36氪预测，后续北京、上海大概率会跟进。对照前两地调整方向，本轮北京、上海的变化也基本延续了相似的政策工具和放宽力度。

业内认为这将让更多有购买力的人群入市，提高二手房、新房的去化速度，缓解业主和开发商降价卖房的预期，止住资产价格下跌的趋势。

01 上海200万房贷月供省910元

具体来看上海的政策调整，普通住宅标准有所提高：剔除了价格限定，此前上海普通住宅需满足内环以内不超过450万元/套、内外环之间不超过310万元/套、外环以外不超过230万元/套的标准；同时普宅的建筑面积也从140平方米提高至144平方米。

这将让更多购房者享受与普宅标准挂钩的首付、税费优惠。如一套总价为500万元的住宅，如果属二套房购置，此前购房者需按70%的比例筹备350万元首付款。新规实施后，首付比按50%计算，降至250万元，直接减少了100万首付款。

此外，在信贷政策方面，上海同步降低了首付比、利率下限，并对二套住房实施差异化政策。

制图：36氪

房贷利率下降，直接降低了购房者的月供或按揭贷款成本。

根据易居研究院研究总监严跃进的测算，一笔本金为200万元、30年期等额本息、属二套房购置的贷款，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。新规实施后，按4.5%利率计算，月供减至10134元，前后月供减少了910元。而对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

对比上海的政策调整，北京一地仅个别细节有差异。

具体来看，北京普宅标准亦有所提高。其中建筑面积由过去的140平方米调整到144平方米；房价限制没有剔除，但各区域均有上调，5环内成交价格定在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格定在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格定在45000元/平方米（含）以下。

新政策下，北京普通住宅的数量可达到7成。

除此之外，北京进一步下调了购房首付比例至30%，城六区与非城六区二套房首付比分别下调至50%、40%。房贷年限由此前最长25年恢复至30年。

同时，北京新发放贷款利率加点进一步下调：城六区首套和二套房贷利率为LPR+10BP、LPR+60BP，此前加点为LPR+65BP、LPR+115BP；非城六区首套和二套房贷利率为LPR、LPR+55BP。

按照央行最新公布的11月LPR报价5年期以上LPR为4.2%计算。从12月15日起，北京城六区首套房、二套房利率下限分别为4.3%和4.8%；非城六区首套房、二套房利率下限分别为4.2%和4.75%。

严跃进分析认为，北京、上海两地新规对于降低买卖成本、增强买卖信心等都具有积极的作用。“在9月份前后一线城市认房不认贷政策下，政策继续放松，有助于进一步促进预期的稳定性，这对于我们全面理解政策动向和市场趋势等都有积极作用。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，本轮政策调整的目的是要促进富裕人群和改善型需求对房地产的良好预期。

他提到，目前二手房挂牌量较多，除了一部分“老破小”外，还有一部分就是改善型住宅——来自富裕人群套现的需求，甚至是降价套现的需求。这类现象也形成了对市场预期的打击，对资产价格的稳定不利。

另外，当前房价依旧处于高位，市场回暖还需靠富裕人群和换房需求。而刚需则开始转向配送型的保障性住房。

02 新规之前：一线城市房价领跌

对于北京、上海在这一时间跟进调整购房政策，李宇嘉认为其源于几个背景。

首先，近期重点城市房价下跌加速，一线城市领跌。

11月，全国百城有99个城市房价下跌；10月，70城数据显示一线城市领跌。这背后是市场预期进一步下滑，前景不明朗，业主纷纷选择降价售房。而且还形成了新房和二手房轮番降价的恶性循环，预期正急剧恶化。

其次，近期政治局会议和中央经济工作会议都明确了防范和化解重点行业风险。最主要的就是房地产风险，房地产价格下跌和预期转弱，直接导致商品房销售量明显下滑。尽管近期二手房交易因为价格明显下跌而交易显著增长，但新房成交量仍在下跌。

再者，李宇嘉认为近期房地产风险的蔓延已超出预期。

“突出表现在万科、金地、远洋等稳健型企业或国企资金链紧张，因此迫切需要从供需两端斩断风险蔓延的链条。包括供给端的‘三个不低于’和‘白名单’，也包括需求端促进市场回暖。”李宇嘉说。

其中需求端促进回暖最重要，这直接关乎房企的自我造血功能。只有造血功能恢复，“三个不低于”和“白名单”等外部输血才能恢复。

从此前惯例来看，广州、深圳调控宽容性较强，一般先于北京、上海推出政策。而北京、上海出台调控政策的敏感性更高。但当防风险、稳地产上升到紧迫性很高的程度，北京、上海的政策松绑就有非常重要的信号意义。

对于本轮新规落地后的影响，李宇嘉预测其可让更多有购买力的人群入市，提高二手房和新房的去化速度，缓解业主和开发商降价卖房的预期，止住资产价格下跌的趋势，从而减缓二手房挂牌增加的趋势；同时也能促进房地产交易循环，缓解开发商资金链紧张的态势，实现防风险和稳增长的双重目的。

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