上海一房东进门傻眼：怎么都被换掉了？！想解约却被索要天价违约金→

近日，长宁区市民罗女士（化姓）拨打解放日报·上观新闻热线反映自己遇到了租房纠纷。

罗女士在长宁区新华路448弄有套闲置住房。2022年，她想出租出去，贴补一些家用，于是就联系了家附近的房屋中介，并在2022年9月成功出租。可没想到，出租后却给她带来了困扰，而想收回却又困难重重。

未经允许，家电、家具被拆换

罗女士告诉记者，在中介公司的介绍帮忙下，一对年轻情侣看上了她的房屋，并很快表示了租房意愿。她向记者展示了一份由她、租客邱女士（化姓）和房屋中介公司三方签字盖章的《上海市房屋租赁合同》，合同显示，娄女士以6000多元的月租金将位于长宁区新华路448弄的两室户房屋出租给邱女士，租赁期为3年，由2022年9月至2025年9月。在合同中，注明了租房仅供居住使用、仅限2人居住以及未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修等内容。

图为罗女士和邱女士签订的租赁合同

合同签好后，罗女士将房屋整备好交给邱女士二人，自己和丈夫住进松江区的另一套房产中。

2023年6月，一次偶然的机会，罗女士发现租客可能产生了违反房屋租赁合同的行为。当时，由于天气转热，空调使用变得频繁，租房中的空调发生了故障，无法制冷，于是租客联系罗女士帮忙维修。这是罗女士出租近一年后第一次返回这个小区。进门后，她发现墙壁从纯白变成了大片的红绿色，白色的冰箱正面面板被改成了黑色，不少房间的吊顶被拆除更换了新样式，顶灯换成了新的，电视机、机柜以及有些原本在里面的桌椅和木质衣柜也不知去向。“这套房子我们家很早以前就住在里面，对房子里的桌椅衣柜都很有感情，结果她一声不吭就换掉了！”

罗女士家原本的电视、电视柜等，已被租客清掉

8月下旬，罗女士自己再次回到房屋门外，看到原本卫生间的置物架被放置在门外的杂物堆里，还得知，租客在未征求她同意的情况下，把原本的空调拆除丢弃，更换成了不同品牌的另一款空调。

租房合同里写得很清楚：“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。”于是，罗女士不满地在微信与租客邱女士发消息，“更换东西或改变室内的其他东西，要跟我讲一下的，我同意后您才能更换。”对于未经允许更换空调，邱女士则答复称，“之前修空调的事情弄了很多次了，修的价格您觉得太贵，换掉您也不愿意，现在我自己换掉，第一是节省时间，第二也在为您考虑。”对于吊顶、墙壁样式的更改，邱女士则表示，最后退租时会恢复原样。

墙壁被改为深绿色，吊顶、顶灯也更换了样式

而邱女士还表示，房东这样已经出租了房屋却返回查看的行为影响了她的居住隐私。

想收回房屋却被索要天价赔偿

此外，房屋改造不久后邱女士的同住人变成了另一名女性，再加之“民宿风”的新装修风格，罗女士怀疑，邱女士还存在转租的二房东行为。

不过对此，经手该次中介合同的房屋中介公司工作人员告诉记者，邱女士对二房东行为予以否认，表示另一名租客是自己的表妹，从澳洲回国暂住于此。

尽管无法确认是否存在转租，罗女士认为，租客未经允许对房间的装修、家具家电进行更改，已经属于违背合同，不愿再继续将房屋出租给邱女士，遂提出了解约要求。邱女士并不愿解约，表示是确认租房长达3年才进行的装修，如仅1年就要搬走，时间和金钱成本过高。

不过，中介公司工作人员向记者表示，她并不认为邱女士更换空调等行为属于违约，“公说公有理，婆说婆有理，合同里只写了家电的品类数量，没有特定品牌”，只要家电的数量没变化就行。

图为涉事房屋所在的新华路448弄小区

1个月后，2023年9月底，在多方参与的协商调解现场，租客邱女士提出可以解约，但要求罗女士按照合同到期日2025年9月，支付全部20余个月的房租共计10万余元的天价解约赔偿金，最终，这个赔偿金被谈至2万余元，但罗女士无力支付，解约被搁置。

“虽然是对方违约，但我愿意主动支付合同上约定的1个月租金作为解约赔偿。”罗女士期盼可以在可接受范围收回房屋。

租房的边界在哪？

针对该案例，湖南金州律师事务所高级合伙人、律师邢鑫告诉记者，《民法典》第709条规定承租人应当按照约定的方法使用租赁物，第715条规定承租人不得擅自对租赁物进行改善或增设他物，第716条规定承租人不得擅自将租赁物转租给第三人。根据本事件中房东所述，“签订的合同注明了不可以对房屋原本装修改动，仅允许居住使用”，因此租客无论是转租行为、装修行为、商用行为，均未得到房东事前授权或事后追认，当然违反与房东之间的租赁合同的约定，房东有权解除双方的合同，从而将租客驱逐出去。

