十次危机九次房 硅谷银行不一样 ｜ PropTech周刊51期

PropTech周刊

序

《PropTech周刊》是36氪未来城市频道的原创栏目。聚焦改变地产行业的科技及创新力量，不仅仅是围绕住宅和商业地产，还包括广义的基于空间和不动产的科技、服务创新。

本文是「PropTech周刊」更新的第51期，我们汇总了近期发生的海内外最新投融资、市场及政策动态。如果你对本文提到的公司、机构、产品、赛道感兴趣，或者正在从事相关的创业创新，想要寻求报道或合作，欢迎与我们取得联系：

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要闻提示

封面洞察| 十次危机九次房 硅谷银行不一样 ；

36氪首发｜思倍云获得数千万Pre-A轮融资，以标准化产品服务更多空间业态；

大公司动态｜万科与微软Azure Open AI合作落地；

海外市场｜短租平台Roami融资1400万美元；

行业政策｜住建部倪虹：推进城市数字化基础设施建设。

01 封面洞察

来源：东方IC

硅谷银行（SVB）轰然倒塌事件有了最新进展，拜登在白宫宣布，将保障全部储户的存款权益，但不会对银行的债券或股权投资者负责。

美国联邦存款保险公司（FDIC）宣布，这是2008全球金融危机以来美国最大的银行倒闭事件。那一年，拥有3070亿美元资产和1880亿美元存款的华盛顿互惠银行（Washington Mutual）在次贷危机中倒闭。

经济学家常说，十次危机九次房。这次却不一样。

对比这两家银行，其资产端都持有大量以房贷作为底层资产的MBS，但与华盛顿互惠银行因次贷危机倒闭不同，硅谷银行的崩盘与美国楼市无关。

成立于1889年的华盛顿互惠银行定位于服务中低收入阶层，为迎合这部分客户群体对房地产的偏好，华盛顿互惠银行把大量存款倾注在房贷业务，从而降低了流动性。在次贷危机中，因为无法收回大部分贷款的危机，导致华盛顿互惠银行经营状况持续恶化。2008年9月，惠誉、穆迪和标普三家信用评级机构先后下调其信用等级，引发个人和机构挤兑167亿美元，最终导致了华盛顿互惠银行破产清算。

对于硅谷银行，压垮骆驼的最后一根稻草绳不是房地产，而是短债长投的选择以及美联储的持续加息缩表。多家金融机构分析，硅谷银行流动性危机的根源是其在资产负债表形成的“期限错配”。

其短债主要来自一级市场投资热潮中批量涌入的创业公司和风投资本的存款，数据显示，硅谷银行的存款规模由2019年末的618亿美元大幅增长至1731亿美元。2022年末，硅谷银行全部存款中，无息存款占比47%，付息活期存款占比19%，定期存款仅占4%。

但在存款规模急速扩张的三年期间，硅谷银行将投资策略转向对低风险、确定回报的单一资产配置。因为科技创投公司运营的不确定性，2019年后，硅谷银行购入了大量风险系数低、兑现周期长（相对流动性差）的到期债券，截至2022年底，硅谷银行持有美国国债161亿美元、MBS（房贷支持证券） 755亿美元、商业地产抵押贷款债券159亿美元以及超过80亿美元的其他各类债券。

2023年以来，一边是高度集中的硅谷储户融资困难，不得不从硅谷银行大规模提取现金应付日常开支；另一边是硅谷银行高度集中的国债及MBS资产受到美联储加息缩表打压而估值缩水，不得不亏损出售来换回现金。如此境遇下，银行管理层的股票增发及资产加速出售计划，都无济于事。

但需要澄清的是，以MBS为主的资产没有出现信用风险攀升，背景是美国住房贷款市场的次贷占比低，房贷家庭信用分远高于2008年，房贷违约率也处在历史最低水平。因此，这些资产只是在二级市场交易中估值缩水，而不影响其持有到期后的本息回报。

