山西泽州“宅改”三问：地从哪出、钱从哪来、人往哪去

本文转自：人民日报客户端

作为新一轮全国农村宅基地制度改革试点县之一，近年来，山西省泽州县稳慎推进农村宅基地制度改革，让农民群众的宅基地合法权益得到了保障，同时促进农村土地资源合理利用，有效解决了乡村振兴“地从哪里来”“钱从哪里来”的问题。

复垦退出的宅基地，发展庭院式特色农业，促进村集体经济和村民“双增收”；在退出的宅基地上修建老年公寓，加强规划改善村容村貌和基础设施；盘活农村土地资源，将农户闲置房屋作价入股发展文旅民宿，村民获取分红收益；推进农村不动产登记，维护农民权益并为其办理抵押获得贷款提供保障……近年来，农村宅基地制度改革在山西省晋城市泽州县落地开花，给当地发展注入了新动能。

通过村庄规划和闲置土地利用，提升了乡村“颜值”。

农村“三块地”改革，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，是推动农村经济社会高质量发展的重要举措。作为新一轮全国农村宅基地制度改革试点县之一，泽州县抢抓机遇，先行先试，在盘活资源、提升效能、促进增收上出实招、下真功，当地自然资源部门积极推出一揽子政策措施，有效破解人地矛盾，激活农村“沉睡资源”，提升自然资源领域服务保障乡村振兴用地的能力。

盘活“宅资源” 鼓起“钱袋子”

春节前夕，走进泽州县晋庙铺镇现代农业产业园大棚，一袋袋经过培育的菌棒码放整齐。“冬季培育菌棒，室温最为关键。现在大棚里的温度正合适。”正在忙碌的村民们说。

晋庙铺镇位于大山深处，全年无霜期长，镇域内有供电线路和水库，发展食用菌产业有优势。但多年来，各村由于资金短缺、用地紧张，导致产业发展迟缓。

“‘宅改’让我们看到了希望！”晋庙铺镇党委书记樊曙钰感慨道。2020年起，该镇把王汉掌村、黑石岭村、大池头村等6个村凋敝宅基地复垦后的472万元资金，以入股形式注入到现代农业产业园，大力发展平菇产业，带动农民增收致富，壮大集体经济。

2023年，泽州县出台《泽州县农村凋敝宅基地复垦及搬迁安置实施方案》（以下简称《实施方案》）并成立领导小组，旨在盘活全县农村凋敝宅基地、空心村、无人村闲置土地，促进因各类原因搬迁后的村庄复垦工作。泽州县自然资源局作为领导小组的重要成员单位，主要负责农村凋敝宅基地土地复垦项目的立项、竣工验收、报备和结余周转指标交易等事宜，并进行复垦工作指导。同时，负责落实搬迁安置区用地审批。

《实施方案》提出，按照“宜耕则耕、宜林则林、宜园则园、宜草则草”要求，对农村凋敝宅基地适合成片拆除并复垦的，立即拆除并复垦。复垦土地形成的补充耕地周转指标可通过城乡建设用地增减挂钩或农村集体经营性建设用地整治入市的方式加以利用。该举措在为当地农村产业发展腾出空间的同时，也带来了产业发展的启动资金。

“家门口就业就是好，既挣到了钱，又照顾了家里，一举两得。”60岁的韩社花是晋庙铺镇黑石岭村村民，从现代农业产业园区投产开始，就一直在这里干活，每月收入2000多元。

樊曙钰告诉记者，目前园区有36栋大棚，2023年总产值达100多万元。“园区给村集体分红20多万元，带动了附近20人就业增收，经济效益和社会效益十分明显。”樊曙钰说，“通过‘宅改’与产业发展相融合，既解决了农业产业用地，又使凋敝宅基地转化为产业发展的资产、资金，达到了‘1+1>2’的双赢效果。”

除了发展规模较大的农业产业园外，泽州县许多镇、村也通过庭院经济找到了乡村振兴的“金钥匙”——下村镇瓮山村对退出的宅基地进行复垦，大力发展庭院式香椿产业，促进了村集体经济和村民双增收；高都镇岭上村则将退出的34块零星宅基地，按照每年每平方米1元的价格租赁给村民，鼓励村民种植蔬菜，发展庭院经济，取得良好效果。

