房檐遮挡住宅采光 开发商是否承担责任

本文转自：法治日报□ 本报记者徐伟伦

□ 本报实习生 徐宗涵

□ 本报通讯员 张立

购买一套满意的商品房是许多人的奋斗目标。很多购房者出于“站得高、看得远、光线好”的观念，会选择购买顶层房屋，但却忽略了楼宇房檐对采光的遮挡。理想和现实的差距，往往令购买顶层住宅的业主心生不满。

近日，北京市第三中级人民法院审理了一起房檐结构遮挡住宅采光的案件。购房人在入住顶层新房后，因不满房檐结构影响日照采光，要求开发商予以赔偿。法院对此案进行审理后，综合考虑双方所负责任，判决开发商赔偿购房人损失8万元。

法院查明，唐先生夫妇与某房地产开发公司订立预售合同，购买了一套位于楼宇顶层的共有产权住房，主卧室在南侧，窗户朝南；次卧室、客厅、厨房在北，窗户均朝北。两年后开发商交房，唐先生夫妇入住后发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光，便要求开发商赔偿其违约造成的损失及对生活不利影响的损失。

对此，开发商表示，售房时已对楼盘情况做了沙盘模型展示，且根据预售合同的记载，其已向购房人就环境、户型、日照等事项履行了详尽的告知和提示义务，涉案房屋在日照间距、日照计算和窗地比等方面均满足国家有关规范要求，并经过了有关部门的审核与批准，故其不应承担任何责任。

一审法院经审理认为，涉案房屋顶部房檐尺寸较宽又紧贴窗户上沿，遮挡了主卧室的日照，且依生活常识即可判定房檐对所有窗户采光必然有所影响。一方面，唐先生夫妇仅系普通购房人，开发商与之相比更具有专业知识，其未向唐先生夫妇尽到告知义务，导致选购的房屋与预期目标产生差距，开发商应就此承担相应的责任；另一方面，买房对于普通家庭而言系大额消费，唐先生夫妇作为购房人在选购时亦负有谨慎的注意义务，沙盘模型中确已展示了涉案楼盘设计有房檐，且模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，其对所购楼房出现瑕疵亦应自负一定责任。综上，一审法院判决开发商赔偿唐先生夫妇损失8万元。

开发商不服，提起上诉。诉讼中，审判人员对涉案房屋进行现场勘查，结合在案证据，可以认定冬季上午10时许涉案房屋南侧主卧室窗户上半部日照被楼房顶部的房檐遮挡。

北京三中院经审理认为，勘验结果表明涉案楼宇房檐设计对顶层房屋采光存有影响，且该种影响程度与一般公众对购买顶层房屋采光预期值存有较大差距；开发商未提供证据证明签订合同之初曾就房檐对涉案房屋日照采光的不利影响进行具体明确的提示和说明；即使涉案楼宇房檐设计使得唐先生夫妇所购房屋的日照时间和采光系数达到国家强制标准，在开发商未就该房屋日照采光的不利影响进行预先提示和说明以尊重购房者知情权、选择权等情形下，亦应承担相应的赔偿责任。据此，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

房产开发商应尽充分提示说明义务

法官庭后表示，对于开发商是否尽到提示说明义务的问题，法院在审理相关案件时会以一般购房者的认知水平来判断。所谓一般购房者，意指非专业的、仅具有相关生活常识的购房者；而掌握工程标准、熟悉建筑业态、从事有关工作的人不在此列。法官会综合一般购房者的认知能力、开发商宣传内容、签约履约过程等因素，并结合诚信原则、公平原则，对开发商的提示义务范围、购房者的注意义务范围作出认定。

本案中，预售合同载明：“甲方（即开发商）对共有产权住房开发规划范围内的（包括但不限于）该房屋周边环境、户型结构、空间尺寸、朝向、日照、层高等均向乙方（即购房者）履行了详尽的告知和提示义务。甲方应就该房屋所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该房屋的通风、采光、防盗、防雨等功能可能产生的不利影响，向乙方进行充分的说明，并提醒乙方对此类影响给予必要的注意。”对此，法官表示，此类表述内容本身便是泛泛而谈，不能证明开发商曾就“房檐可能遮挡采光”这一具体问题向购房者明示，且这一表述系开发商出具的“格式条款”，在法律上不宜作出不利于购房者一方的解释。

此外，法官指出，国家有关住宅规划设计标准，跨越多个建筑气候区划，要照顾到各地区、各行业、各方面的需求和情况，其中很多指标属于开发商建设住宅的最低基准，虽然开发商新建住宅通常符合上述标准，但判断开发商应否承担相关责任，不应仅考察是否符合国家标准，更要综合考虑合同目的、缔约条件、履约情形、当事人合理预期等因素，“归根结底是一个履约问题，而不是单纯的技术问题”。