澳人投资美国房产数量减少，普通人入市难度加大

在全球金融危机后的繁荣时期，投资美国住宅房产的澳人数量有所减少。但持有美 国房产的澳人表示，只要你不指望资本增值，这仍然是有利可图的。

据《澳洲金融评论报》报道，Aconex联合创始人兼科技投资者Leigh Jasper在2010 年以“远低于”加行墨尔本同等房产的价格，购买了硅谷Menlo Par的一套四居室家 庭住宅。

他表示，与澳洲相比，该物业目前的租金收益率更高。

（图片来源：AFR）

“在美国租房的人会比在澳洲租同样房产的人付更多的租金，这让我们获得了很好 的收益。虽然我们投资的目的并不完全是为了赚钱，但这却是个不错的投资。”

与后金融危机时代相比，美国住房对于澳洲投资者失去了魅力，Dixon Advisory旗 下美国住宅地产基金（US Masters Residential Property Fund）等，就像投资巨 头黑石集团（Blackstone）一样，投机地买下了数千套价值暴跌的房产。

Dixon Advisory的投资者经历了一次具有挑战性的局面，其母公司在去年决定将这 家财富管理公司置于破产管理之下。

这一决定是基于Dixon Advisory面临的不断增 加的债务，这些债务来源于集体诉讼、和解协议和监管处罚，导致公司无力偿还债 务，最终被视为资不抵债。

但包括前澳洲总理Malcolm Turnbull和妻子Lucy、Rich Lister Anthony Pratt以 及演员Nicole Kidman在内的一些澳洲富人目前仍在美国拥有房产，随着美国总统 选举的尘埃落定，他们持有的房产数量可能会增加。

纽约豪华房地产经纪人Dolly Lenz本周表示，她认为无论是Donald Trump还是 Kamala Harris当选，都不会影响澳洲及其他外国投资者的投资环境。

她提到，美元走弱和美国房价下跌也使得该国的房产更具吸引力。

“澳洲人想住的 地方——纽约、洛杉矶和佛罗里达州部分地区——房价已经大幅降温，”Lenz说道，“现 在竞争少了很多，高净值买家现在比过去五年有更多的机会。”

（图片来源：AFR）

尽管美元和房价双双走弱，但两者均高于十年前的基准，当时美国房产为更多中等 收入的投资者提供了机会。

“对于小型投资者来说，澳洲投资美国房产的吸引力已经不再那么强，”总部位于亚 特兰大的土地投资公司Drapac Capital Partners的首席执行官Sebastian Drapac 说道，该公司拥有价值60亿美元的土地投资组合，覆盖约10,000英亩土地。

Jasper表示，澳洲和美国的房产税收结构不同，美国虽然没有像澳洲一样高的印花 税，但因为地方政府也提供教育服务，市政税较高。此外，美国不允许像澳洲那样 将房产损失税负扣抵其他所得，所以美国的租金通常定得更高以弥补这部分税负。

他还指出，通过租金收益，投资者可以在美国房产上获得合理的收入。

在澳洲，如 果房产不升值，事实上是在贬值。他比较了墨尔本的房产税负成本，并指出在没有 资本增值的情况下，将资金存入银行可能更划算，这意味着在澳洲投资房地产需要 资本增值来真正获益。

此外，美国与澳洲之间的房地产税务问题复杂。美国的物业通常通过公司持有，这 种方式方便将房产传给家人，但在澳洲很难评估一个人是否被视为澳洲居民以便进 行税务处理。

同样，美国不承认澳洲的自我管理养老金基金。后者是很多澳洲人投 资房产的途径。

税务和法律上的不一致使得跨国房地产投资变得复杂。

整体而言，尽管美元和房价 在美国都有所减弱，但相对于十年前仍然高于基准，这减少了中小收入投资者的机会。