利用腾退宅基地复垦后的耕地。

不仅如此，泽州县还在学习其他地区经验做法的基础上，逐步形成了符合自身实际的整治与盘活模式。比如，实行流转运营，允许宅基地通过作价入股、出租等方式，进行流转、获取收益；开展退出利用，明确农村宅基地可采取无偿、有偿等方式退出，用作公共服务建设、复垦指标置换、入市交易等。

在发展现代农业产业和特色农业的同时，泽州县也注重引导以农村宅基地开展文旅、民宿经营，拓宽农民增收渠道。《泽州县关于盘活农村集体土地资源的实施细则（试行）》明确，在保证户有所居的前提下，适度放宽房屋使用权，支持农民利用现有宅基地参与生产生活、民宿、农事体验、农家乐、农家宾馆等，扩大农民财产性收入。该县部分村民通过对自有宅基地和房屋进行改建，开展农家乐、餐饮、民宿等经营项目。还有的村庄引入社会资本进行企业化经营，成规模地发展文旅产业，引导村民以农房入股，获得租金和分红收益。例如，大阳镇采取村集体经济组织集中收储的方式，把6个村近700户共6.3万平方米的农房，按照每年每平方米6元的价格统一租赁给大阳古镇旅游开发公司，统一对外招商经营，按比例分红，带动农户增收。

实践与创新 政策做保障

发展产业离不开资金的保障，抵押贷款在其中扮演着重要角色。对泽州县下村镇的牛永政来说，2023年11月21日是个值得纪念的日子。这一天，县不动产登记交易中心为他办理了晋城市首宗宅基地及房屋抵押权登记，使牛永政顺利从银行获得了20万元抵押贷款，解决了农业生产资金短缺的问题。

据了解，为推动农村宅基地制度改革和农村不动产登记，泽州县宅改办与县自然资源局、农业农村局、泽州农村商业银行多次召开协调会议，征求多方意见，先后制定出台《泽州县农村住房财产权抵押贷款暂行办法》《泽州县农村住房财产权抵押贷款贴息实施细则》等制度。这些举措为有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业资金投入，提供了渠道和保障。

山西省自然资源厅相关负责人介绍，2023年以来，该厅将不动产登记工作重心从城市向农村转移，全面加快推进农村不动产登记。山西厅在摸清集体土地家底、明晰权属边界的基础上，以建立全省土地权籍“一张图”为目标，印发了《关于全面加快推进农村不动产登记工作的通知》，明确农村不动产登记工作的时间表、路线图、任务书，确保各项工作有序开展、统筹推进。同时，该厅指导清徐县、平遥县、泽州县加快推进农村房地一体确权登记颁证工作。

泽州县自然资源局相关负责人介绍，该县已全面启动农村宅基地使用权和房屋所有权确权登记发证工作，目前共开展14.55万宗宅基地及房屋地籍测量和权属调查，为10万余宗农宅颁发不动产权证书。同时，开展农村集体土地所有权成果更新汇交工作，为16个乡镇428个村委会（社区）颁发了农村集体土地所有权证3146宗，颁发集体建设用地使用权证195宗，为“宅改”顺利推进夯实了基础。

实践中，泽州县还探索宅基地地票发放，为有意愿退出的“一户一宅”农户，在签订退出协议后发放宅基地地票，退出农户在规定年限内可凭地票优先申请宅基地。

根据摸底调查，泽州县拥有宅基地14.5万宗、面积为5.9万亩，其中闲置宅基地4.5万宗，闲置率高达31%。如何使这些“沉睡资源”活起来？是泽州县作为新一轮全国农村宅基地制度改革试点县的主要目标之一。

通过多元化置换补偿模式，目前全县共流转宅基地1617宗，盘活闲置宅基地和闲置住宅1869宗，实现宅基地退出2599宗815亩，其中有偿退出2427宗、无偿退出172宗，为乡村全面振兴腾退出广阔空间。

针对宅基地管理不规范的问题，泽州县先后建立了13项配套制度，特别是围绕规范运行、收益分配、村务管理、财政支持等方面，制定了《农村宅基地制度改革管理办法》《农村集体经济组织宅基地增值收益分配管理指导意见》《农村住房财产权抵押贷款贴息实施细则》《农村宅基地地上建筑物拆除补助实施细则》等一系列制度，确保了试点改革有章可循、有规可依。

