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高地价楼盘集中结转 首开股份上市以来首次亏损
来源：东方ic
近日，首开股份（600376.SH）发布2022年业绩预告，预计净利润为-10亿元到-15亿元，扣除非经常性损益后的净利润为-30亿元到-35亿元，上年同期为6.9亿元。36氪查询发现，这是首开股份自2001年上市以来净利润首次出现负值。
首开股份表示，业绩预亏的其中一点原因是：公司2022年转结项目主要集中在2018年至2020年市场高点时期的高溢价地块，获得土地成本占比较高且房屋销售价格受政策和房地产市场周期影响较大，房屋售价偏低。
Wind数据显示，首开股份在2018年到2020年之间共获取住宅地块56宗，其中17宗地块在北京，其次则为福州和太原，各拿地7宗。不过，这些地块中少有首开独立开发的项目。以其在北京获取的项目为例，15宗地块中仅有两宗独立开发，持股权益占50%的地块也仅有5宗，其余项目公司均为合营企业。
2022半年报显示，首开股份主要控股公司中，璞瑅公馆、璞瑅墅、国风华府所属的城开集团净利润合计亏损4.4亿元；熙悦宸著的项目公司龙和信泰及幸福里（教育用地）的项目公司北京毓秀分别亏损827万元及311万元。
另外，36氪查询发现，合营公司带来的净利润亏损或比控股子公司更大。业绩预告中，首开股份表示，公司报告期联合营企业同样受房地产行业周期影响，出现较大亏损，对公司报告期归母净利润产生重大不利影响。
36氪查询首开股份半年报，发现由和信金泰项目公司所开发的熙悦林语，给首开股份带来了合集5.1亿元的净利润亏损。不过，值得注意的是，此时的净利润亏损，可能是销售额还未转结为收入的情况下呈现的阶段性现象，并不代表项目实际亏损。
熙悦林语位于北京市大兴区旧宫镇，2021年已经交付。地块成交时间在2017年，虽然不属于首开股份所称的2018年到2020年间，但该地块溢价率接近50%，挂牌期间线上报价次数就达到16次。此外，该地块还有附加条件——企业自持住房面积达到该宗地居住用途建筑面积的70%。而这部分住房则成为了长租公寓项目。
首开股份年报显示，为满足长租公寓建设与运营资金需求，项目公司在2018年向建设银行申请了25年期的固定贷款，融资成本4.41%。2022年12月，为降低融资成本，将该笔贷款置换为30年期的农行住房租赁经营贷款。而首开股份则为项目公司提供了10亿元连带责任担保。目前，该项目中在多个新房售卖平台已经售罄，仅有少数清退房源。
作者｜詹方歌
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快照生成时间：2023-02-27 22:45:08
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