业主“自掏”785万元拆50岁危房建新楼

本文转自：广州日报

业主“自掏”785万元

拆50岁危房建新楼

为广州首例多业主自主筹资更新、政府给予激励的拆危建新试点项目

重建后新楼的效果图。

重建前破旧的集群街2号楼。

楼梯狭窄，部分墙面呈土黄色且坑坑洼洼。

项目要落地，各方必须达成高度一致，为此业主们开了多次居民大会。

当建于上世纪70年代的花都区集群街2号楼“旧得不能再旧”时，钟彩兰和徐耀通等街坊决定“改写”这栋D级危房（整栋危房）的未来。

中国有为数不少的老房子建成于2000年之前，集群街2号楼不过是其中一栋。但这群街坊的做法颇为特别。他们“自己掏腰包，自己当甲方”，委托开发商以原拆原建的思路拆除重建，开启了“自拆自建”的探索。

从一起开共商会议，到大家掏钱转到共管账户，再到2024年3月18日，拆除重建工程正式开工，这在广州是从未有过的探索。

作为广州市首例多业主自主筹资更新、政府给予激励的拆危建新试点项目，集群街2号楼的拆除重建具有里程碑意义。

文/广州日报全媒体记者苏赞、李天研 实习生符颖杨

图/广州日报全媒体记者苏赞

旧房如何修？

老旧小区改造，50岁高龄危房盼“新生”

房子老了，什么问题都会“冒”出来。“首先是冒水，不对，是渗水！”在徐耀通的眼里，拆之前的集群街2号楼已有五十年高龄，“小修小补都是没用的”。徐耀通是集群街2号楼的老住户、老业主，现在已经不住在这了。他回忆道，“住在楼里的最后几年，不敢拖地，因为房子太老，不防水，一下雨，或者楼上一拖地，楼下就哗啦啦地渗水。”

记者此前走访发现，拆之前的集群街2号楼楼梯狭窄，部分墙面呈土黄色，本该平整的地方因老旧破损变得坑坑洼洼，有的地方出现裂缝、三线混乱，而且积尘严重。

“这个房子现在是很难住人的，我早就搬出去了。”同样是老业主的钟彩兰说，“有租户在这租了一年，发现漏水严重，也住不下去了，这几年可能就住着零零星星两三户人。”

记者查询资料了解到，集群街2号楼建于20世纪70年代，为五层混合结构，楼龄较高，房屋本体损坏严重，此前已鉴定为D级危房——即承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房。

此外，资料显示，集群街2号楼占地面积342.4平方米，建筑面积1726.64平方米，建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅，9户属私人产权，15户属区属国有企业资产。

记者走访了解到，不少住户早些年已经搬了出去，本以为这栋楼也就这样默默“老”去，并没有想过它的未来。

近年来，为推进老旧小区提档升级，广州积极谋划成片连片改造老旧小区，由单个小区改造向成片连片纵深推进，由小区物理空间改造向街区社会治理转变。而花都区广州北站东侧片区正是其中之一。

地处花都区广州北站东侧片区的集群街2号楼，也得思考它的未来了。

资金谁来出？

业主“自掏腰包”，政府给予适当激励

2023年9月28日，花都区广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目启动区在全市率先动工建设。片区内包括集群街2号楼在内的“老破小”危旧房怎么更新，是个大问题。

危房通常有加固、翻建和拆除三种处理方式，但在集群街2号楼这里，大家都知道简单的修葺不足以“治好它的问题”，拆除重建才是办法。然而，拆除重建成本以数百万元计，谁来出这笔钱？

彼时，花都区住房和城乡建设局决定开启产权人自主更新的新探索，也就是——“谁受益、谁出资”，产权人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路进行。

为此，花都区出台了危旧房屋拆除重建试点方案，并决定以集群街2号楼为突破口，由多产权业主共同承担改造成本，鼓励权属人自行委托区属国企作为实施主体开展拆除重建具体工作。