2022年，硅谷银行还曾联合美国国民银行发布地产科技报告，提出地产科技领域的融资交易自2021年大幅反弹，在219项交易中，风投资本投资破纪录地达到了51亿美元，报告提出资金的复苏意味着地产科技领域公司数量的激增和成熟。

作为投贷联动模式的先行者，硅谷银行依然值得同行学习和借鉴。只是，它也重蹈了同行的覆辙——兴于降息、亡于加息。

02 36氪首发

思倍云获得数千万Pre-A轮融资，以标准化产品服务更多空间业态

思倍云获得河床资本及相关基金Pre-A轮融资，金额在数千万级别。公司计划在“物联网IoT+空间BIM+软件定义业务+大数据与算法”等技术基础打造一套全新的产品，为空间运营提供数字化、智能化解决方案，实现节能低碳、安全环保、高效运营的目的。

思倍云服务多种形态的空间客户，主要是指需要运营的实体场所，包括专业领域（如生产基地、冷库园区、化工园区、物流园区等），园区与商写，城市服务（社区、场馆、校园、医院等）。思倍云所做的业务，并不是智慧物业，公司声称可以解决更多实际的问题，比如综合能源管理、节能算法、设备调优、无人巡检、双重预防机制、应急管理等。思倍云可以打通空间、业务、设备、人，进行综合性运营管理、分析和服务，因此客单价在百万级别。

彼真科技获数千万天使+轮投资

3D实时交互虚拟活动平台彼真科技宣布接连完成了数千万元天使及天使+轮融资，彼真科技是提供3D实时互动虚拟空间的创建、发布和交易的全链路服务平台，为创作者打造开箱即用的虚拟空间解决方案，帮助音乐人、策展人、品牌方或其他主办者高效地举办各类虚拟活动。旗下产品“彼方城”是基于云渲染、3D引擎、实时音视频、动作捕捉和轻量化WEB等技术所实现的多人在线3D实时交互空间。

2022年底，彼真科技就与深港双城双年展合作上线了“虚拟深双-植物生长”虚拟展馆。参观者通过演绎萤火虫和领养植物，可在同线下展区对应的线上虚拟植物世界探索，于现实和虚拟的互相“交流窥视”中领悟城市、自然与社群的展览主题。“彼方城”的目标是集合虚拟空间和现实空间，逐步成长和扩展为虚拟城市。

03 大公司动态

万科与微软Azure Open AI合作落地

近期，万科完成与微软Azure Open AI合作落地，万科开始尝试将GPT语言模型应用在业务中。在客户反馈分析平台搭载GPT-3。万科表示，经对比测试，微软Azure Open AI嵌入平台后，基于GPT-3模型的自定义训练，契合地产行业的特点，使投诉数据标签准确率相较此前又提升了5个百分点。

微软Azure是Open AI独家云服务提供商，依托微软Azure云平台强大的算力支持，以及Azure Open AI的自然语言处理能力，帮助企业更好地实现数据管理，切实提升生产力。

居然之家与华为签署战略合作协议 携手探索数字化家庭发展

近日，以“居然智慧家”为依托，就深化智能体验供给、共同推动家居行业向数智化转型等方面达成共识，居然之家与华为签署2023年战略合作协议，宣称携手探索数字化家庭发展居然之家董事长汪林朋到访华为总部，参观华为方舟壹号实验室。

据了解，居然之家与华为于2018年合作探索全屋智能领域。截至目前，居然智慧家华为全屋智能门店已开业2家，北京金源店为全国首店，同时华为全屋智能进驻的居然之家市场，也达到38家。