业主该如何维权？邢鑫表示，业主取证维权应当依法进行，不得侵犯租客的隐私权。如未经租客同意的情况下私自进入房屋，一方面将侵犯租客的隐私权，承担侵权民事责任；另一方面构成非法侵入他人住宅，可能承担行政责任和刑事责任。业主可以通过正常敲门拜访的方式，在出示业主身份证明的前提下，确认房屋实际使用人的身份和情况。如租客拒不配合，也可以寻求民警的协助。

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作者：郑朕

延伸阅读

男子270万卖掉唯一住房后赖着不走，买家边还贷边租房3年

3年前，党女士在上海买了一套房子，给了钱过了户，但一直没有拿到房屋钥匙、无法收房，这是怎么一回事呢？

买房3年未收房

一边还房贷一边租房

党女士有个儿子，为了让儿子能上个好学校，2021年她花了270多万买下一个顶层两居室，给了钱过了户，但到了2023年，她还没能搬进房子。

没法住进去，这就不得不租房，一边还着房贷，一边支付租金，党女士苦不堪言。

党女士花270万买了一个顶层两居室，图为房子外观

让她迟迟无法入住的原因，竟然是原房东死活不肯搬走。原房东李金龙，是个60岁的独居老人，他不搬走的理由竟然是——自己没有地方住。

党女士有涵养，没有骂人，但也是气得不轻——

要是真怕没地方住，为什么要卖房？卖了房拿了钱，还赖着不走，“怎么能这么无赖？”

房东为什么要卖掉

名下唯一的一套房？

原来几年前，他的表弟借钱，找李金龙做担保，不知是为了亲戚情谊，还是许诺了什么好处，李金龙就用自己的房子做了担保。结果亲戚欠钱还不了跑了，李金龙的房子就被外地法院查封了。

又不知道从哪里听说，法院强制拍卖会远低于市场价，李金龙就着急忙慌的自己找中介挂牌卖房了。挂牌价290万，最后说好250万成交，等到要签字，李金龙跳价，最后271万成交。

但是李金龙一口咬定，当时卖房时，中介答应他，给他找个地方住的。可是哪家中介的哪个业务员承诺的，他说不清楚，就一口咬死党女士应该为此负责，给自己找地方住，不然他就不交房。这一番话简直要把来执行的执行法官武博气笑了。

面对李金龙的胡搅蛮缠，武博直截了当的问出了关键：当初欠款时100多万，卖房款271万，抵掉欠款后剩下的100多万去哪里了？

面对执行法官，党女士质疑抵掉欠款后剩下的100多万去哪里了

赖在房子里两年多，欠党女士几十万的房租就应该从这笔钱里扣。

这话让李金龙支支吾吾不知道怎么回答，也让一直给帮腔的李金龙妹妹不敢说话。

图为房子内景

考虑到李金龙年纪不小，还刚刚中风出院不久，法院没有直接强制执行，而是为他找一个养老院，解决他晚年生活，家里那些乱七八糟的老旧电器也不用带走，让党女士补贴他2万块钱。这么好的事情，李金龙是答应了。

武博也是言出必行，四处打听，在李金龙有限的低保金范围内给他找合适的养老院——养老院不能太差，李金龙身体不好需要康复；也不能离他妹妹太远，就这么一个亲戚，还要经常来往；费用不能太高，李金龙一直没有工作，靠低保和补贴过日子，没有积蓄能力有限。

过了5个月，法官终于找到了合适的养老院，还好说歹说砍下价格，打电话通知李金龙搬家，可万万没想到，他竟然不肯去！！理由是——去住养老院，低保钱就花完了，再后来就不接电话了。

图为李金龙在协议上签字，表示愿意去养老院

执行法官也不惯着他，直接走法律程序强行腾退了房屋，在公证员的见证下将房屋内的东西打包轻点好，搬去临时仓库。

今年5月，党女士终于拿回了自己的房屋钥匙。

执行法官直接走法律程序强行腾退了房屋，图为打包屋内的物品

网友热议！纷纷为执行法官点赞：法院判决非儿戏，对于这样的人，就不该惯着。

网友评论截图

也有人表示：买家这几年的房租该怎么算？党女士真的是太好说话了。

网友评论截图

对此你怎么看呢？