房产销售莫动歪脑筋

本文转自：经济日报

近日，中国消费者协会发布2022年全国消协组织受理投诉情况分析，商品房消费领域依然是投诉的“重灾区”，质量存在瑕疵、强行交房、捆绑销售等“老毛病”仍然存在。某些地方在新房销售过程中还存在样板房与实际交付房“货不对板”，甚至用缩小版道具冒充家具，不少消费者都吃过“哑巴亏”。

如今，精装房正成为新房销售趋势。但同时，为了达到促销目的，开发商耍“小聪明”夸大样板间效果吸引顾客歪风渐起。比如，有的通过偷换家具材质提升样板间质感，有的利用灯光营造空间感但却牺牲了实用性，更过分的不惜冒着违法风险虚构样板间的面积和高度，搞虚假宣传。

由于商品房买卖涉及环节多、专业性强，消费者天然处于弱势地位。在实际操作中，某些开发商会“掌握分寸”，在不造成实质性违约的条件下忽悠消费者。购房者则面临着维权成本高的现实窘境。即便维权成功，开发商也只是归还本该属于购房者的利益，总账算下来受伤的还是消费者。要想根治商品房销售领域的“顽疾”，至少要从两方面入手。

一方面，要加大商品房销售的违法成本，对侵害消费者权益的行为形成震慑。当前，我国现行法律有关商品房买卖合同纠纷的最新司法解释中并没有惩罚性赔偿的直接适用，而在实际判例中，考虑到高额购房款等综合因素，也鲜有支持商品房欺诈的惩罚性赔偿。但近年来，法律界、学界对引入惩罚性赔偿的呼声颇高，其中一个重要的原因就在于商品房不是普通商品，而是最基础的民生。购房往往是一个家庭最重要的一笔消费，侵权并不只是侵犯了公民的财产权，更关乎民生福祉和社会公平。因此，在购房领域即便不适用“假一赔三”“假一赔十”等传统惩罚性标准，但对情节严重的商品房销售欺诈也可以考虑引入相关惩罚性赔偿机制，探索与购房款相适应的惩罚比例，让不法开发商感到疼。

另一方面，要进一步完善相关政策，加强监管力度，保障消费者知情权，从根源上避免信息不对称。目前，一些地方已在监管领域进行了相关探索，不少地方举一反三、因地制宜推出了行之有效的规范政策，取得了不错效果。例如，江苏南通推出样板房管理办法，明确规定了样板房不得增加交付标准以外的其他装饰和布置，与实体交付标准不一致的样板房不得展示；浙江宁波规定全装修交付的住宅楼盘，如果验收时三分之一及以上购房人对验收结论不认可，楼盘就不能通过验收，开发商必须整改到位并被认可后才能通过验收；安徽则推出了房地产开发企业信用的“红黑名单”，让诚信者得甜头，让失信者吃苦头。

总之，商品房消费者权利需要更大力度的保护、更科学的政策倾斜。只有努力维护商品房消费者的合法权利，才能建立起消费者对商品房市场的信心，更好促进房地产业健康发展。