金地智慧服务与京东五星电器签订战略协议

京东五星电器集团与金地智慧服务集团就全国的京东电器城市旗舰店物业服务项目举办战略合作签约仪式。金地物业方表示，与京东五星电器将在物业服务领域上开启合作，为京东电器城市旗舰店的消费者提供安全、舒心、舒适的购物环境。金地智慧服务目前在全国300座城市服务着超过700万的住宅用户，双方还将就社区服务、家电家居专属团购福利、社区市集共建、会员生态共建等方面交换了合作意向。

截至2022年底，京东五星电器集团已经成功开设了5家京东MALL和超过70家京东电器城市旗舰店，经营范围涵盖家电、通讯、电脑、数码、家居家装、百货、汽车等品类。京东电器方表示，随着线下进攻战略推进，越来越多门店的开出，对包括安保秩序、环境卫生、工程维修、节能降耗在内的高品质物业服务也有了更急迫的需求，顺势引入了华润、金地等业等物业服务商。

字节幸福里旗下“小麦房产”已在福州布局200家线下门店

近日，有报道称字节跳动旗下房产交易赛道公司幸福里设立新品牌“秋禾房产”，拓展线下经纪门店。36氪向幸福里方面求证，获得回应：所谓秋禾房产只是正常商标储备，目前幸福里没有开设秋禾房产门店的计划。

据了解，“秋禾房产”公众号的主体是“德阳每日好房地产经纪有限公司”，该公司由“北京淮厦科技有限公司”全资持股，与字节跳动及幸福里公司无股权关联。此前，幸福里自2022年9月起陆续开设名为“小麦房产”的房产经纪门店，目前小麦房产仅在福州布局，全市线下门店共近200家。

04 海外市场

短租平台Roami融资1400万美元

短租平台「Roami」近期宣布筹集1400万美元的股权和债务资金，融资总额达到2900万美元，该公司前身是「Sextant Stays」，专注于公寓短期租赁。如今，「Roami」在南佛罗里达和新奥尔良经营着500处房产，希望挑战Airbnb这类旅游住宿平台。「Roami」创始人Andreas King-Geovanis认为，旅客不应再受限于两种困境：要么住拥挤而且昂贵的酒店，要么住质量不可预测的度假民宿。通过管理整栋建筑，而非其中的一两间或一两层，「Roami」坚信能为旅客创造更好的体验。

「Roami」将在未来两年内看到酒店行业发生大量的并购，公司认为整合的时机已经成熟。“「Airbnb」上只有1%的房产供应商是品牌化和专业化的，这一数字远低于传统酒店的72%专业供应商，这让我意识到细分市场还有极大的发展空间。”King-Geovanis补充道。该公司表示将利用新资金扩大其目标市场，构建可持续的业务，进而加强盈利能力。长远来看，该公司的愿景是同时攻克三个价值万亿美元的行业：酒店业、住宅管理和房地产。

05 行业政策

武汉：发展数字经济和人工智能产业 打造全国数字经济一线城市

3月8日，武汉数字经济发展委员会全体会议暨武汉国家新一代人工智能创新发展试验区建设工作领导小组会议召开。湖北省委常委、武汉市委书记郭元强主持会议并强调，要大力发展数字经济和人工智能产业，打造全国数字经济一线城市。

会议强调，要着力夯实数字经济和人工智能产业发展的基础。

建好用好数字基础设施，优化升级网络基础设施，大力发展算力基础设施，健全多层次工业互联网平台体系，提升信息基础设施服务效能，加快传统基础设施数字化、智能化改造，积极引导社会资本参与数字新基建。

住建部倪虹：推进城市数字化基础设施建设

两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要推进城市数字化基础设施建设，让5G、物联网等现代信息技术，进家庭、进楼宇、进社区，共同建设数字家庭、智慧城市，让城市更“聪明”。

倪虹还表示，今年的城市更新要做好持续推进老旧小区改造。实施楼道更新，消除安全隐患、有条件的要加装电梯；实施环境更新，要加装充电桩、进行适老化改造等；实施管理更新，用党建引领物业服务提升。

作者|宋虹姗

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