新春走基层|带你聆听法官的金玉良言：延期交房，怎么办？

世上最可怕的事情是：我刚买了房，它降价了；比降价更可怕的事情是：我等着交房，它延期了，还遥遥无期。

听法官小姐姐告诉你，延期交房，怎么办？

初二当值法官

滨州中院民四庭三级法官助理刘影影

何为延期交房？

延期交房指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。

原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：因不可抗力或因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。但出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。

延期交房，购房者怎么办？

（一）弄清延期交房原因

延期交房包括两种情况：1、正常延期交付。2、非正常延期交付。

如果是由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等原因导致的房屋交付逾期属于正常延期交付，购房者可以给开发商一定的时间宽限，稍稍等待一段时间。

但是，如果是由于开发商经济实力不足、相关政府手续违法等因素导致的不能或者短时间内不能交付房屋，就属于非正常延期交付了，比较常见的建设工程竣工验收不过关就属于非正常延期交付。

（二）与开发商协商

在遭遇开发商延期交房的时候，购房者可以和开发商进行协商，根据合同内容支付赔偿金等。

如果购房者跟开发商协商一致的话，就可以为购房者省去很多不必要的麻烦，但是要提醒大家的是，在和开发商协商成功之后，双方可以以书面形式确认和解内容，以免一方事后反悔。

（三）要求退房

如果开发商未能在合同约定期限内交房，在购房者催告之后的三个月内仍然无法交房时，购房者便可向开发商要求退房，解除合同，并按照合同约定金额支付延期的违约金。解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

房地产企业延期交房的责任承担

（一）逾期交房的免责事由

免责事由主要有：（1）包括不可抗力如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害；（2）因配合政府的重大活动、环境治理管控等政府行为对工程正常施工产生的影响。对于施工过程中出现的以上特殊原因，出卖人有权将商品房的交付期限顺延而无须承担逾期交房的违约责任。此外，房地产企业也可以自行跟买受人约定免责事由，但是应当公平合理，不能进行扩大和损害购房业主的权益。

（二）逾期交房的法律后果

通常，根据买卖合同约定和法律规定，逾期交房会出现两个后果。

一是房地产企业逾期交房期限较长，购房人享有了合同解除权。出卖人延期交房，属于民法典第563条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房地产企业延期交房时，若双方未有其他约定，如房地产企业在购房者催告后在三个月内仍未交房的，则购房人有权解除合同，并且解除权应当在一年内行使，逾期则解除权消灭。

二是逾期期限较短，或虽逾期期限长但购房人不解除合同，房地产企业支付违约金或者赔偿损失。按照民法典以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；合同有约定时，按照约定支付违约金或赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

购房人如何避免开发商延期交房？

（一）选择可靠的开发商

延期交房这种问题的出现，大多数是因为开发商的原因。比如，开发商资金链断裂，这种情况下，工程进度就会延后，甚至出现烂尾。比如，开发商手续不全，无法通过相关部门的验收……所以购房者如果想尽量避免延期交房，要注意考察开发商的实力，尽量选择规模大知名的品牌开发商。（这条不一定准，大品牌也可能爆雷）

（二）实地考察

很多人可能会觉得购买期房无法实地考察，因为房子还没有修建好，但其实购买现房和期房都是可以实地考察的，只不过实地考察的内容不同，购买现房主要是针对房子进行实地考察，而购买期房主要是针对工地进行实地考察。购房者在挑选期房的时候，可以要求销售人员带自己去工地上看看，观察工地物料堆放是否整洁，现场安全措施做的是否到位，工地整洁，说明人员得力、管理有序，安全措施到位，则可以很大程度上避免安全事故，一旦出现安全事故将极大地影响到工程进度。

房地产企业如何避免延期交房？

（一）合理评估项目开发进度

建议房地产企业在房地产开发的推进过程中，应充分考虑各环节对房屋交付时间可能产生的影响，由此对合同约定的房屋交付时间进行合理预估，并对房地产项目涉及的水、电、气等基础设施及小区绿化、消防等事项的进展情况进行定期统计分析，实时识别有可能引起法律风险的因素，并据此对购房合同的约定作出相应合理调整。

