大众说法厅㊲｜纠纷频发，物业管理的法律边界是什么？

编者按

弘扬法治精神，增强法治观念。即日起，由山东省司法厅、山东省律协、山东省互联网传媒集团共同推出的《小姜说法厅》正式更名为《大众说法厅》。新的栏目将继续以普法为核心，聚焦热点法律问题，通过更加多元、生动的呈现方式，为您带来更具权威性与实用性的法律知识。

大众网记者 高娜 赵晓丹 曹博宇 济南报道

在快速发展的中国城市中，物业管理作为城市建设和社会治理的重要组成部分，直接影响着居民的生活质量。然而随着城市化进程的加快，物业管理中的问题也日益显现，例如小区停车问题、消防安全问题、环境卫生问题等。

这些问题不仅影响居民的日常生活，也增加了社会治理的难度。在本期的节目中，我们邀请到山东睿扬律师事务所合伙人吴晓楠律师，一起共同探讨物业行业的相关法律问题。

主持人：最近，河北沧州的一位网友就在社交媒体讲述了自己的经历。他所在的小区物业服务质量不高，所以住户们拒绝向其缴纳物业费，物业公司便通过限制住户缴纳电费来催收物业费。针对这一事件，您认为物业服务质量不达标时，业主是否有权拒绝缴纳物业费，物业公司又是否有权通过限制缴纳电费来催收物业费？

律师：第一，从法律角度来讲，业主一般不能以物业服务不达标为由拒绝缴纳物业费。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

如果物业服务确实存在严重不达标的情况，业主可以采取合理的方式维护自己的权益。比如，业主可以向物业服务公司指出问题，与物业服务公司进行协商，并要求其进行整改。如果物业服务企业拒绝整改或者整改效果不佳，业主可以向相关部门投诉。同时，业主也可以通过召开业主大会，决定是否更换物业服务企业。

第二，物业公司通过限制缴纳电费来催收物业费是不符合法律规定的。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。这种做法不仅侵犯了业主的合法权益，还可能构成违法行为。不仅无法有效解决物业费收缴问题，还可能激化业主与物业公司之间的矛盾，影响小区的和谐稳定。

因此，物业服务质量不达标时，业主无权直接拒绝交纳全部物业费，但可以通过合法途径要求物业公司承担相应责任；业主逾期未足额交纳物业费的，物业公司可以催告业主在合理期限内支付物业费，经催告合理期限届满后仍不支付的，物业公司可以通过诉讼或申请仲裁，但不能以停水停电等不合法措施催交物业费。双方应依法履行各自义务，共同维护小区的和谐稳定。

主持人：在业主与物业管理公司的矛盾中，我们发现停车相关问题是导致双方发生冲突的常见事件。业主们经常会因为车位分配不公、停车费用过高和车位管理混乱等问题与物业公司产生分歧。近日，就有网友的车在小区停车位上被人为刮伤，并且处于监控盲区难以找到肇事者。但物业自称只负责提供场地，业主的损失他们不负责赔偿。针对这种情况，律师您认为物业公司所提出的只提供场地的理由在法律上是否成立？车辆受损后，业主应如何合法维权？

律师：第一，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条第二款规定，因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任。而公共场所的管理人未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

物业公司作为小区的物业服务企业，其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。监控属于物业公司服务范围，物业公司应当提供有效的监控服务。业主按要求将车辆停放在租赁的车位上，对车辆受损不存在过错。物业公司虽然安装了摄像头，但监控录像部分缺失导致未能确认车辆受损的直接责任人，因此认定物业公司在履行基本的安保义务方面存在过错，应承担相应的赔偿责任。

第二，作为业主，可以通过以下方式进行维权：

1.业主应首先收集与车辆受损相关的证据，包括现场照片、监控录像（如果有的话）、报警记录等。这些证据有助于证明车辆受损的事实及可能的损失程度。

2.在收集到足够证据后，业主可以与物业公司进行协商，要求物业公司承担相应的责任。协商过程中，业主可以依据物业服务合同及相关法律法规的规定，提出合理的赔偿要求。

3.如果协商无果，业主可以向当地人民法院提起诉讼，要求物业公司承担赔偿责任。

因此，在车辆受损的情况下，业主应积极收集证据、与物业公司协商并寻求法律途径来维护自己的合法权益。

主持人：近年来，多地发生多起高层建筑外墙脱落事件造成了多人伤亡，这一现象引发了社会的热烈讨论。有人会认为责任在开发商建筑工艺的问题，也有的认为是房屋老化，物业维修不及时。那么在此类事故中，责任归属是如何定义的？外墙脱落对业主造成的损失究竟应该由谁承担？

律师：第一，在高层建筑外墙脱落事故中，责任归属并非单一，而是 ，包括开发商、物业公司、业主等。具体责任的划分，需要根据相关法律法规及实际情况进行综合判断。

第二，根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，适用过错推定归责原则，所有人、管理人、使用人如果不能证明自己没有过错，则应当承担侵权责任。

在保修期限内，如果外墙脱落是由于开发商交付的房屋存在质量问题导致的，开发商应直接对业主的损失进行赔偿；如果物业公司未能履行管理责任，导致外墙脱落造成业主损失，物业公司应承担相应的赔偿责任；如果外墙脱落是由于自然老化、不可抗力等因素导致的，且物业公司已尽到管理责任，则业主可能需要自行承担损失或根据业主大会的决议共同承担损失。

因此，高层建筑外墙脱落事故的责任归属及损失承担问题需要根据实际情况和相关法律法规进行综合判断。为解决这一问题，需要开发商、物业管理公司、业主共同努力，从多个方面入手加强治理和防范工作。

主持人：就在近几日，杭州发生了一起物业保安与外卖骑手因进出小区产生激烈矛盾的热点事件。针对物业管理公司对小区外来人员，尤其是快递、外卖等人员出入小区的管理方法，不同的小区所实行的办法各有不同。物业管理公司是否有权制定并执行小区外来人员的出入管理制度？又是否可以限制或拒绝外卖、快递等人员的正常出入？

律师：第一，根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业公司有义务协助做好物业管理区域内的安全防范工作，包括对外来人员进行必要的管理。在制定具体的管理制度时，物业管理公司应充分征求业主的意见，确保管理制度的合法性和合理性。如果管理制度涉及业主的切身利益，如限制外来人员的出入， 。

第二，物业管理公司有权在合理范围内限制或拒绝外卖、快递等人员的正常出入，但这一权利的行使必须合法合规。

物业管理公司可以基于小区的安全、秩序等考虑，制定合理的管理制度来限制或拒绝外卖、快递等人员的出入。例如，可以要求外卖、快递等人员在特定时间段内进入小区，或者在进入小区前进行登记等。

物业管理公司在执行这项管理制度时，必须确保不违反国家法律法规和业主的共同决定。如果管理制度过于严苛或不合理，可能会侵犯业主的合法权益，给业主的生活带来不便。

综上所述，为了避免与外卖员发生矛盾，物业管理公司应当遵循业主委员会的共同决定，在合理范围内限制或拒绝外卖、快递等人员的正常出入。同时，物业管理公司也应积极与业主、外卖、快递等平台进行沟通协调，共同维护小区的安全、整洁和有序。