【天眼问政】贵阳腾龙湾B区地下停车场归谁？业主、物业、房开商各执一词

地面通行道闸拆除与否想法不一？地下停车场所属惹争议？

持续6年的纷争为何再次激化？

近日，贵阳市花溪区腾龙湾B区居民谢女士向“天眼问政”栏目反映，该小区房开公司与现任物业公司、业主因地下停车场所属及地面通行道闸拆除与否的问题产生较大矛盾，怀疑房开公司将此作为突破口，以达到驱赶现任收费较低的物业、强行进入管理的目的。希望媒体介入，协调解决问题。

记者前往腾龙湾B区进行实地走访。

6年纷争获法律判决

据悉，腾龙湾B区为龙王村村民回迁小区。

2019年，该小区首届业委会上任，并与贵州恒瑞贴心物业管理有限公司贵阳分公司（下称“恒瑞贴心物业”）签约物业服务事宜。合同确定物业服务费为步梯房0.8元/平方米/月，电梯房0.9元/平方米/月，业主第一台车停车费80元/月，其他车辆120元/月。彼时，由于地下车库尚未完工，并未开启使用，业主主要使用露天空地停车。

地下车库完工后，2020年5月，因业主反映停车位紧缺、申请小区房开公司——贵阳凯宏房地产开发有限公司（下称“凯宏房开”）协调启用地下车库。自此，该车库后续均由物业公司人员管理维护。

但也从这时起，围绕该地下车库所属问题纠纷不止——房开公司认为，车库启用时流程便存在不明晰的情况，车库管理权并未交接，使用权也并未移交至业主和物业公司，物业公司管理属侵权行为；部分业主认为，地下车库归属全体业主，其管理相关事宜应由业主决定；物业公司认为，自己受业主委托管理小区各项事宜，应为小区业主各项需求服务。

数年过去，相关部门多次组织调解，直至房开公司和物业公司对簿公堂。今年2月，贵州省贵阳市中级人民法院对该案二审判决书显示，认定案涉车库的使用权归凯宏房开享有，尚无证据证明案涉车库的使用权已转移至恒瑞贴心物业贵阳分公司，认定恒瑞贴心物业贵阳分公司管理使用该停车场无法律依据。

恒瑞贴心物业贵阳分公司作为案涉小区的实际物业服务方，在案涉小区靠近中曹路一边设置了两个道闸，用于管理小区的进出车辆，对小区内安放的水泥墩未妥善管理，上述行为客观上导致了凯宏房开对其享有使用权的案涉地下车库难以充分利用，对凯宏房开要求恒瑞贴心物业贵阳分公司停止侵权的主张予以支持。

腾龙湾B区地下停车场

5月16日，记者前往腾龙湾B区实地走访看到，腾龙湾B区地下停车场已安装了几处车辆出入道闸，但目前尚未开始收费，地面上的两处通行道闸暂未拆除。

在小区入口处，张贴有《贵州省贵阳市花溪区人民法院责令履行通知书》，上写，被执行人贵州恒瑞贴心物业管理有限公司贵阳分公司于收到通知书之日三日内停止对“腾龙湾”项目B1、B2区（B区1-19栋）地下车库占有、收费的侵权行为并撤离现场。

凯宏房开在多处张贴告示

在停车场出入口，多处张贴有凯宏房开面向该小区业主及各车主关于开展运营管理地下车库工作的公告与该车库的停车收费标准。上写，该地库2025年5月6日至2027年5月5日期间执行优惠价：80元/月（业主第一辆），120元/月（业主第二辆）。

居民：停车场属公共配套

对此，腾龙湾B区业主吴先生仍有疑问。

他回忆，2016年业主陆续开始入住时，地下停车场尚未完工，2020年停车场建成后，经街道办事处、房开商、物业、业委会等多方协商后才启用。并且地下停车场是不计入建筑面积，属于无需公摊的公共区域。

吴先生的产权证

“法院判决称，‘地下停车场未占用居民土地、不计入建筑面积’，但是我的产权证上写有共有宗地面积，我们认为地下停车场实际占用了小区土地，而土地属于全体业主所有，因此地下停车场也应归全体业主共有。”吴先生说，“这个小区是安置房，虽然没有签订购房合同，但房开商开具了发票，这应视为存在买卖行为，房屋及相关处置权已转移给业主，停车场的处置权自然也属于业主。”

此外，吴先生还提到，房开商计划收取80元/月的停车服务费，但时限只到2027年，不仅高于当前物业公司收取的50元/月，还不能明确知道后面会不会涨价，所以大家对成本增加也有一定的担忧。

