美国抵押贷款利率终于降了，楼市将被激活吗？

美国30年期抵押贷款利率终于降回15个月来的最低水平。

根据抵押贷款融资巨头房地美公司（Freddie Mac）8日公布的数据，美国30年期标准固定抵押贷款的平均利率下降了0.26个百分点至6.47%，创造了约九个月以来的最大单周降幅。

自美联储2022年决定升息遏制通胀以来，美国购房利率至今几近翻了一番。更高的贷款成本将许多潜在购房者挤出了市场，根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，2023年，房屋销售量降至近三十年来的最低水平，2024年的销售量也同样低迷，6月现房销售同比下降5.4%，销售量连续第四个月减少。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，7%的购房利率是刚需买家的“心理关”，但一般认为，利率回落到4%到5%，才会被看成“正常”，市场判断，利率要到2025年才可能会调低到这个范围。而全美大部分业主现在背负的按揭利率都低于3%，目前的利率仍将阻碍一部分买家出手。

过去一年美国30年抵押贷款利率（来源：房地美）

购房利率还会降低吗

在美国，抵押贷款利率并不直接与美联储的举措挂钩，而是通常会跟随10年期国债收益率的变化，但两者并非完全一致。而基准10年期国债收益率的涨跌取决于对经济的预期。

由于美国劳工部8月2日发布的就业报告弱于预期引发了恐慌，支撑借贷成本的10年期美国国债收益率应声“跳水”，下跌0.12个百分点至 3.98%，自2月初以来首次跌破 4%。截至记者发稿，10年期国债收益率相比2日已有所回升。

不过，分析认为，即使10年期美国国债收益率不会从目前的水平进一步下降，抵押贷款利率仍有很大的继续下降空间。2010年至2020年，30年期抵押贷款平均比10年期国债收益率高出1.69个百分点，远远低于目前的利差水平（约为2.48个百分点）。

虽然不直接挂钩，但美联储降息通过影响银行的融资成本、市场预期和整体利率环境，最终会推动抵押贷款利率的降低。银率网（Bankrate）首席金融分析师、特许金融分析师麦克布赖德（Greg McBride）表示：“预计美联储最快将在9月份转向降息，因此抵押贷款利率将趋于走低。9月降息25个基点已经在很大程度上表现出来了，如果美联储降息的幅度和时间能进一步明确，将会推动抵押贷款利率下降。”

利率降低会吸引潜在买家回归吗

安萨里称，过去两年中，由于抵押贷款利率的上升，很多潜在购房者被挤出了市场，一些有意向挂牌出售的卖家也很难放弃他们在利率上升前锁定的抵押贷款，因此供需两端都被抑制。

由于供应始终紧张，而需求方“蓄势待发”，美国房价始终保持在高位，没有放松的迹象。美国人口普查局最新数据显示，6月现房价格的中位数达到创纪录的42.7万美元，同比上涨了4.1%。

随着销售减弱，根据美国住房与城市发展部（HUD）数据，新房和现房6月份的库存量达4.7个月，为2016年6月以来最高。换句话说，以目前的销售速度，需要4.7个月才能售出所有可售房源。相比之下，疫情期间市场最紧张的时候，美国房地产市场上可售房屋供应量仅可维持2个月的销售。

全球房地产和金融数据分析公司CoreLogic首席经济学家赫普（Selma Hepp）称：“尽管待售房屋库存不断增加，但由于购房者对抵押贷款利率走向和房地产市场趋势保持警惕，特别是在受房屋保险和税费成本飙升影响的市场，现有房屋和新建房屋的销售依然低迷。但如果美联储在9月份采取降息行动，可能有助于推动抵押贷款利率走低，并为潜在购房者注入一些急需动力。”

纽约房地产经纪公司Serhant经纪人Amy Wang对第一财经记者表示：“目前来看，美联储宣布降息将是楼市比较大的转折点，一旦等到这个消息，对市场会是一个非常大的促进。现在基本上是一个现金买家的市场，大部分我经手的交易，都是用现金买房的。”

但长期来看，房地美首席经济学家卡特（Sam Khater）认为，撇开利率的波动来说，美国房地产市场更大的结构性问题是供应不足，这个问题不会消失。

美国人口普查数据显示，6月美国单户住宅的开工率已连续第四个月下降，独户住宅的建设申请量下降了2.3%，为一年多来最慢。在建房屋数量降至2022年初以来的最低水平。与此同时，住宅建筑商的信心也有所下降，全美住宅建筑商协会和富国银行最新编制的建筑商情绪指数目前处于年内低点。

金融机构桑坦德资本市场（Santander Capital Markets）首席美国经济学家斯坦利（Stephen Stanley）分析说：“从大多数方面来看，今年春季的住房需求令人失望，这使得建筑商面临库存过剩的问题。所以最近几个月独户住宅开工量的回落是自然反应，未来独户住宅开工量进一步下滑也不足为奇。”

安萨里也表示，美国住宅供应不足、平价房建房难是导致美国住房可负担性危机的主要原因，而这两点都没有得到真正解决，将成为美国房地产市场的长期问题。

“高利率早晚会走向正常化，但美国的住宅用地规划与美国的独栋住宅习惯是常态， 住宅区的舒适度与住宅区的密度之间长期存在张力，导致住宅开发的限制过多。住宅供应短缺的长期性意味着有房者的财富将持续增长，而刚需者的安家梦将愈来愈远。”他解释。