金融街“部分项目销售未达预期”，部分商业项目出租率待提高

2022年归母净利润尚有8.46亿元的金融街，却不得不面对2023年由盈转亏的现实。

4月11日晚间，金融街（SZ000402，股价3元，市值89.67亿元）披露的2023年度报告显示，报告期内，公司实现营业收入同比减少38.7%至125.71亿元，归母净亏损19.46亿元，总销售签约金额同比减少26.33%至232.2亿元。

记者注意到，金融街以“金字系”和“融字系”为住宅项目的主要品牌，去年虽然采取了包括调整销售价格在内的多种销售策略积极促销，但部分项目销售价格还是未能达到预期。

截至2023年末，金融街共需计提存货跌价准备4.29亿元。其中，廊坊金悦郡、佛山金悦郡和天津武清金悦府三处项目计提存货跌价准备金额达到3.48亿元。

在资本市场，金融街的股价连续多日跌破每股净资产，市净率屡创新低。值得一提的是，此前的4月7日，金融街公告称，公司控股股东大家人寿保险通过集中竞价方式累计减持股份30132980股，占公司总股本的1.01%。

近一个月金融街股价表现图片来源：九方智投“部分项目销售价格未达预期”

2023年，金融街无论是营收还是归母净利润均出现大幅下降。其中，营业收入125.71亿元，同比减少38.7%；归母净亏损19.46亿元，同比减少329.88%。

销售方面，2023年金融实现总销售签约金额约232.2亿元，同比前一年的315.2亿元减少约26.33%。从产品类型看，住宅产品实现销售签约额约216.8亿元，商务产品实现销售签约额约15.4亿元。

作为一家以商业地产为主业的大型开发运营控股公司，金融街目前的主要收入来源仍然是房产开发业务，物业出租经营业务为辅。从区域来看，金融街去年在京津冀区域实现收入42.17亿元，在长三角区域实现收入40亿元，在大湾区实现收入26.35亿元，在成渝地区实现收入12.68亿元，在长江中游实现收入4.51亿元。

从营收构成来看，去年金融街来自房产开发的收入为100.74亿元，同比减少45.49%；来自物业出租的收入为18.26亿元，来自物业经营的收入为4.38亿元。毛利率为-8.38%，同比减少18.7%。

金融街方面解释称，开发业务毛利率下滑的主要原因是房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱。公司房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑。

“公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，但开发项目毛利率下滑，部分项目调整销售价格出现亏损。”金融街方面表示，公司部分项目销售价格未达预期，按照会计谨慎性的原则计提存货跌价准备，导致净利润和所得税费用下降。

截至2023年末，金融街在廊坊、佛山、天津、无锡、武汉、北京、重庆和上海八个区域共计11个项目存在存货减值的情况，主要是住宅、车位、商业和公寓项目，对公司净利润的影响金额为-3.25亿元，对归母净利润的影响金额为-2.83亿元。

其中，位于环京“北三县”的廊坊金悦郡是计提金额最多的项目。金融街在官方平台发布信息介绍，该项目是其首入廊坊之作，总建筑面积10.8万平方米，累计投资15.96亿元。报告期内，该项目共销售3.04亿元，可售面积还剩7.02万平方米。部分商业项目出租率待提高

报告期内，金融街持有的写字楼、商业和酒店等物业主要集中在北京、上海、天津和重庆等重点城市。

“公司坚持‘开发销售+资产管理’双轮驱动的发展战略，各业务板块部署安排，创新经营模式，加强招商管理，提高客户体验。”金融街在年报中表示，公司抓住旅游出行市场回暖时机，积极拓展客源，创新经营提升客户消费体验，酒店入住率、景区客流量提升。

在物业租赁业务方面，金融街去年实现营业收入18.26亿元，同比增长12.32%；毛利率86.21%，同比上升2.39个百分点。

不过在北京，金融街主要的写字楼项目有北京金融街中心、通泰大厦的出租率较高，而北京金融街（月坛）中心金融集出租率较低，为42%。商业方面，北京金融街购物中心、金融街（西单）购物中心、金树街的出租率能达到满租，而北京金熙汇和门头沟融悦中心的出租率只有22%、56%。

在上海，金融街的写字楼主要是金融街海伦中心和静安融悦中心，出租率分别为75%和100%。而在天津、重庆和武汉，金融街的商业项目出租率均不高，约在50%。

戴德梁行大中华区研究内容主管ShaunBrodie认为，写字楼租赁市场存在供大于求的情况，随着办公空间的不断扩张，写字楼市场需要时间和新的增长动力，而运营方需要强化自身优势及特点，以吸引企业长期入驻。

对于2024年，金融街方面表示，公司将坚持“深耕五大城市群中心城市”的区域模式，选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。工程上计划将以销定产，科学安排开复工。同时，合理控制有息负债规模，持续优化资产负债结构，实现经营稳健和财务安全。