随后，记者在该小区随机采访了多位小区居民。

居民李先生表示，自己并不在意具体是由谁来管理，但希望管理公司能够给业主提供高质量的服务。

“只要费用低、不涨价，我不介意由谁来管理。”居民谢先生说。

物业：服从判决但担忧安全隐患

随后，记者前往物业公司了解情况。物业公司谢经理表示，公司于2019年与业委会签订合同入驻小区。当时小区管理混乱，考虑小区安全和管理，设置了地面上的通行道闸。

在2020年5月前，地下停车场被房开商锁闭的，经多次协商，将地下停车场打开供居民们停车。

“判决要求我们停止对腾龙湾项目B1、B2区（B区1-19栋）地下车库占有、收费行为并撤离现场，我们现在已经退出地下停车场管理了。但现在房开公司又要求我们拆除两处车辆在地面通行的道闸。”谢经理解释，“我们设置的这两处道闸是在地面上，是考虑到为小区业主守护地面安全才设置的，进入地下停车场的通道也并不是只有这两处，并且居民也不同意由房开商来管理。”

物业公司设置的两处地面道闸

谢经理表示，物业公司作为居民聘请的服务方，有责任维护居民权益，在居民不同意的情况下，无法擅自退出，也不能随意拆除地面道闸。

“现在法院判决已经下来了，我们并非不配合执行判决，而是希望在保障小区管理秩序和居民安全的前提下妥善处理。地面公共停车区的收费及使用情况我们均定期公示，确保透明公开。”谢经理表示，物业公司设置的两个道闸中，仅有一个作为正常出入口收费，另一个主要用于消防和搬家等特殊情况，目的是保障附近小学学生上下学的安全。并且拆除道闸可能导致社会车辆随意进入，占用地面公共停车位，影响小区住户权益，且存在安全隐患。

此外，谢经理告诉记者，这几年来，地下停车场的日常维护和管理都是物业负责的。

物业公司提供的管理日志

房开商：依据法院判决法行使管理权

为进一步了解情况，记者前往凯宏房开走访。

凯宏房开工程部工作人员顾先生介绍，该地下停车场由公司投资建设，2025年2月19日贵阳市中级人民法院已作出终审判决，明确停车场归属房开公司所有。

他告诉记者， 2020年5月启用地下车库系业主和物业公司未经允许私自打开车库门停放车辆。

“当时居民提出节假日停车需求大，所以在街道办事处组织下，我们举行了协商会议。我们当时表示，可以开放地下停车场，但是需要汇总车辆数量、如何管理等信息并提供我们备案，由房开商来管理，但是会议开完之后，相应方案都没个影子，物业公司和居民就直接把地下停车场的库门打开停车了。”顾先生说，“这家物业公司不是由我们聘请的，而是和业委会签的合同。地下停车场使用权不在业主，就算物业公司和业委会签了合同，也不能占用我们的合法权益。按流程，物业公司要用我们车库，应该要和我们房开商进行合作。”

他强调，自从地下停车场开始使用之后产生的电费全部是由凯宏房开支付，几乎每个月都需要1万多元。

贵阳市花溪区人民法院发布的责令履行通知书

“法院判决前已进行实地调查，我们提供了充分证据，判决结果肯定合法有效。”顾先生表示，判决书是2月份生效的，在3月份和4月份期间其也多次与居民和物业进行协商，并在现场张贴了法院判决书以及B区停车管理公告，但在修建道闸时，多次遭到业主阻拦，致使道闸安装和收费经营不能正常进行。

“公示过后我们才去地下停车场出入口处设置道闸，并准备将物业公司设置在地面上的道闸进行拆除。通向地下停车场的主要通行路径需经过物业公司设置的这些道闸，若车主通过其他通道进入车库，则需要绕行，十分不便，因此该道闸已经影响了我们车库的正常运营，需要拆除。”顾先生说，但在设置地下车库道闸时，多次遭到物业公司人员和部分业主阻拦。

顾先生告诉记者，将会再次进行协商，若协商无果就只能申请法院强制执行，“选择由哪家公司服务是居民的权利，但房开公司是按照判决书来执行的，也只是合理合法地维护自己的合法权益。”

“据我们了解，并不是全体居民都反对我们管理停车场，一直阻碍的也就是几个人。”顾先生说。

而针对部分业主怀疑，房开公司将地下车库纠纷相关问题作为突破口，以达到驱赶现任收费较低的物业、强行进入管理目的这一问题，顾先生表示，公司目前并无入驻管理的想法。

相关部门：按照判决结果执行

随后，记者就相关情况，联系属地街道进行核实。接报工作人员反馈称，针对群众关切的相关问题，前期已多次参与协调，鉴于目前已终审判决，按照判决结果执行。

贵阳经开区建设管理局房管部工作人员表示，经过多次现场协调，目前，地下车库相关交接工作正在进行中。

贵州日报天眼新闻记者 熊曼 周睿

编辑 郑康宁

二审 刘娟

三审 刘丹