和过往“等别人拆和建，别人做主”不同，自主更新需要产权人自己掏钱，业主们一起当“甲方”，因此，项目要落地，各方就必须达成高度一致的共识。而在集群街2号楼这个项目中，拆建投资估算785万元，所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集，另外政府给予适当激励。

为此，这个项目也开了多次居民大会共商。很快，业主们都同意要拆，但到讨论出资问题时，就卡住了。有的家庭经济困难拿不出足够的资金；有的家庭担心临时租房的费用；有的家庭存在内部矛盾及财产纠纷……只要有一户业主不同意，项目就只能停摆。

如何推进项目进展？为此，花都区巧用奖补政策，以财政“小资金”撬动社会“大民生”。一方面，对于前期已确定由区属国企作为改造工程实施主体的项目，经花都区政府同意，补贴前期设计等相关费用；另一方面，为了激发居民改造的动力，解决筹资难的问题，花都区对低保家庭、低收入困难家庭、特困人员、特困职工家庭、军人抚恤优待对象予以补助。

为此，花都区组织居民大会9次，入户走访48次。最终，这一份“走心”促成了大家的共识。“我们在2023年年底达成了共识，很不容易，工作人员做了很多沟通工作。”钟彩兰说。

新楼怎么建？

楼梯楼变电梯楼，新设计“根治”老问题

“有了共识后，设共管账户就不是难事了。”花都区新华街工作人员告诉记者。

2023年11月16日，集群街2号楼所在社区居委与业主代表、业主企业代表分别开设共管账户管理拆建资金，全体业主共同委托了广州市花都西城经济开发有限公司作为项目改造主体，拆建投资估算785万元，目前已基本完成业主改造资金预缴纳工作。

而在业主们“落力”推进时，政府部门也在简化用地手续办理流程、落实多部门联合并联审批，助力老旧小区改造项目快速推进。

值得关注的是，产权人是拆除重建的“甲方之一”，业主们有改造动力，也和“新集群街2号楼”的设计息息相关。

在旧集群街2号楼，客厅和房间被公共走廊分隔、厨房卫生间面积小等问题一直是街坊们诟病的缺点。除此之外，也有设计师发现旧集群街2号楼还有“一箩筐”问题：公共楼梯居然占据了宝贵的南向空间，楼梯间直接贴着卧室，居民上卫生间要先经过厨房，阳台基本是北向和东西向，缺乏阳光晾晒空间……而新楼则将一次性“根治”旧楼的种种设计痛点。

新集群街2号楼的设计规划中，将以不增加原有居民户数为前提，完善公共服务设施，优化内部结构，确保每户独立成套、户型方正、日照充足，提升隐私和实用性，厨房、卫生间面积分别达到4平方米和3平方米。

考虑到很多街坊都上了年纪，新楼还将增设电梯，满足无障碍和适老化改造需求。此外，新楼还重新设计供水设施，解决水压不足的难题；铺设燃气管道，实施“瓶改管”；针对残障住户，开展无障碍户型细微设计。

而除了硬件“升级”，花都区还在全市首创以财政激励的方式动员居民自主引入专业物业或准物业管理，解决老旧小区无物业管理以及后续长效管养难的问题。

如今，设计已定，随着危楼开拆，该项目进入拆旧建新的施工阶段，预计年底回迁，下一个春天，街坊们有望在新家过年。

D级危房

集群街2号楼占地面积342.4平方米，建筑面积1726.64平方米。建筑首层有16间商铺同属1户业主，二至五层有24户住宅。

房屋已鉴定为D级危房。危房安全等级可分为C级危房（局部危房）和D级危房（整栋危房）。D级危房指的是承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房。

自筹785万元

拆建投资估算785万元，所有业主需要按4600元/平方米的标准进行预缴资金筹集，另外政府给予适当激励。

硬件升级

确保每户独立成套、户型方正、日照充足

增加厨房、卫生间面积

增设电梯，无障碍和适老化改造

重新设计供水设施，解决水压不足问题

铺设燃气管道，实施“瓶改管”