为破除审批难点、监管盲点、信息堵点，泽州县依据已有的登记和规划成果，建立起基础信息数据库，并依托泽州大数据云平台，搭建数字化宅基地管理平台，实现宅基地“批、用、查”全过程管理。

同时，泽州县还制定了农地入市管理办法、土地征收实施意见、宅基地制度改革实施意见等，加强农村土地、宅基地规范化管理。结合泽州特点，采取面积双控标准，即控制人均宅基地面积不超过40平米和单户不超过167平米。创新监管方式，将审批、监管权下放到镇，做到违规建设及时发现及时制止，农业农村、自然资源等部门协调配合，规范宅基地“批、用、管”各个环节。

打造“美乡村” 提升幸福感

农村养老问题是一个重要的社会问题，而泽州县通过新一轮“宅改”试点，正在探索农村养老的现实路径。

在高都镇岭上村幸福公寓，经常可以看到老人们围坐在一起，一边吃着可口的饭菜，一边谈论着村里新近发生的事情。村党支部书记兼村委会主任张贝贝介绍，为解决农村养老难题，村“两委”在已退出的宅基地上集中修建了占地1.2亩的幸福公寓。村里老人与村委会签订自愿退出现有宅基地并交由村集体管理的协议，免费入住幸福公寓，通过宅基地置换方式让老人“离家不离村”，在熟悉的环境中安心养老。

走进巴公镇三家店村，干净整洁的道路、错落有致的院落、高大挺拔的行道树，给人一种神清气爽的感觉。“以前完全不是这样，村里垃圾遍地、污水横流，破旧房屋随处可见，村民们苦不堪言。”村第一书记朱小勇说，借助新一轮“宅改”的契机，村“两委”对闲置凋敝的零星分散宅基地进行腾退，退出农户140余户，拆除面积11亩。在此基础上。建成多个粮食晾晒场，改建多条道路，有效提升了村庄“颜值”和基础设施水平。

宅基地流转后统一规划建设的新村。

这些只是泽州县“宅改”中利用闲置宅基地，改造村庄基础设施，提升村民福利的一个缩影。

近年来，泽州县自然资源部门加快编制村庄规划，合理布局乡村生产生活生态空间。例如，高都镇南北焦庄聘请了山西大学专业团队编制村庄空间规划，规划功能分区“一核一廊两带四区”，建设“春风十里·田园新城”项目，拟分为回迁安置区、住宅开发区和文旅产业项目区。通过规划引领腾退老村宅基地260亩，其中150亩采取集体经营性建设用地出让的方式，所获收益用于平衡房屋拆迁补偿和安置区建设资金。整个项目完成后，可盘活100亩集体经营性建设用地，用于两村后续文旅产业发展。

在腾退的闲置宅基地上建设的文创园区。

同时，泽州县以复垦整治为抓手，将宅基地制度改革与“百村百院”、镇区“五化共建”等工作有机结合，推动人居环境改善。近年来，泽州县创建国家级卫生乡镇1个、省级卫生乡镇7个、省级卫生村106个；30个村列入省级改善农村人居环境示范村，8个村列入省级美丽宜居示范创建村。

“唯有稳妥处理好宅基地超面积、无权属、无收益以及‘一户多宅’等历史遗留问题，改革才能顺利推进下去。”泽州县宅改办有关负责人说，探索实践中，一些乡镇创新举措，完善会商工作机制，联系妇联、团委等部门以及网格员、心理咨询师、乡村法律顾问等配合开展工作，推动宅基地信息联通、工作联动和矛盾纠纷联排、联防、联调，形成合力，共同推进。一些村实施“宅上党小组”建设，把党小组设在宅院里，宅院每周定期召开例会，及时汇总、研讨、解决涉宅基地矛盾纠纷等问题，确保了小事不出组、大事不出村。

“一子落而满盘活。”通过“宅改”，泽州县融通了城乡要素，壮大了集体经济，促进了农民增收，并有效提升了基层党员干部想干事、会干事、干成事的工作意愿和能力，为实现乡村全面振兴、推动共同富裕奠定了坚实基础。

（来源：中国自然资源报）