以缴纳物业费为交房条件的约定是否有效？

【案情】

2019年，赵某（预购人）与某开发商（预售人）签订《商品房预售合同》，双方于交房流程条款中约定，办理交房手续时，预购人应按物业管理公司的要求交纳相关费用（包括但不限于物业管理费等）并与物业管理公司签订按其要求于交接房屋时所需签署的文件。合同签订后，赵某按约交付全部购房款。办理交付和入住手续时，赵某完成业主身份审核、面积补差手续后，未继续流程办理，未能成功收房。赵某主张其按约履行了付款义务，开发商提出缴纳物业费等费用后才交付房屋的要求不合理，故其诉至法院，要求开发商向其交付房屋并支付逾期交房违约金。

【争议焦点】

赵某是否可主张交房流程的约定无效，而要求开发商承担逾期交房的违约责任？

【评析】

商品房预售合同纠纷中，开发商交房时往往会制作一定的交房流程，要求业主签署相关文件或缴纳有关费用，并以此作为交房的条件。有些业主会对该前置条件提出异议，拒绝收房。此时业主能否主张开发商未履行交房义务，并要求开发商给付延期交房违约金，对此有两种观点。

第一种观点认为，商品房预售合同的双方是以买卖房屋作为合同目的。业主作为买受人，其主要合同义务是按约向开发商交付购房款项，开发商作为出卖人，其主要合同义务是按约向业主交付房屋。合同中约定交房时，需缴纳前期物业费用、需按照交房流程签订物业服务合同等，均不能作为商品房预售合同的主要合同义务。基于权利与义务相一致原则，业主拒绝缴纳物业费，该费用相对于开发商拒绝交付房屋，明显的存在权利与义务不一致的情形，故开发商不能在此情形下拒绝交付房屋，其拒绝交付房屋的行为应当为违约行为。

第二种观点认为，民事领域中，双方订立的合同系双方的意思表示达成一致的结果，双方应当按约全面地履行各自的义务。尽管物业服务合同与房屋买卖合同是两个不同的法律关系,但在商品房预售合同中以交房流程的形式，将房屋买受人交纳物业管理服务费和接收房屋的义务写入了同一条款，该条款结合了两个法律关系中的业主义务，即缴纳物业费也是业主义务之一。且业主在房屋交付时交纳物业费和收房的先后顺序不影响业主作为消费者的权利，并未导致利益明显失衡，故该条款未免除开发商的责任、加重业主责任或排除业主主要权利，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。

笔者认同第二种观点。一是按约履行各自义务系民事主体在民事活动中应当遵循的基本原则；二是根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力；三是物业管理条例亦有相应规定，体现出买受人负有在签订买卖合同之时一并签订前期物业服务合同的义务，以维护物业管理的有序开展。

【判决结果】

一审判决驳回诉讼请求。二审驳回上诉，维持原判。

江苏省南京市高淳区人民法院 俞彧