（二）合理拟定商品房买卖合同文本

在房地产企业拟定房屋买卖合同格式文本（补充协议）时，部分房地产企业基于自身利益的考量，拟定的所有条款均是最大限度地维护自身利益，罔顾购房者的权益，未能做到公平、合理，一旦诉讼，相关的条款可能会被法院认为条款无效。民法典第497条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，在实务中需要注意以下方面：

首先，约定免责事由的约定，除地震、战争等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中政府管控、重大纪念活动、重大自然灾害等问题无法施工时，房地产企业可以据实予以延期且无需承担违约责任等类似条款，但需要指出的是，不可范围过广，对买受人不利，应当合理正当。

其次，应当尽量把购房合同中购房者逾期付款与房地产企业逾期交房的违约金的标准保持一致，以体现合同的公平性，避免被认定成格式条款，尽可能将损失降到最低。

此外，在商品房交付过程中，房地产企业应根据实际情况对相关文件进行及时修改和调整，以尽可能在出现风险时，减轻房地产企业可能承担的责任与风险，做到及时止损。

（三）有效地向购房者发出收房通知

所售房屋已具备交付条件时，房地产企业往往都会第一时间通知购房者收房，我们一直强调要注意保存证据，尤其是收房通知送达阶段的证据，但由于工作量较大，事务繁杂，实操中仍存在部分房地产企业由于没有做好证据保存工作，导致因无法举证证明已通知购房者收房，尤其是已经发生延期的情况下，将加重房地产企业所需承担的违约责任。因此需要注意以下几点：

1、在拟定商品房买卖合同及补充协议时，明确约定通知送达地址条款，并要求购房客户签字或按手印确认，避免简单粗暴以身份证地址为通知送达地址，导致后期无法有效送达。

2、向购房人发送通知，尤其是收房通知时，应根据购房者留取确认的联系地址，采取书面方式通知购房者，并且及时保存相应证据。

3.通过快递方式通知购房者的情况下应采取EMS，填写完备的快递单，包括但不限于确保快递单上的收件人姓名、地址、电话等信息与购房合同及购房者书面确认的联系信息相一致，应注明收房通知。

4.对快递单以及所邮寄的收楼通知书等文件予以扫描存档，保存好快递底单原件，及时通过网络查询快递投递结果并截图存档，申请快递公司开具妥投证明。

5. 如果快递因被对方拒收或其他原因导致退件，在原样保留好退件原件的基础上，可以通过其他地址再次邮寄收房通知。

（四）积极与购房业主沟通，化解纠纷于诉前

房地产企业逾期交房，购房业主均会存在一定的不满情绪，但并非必然出现群体纠纷或诉讼。但在实务中，在售房时，置业顾问并非开发公司人员，基于销售业绩等考量，对购房者态度较好，而在售后，置业顾问态度明显不如售前，甚至部分置业顾问态度恶劣，业主感觉被房地产企业欺骗，反映问题公司无人响应，尤其是出现延期交房等情形，针对此种情形：

1、成立业主关系部或类似专门的部门，处理售后的业主关系问题，及时与业主沟通，掌握收集业主的意见或诉求。

2、针对业主诉求和不满，公司应当及时发声，进行充分说明，在一定程度上会化解不少业主的不满，争取部分购房者的理解和支持。

3、在安抚业主的同时，再参照合同约定的标准给予购房者一定的补偿，即便不能解决全部问题，大部分业主往往不再积极主动参与群体纠纷（诉讼），从而将群体纠纷（诉讼）消灭于萌芽。

大年初二，请你听懂法官的“话外音”：法官说，对方是失信被执行人，是否考虑接受调解？意思是，法院的网络查控系统查了多次，他名下没房产、没证券、没存款，连支付宝、微信里都没钱，现在他愿意现场调解，给多少就拿多少，别犟！有时候，吃亏是福。