SOHO中国19.86亿土地增值税未偿付，潘石屹年内卸任多家公司要职

9月13日，SOHO中国有限公司（以下简称：SOHO中国，0410.HK）披露《2023年中期报告》，报告期内，公司实现营业收入约8.22亿元，同比下降8%；毛利约6.78亿元，同比下降9%。同时SOHO中国表示，公司尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付，有可能导致SOHO中国出现交叉违约借款。

不仅如此，SOHO中国的债务越堆越多。截至2023年6月30日，SOHO中国的总借贷本金共计约160.47亿元，其中一年内到期部分约7.99亿元，一年以上到期部分约152.48亿元，而现金及现金等价物仅剩6.27亿元。

另一方面，SOHO中国创始人潘石屹夫妇在黑石集团收购公司失败之后纷纷卸任，移居美国，2023年以来，潘石屹接连卸任9家公司职务，由接班人徐晋接替。

针对上述情况，发现网向SOHO中国发送采访函请求阐释，但截至发稿前，SOHO中国并未给出合理解释。

望京SOHO出租率仅64%，出现借款交叉违约事项

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，2007年在香港联交所上市，2012年，SOHO中国宣布开启去地产化转型，从“开发-销售”转向“开发-自持”。目前公司在售的物业项目主要集中在北京、上海两地。

9月13日，SOHO中国披露《2023年中期报告》，报告期内，公司实现营业收入约8.22亿元，同比下降8%；毛利约6.78亿元，同比下降9%。

值得一提的是，近年来随着居家办公、远程办公等多灵活办公模式逐渐被企业需要，传统办公市场遇冷，办公楼租赁市场需求持续下降。根据房地产咨询公司戴德梁行发布的研究报告显示，2023年上半年，北京甲级办公楼净吸纳量跌至-0.5万平方米，上海也仅为16.8万平方米，较历史同期均有大幅下滑。租金水平下降的同时，北京和上海甲级写字楼平均空置率高企，分别达16.9%和18.6%，为2011年以来的历史峰值。

SOHO中国的写字楼与零售物业租赁项目也处于持续走低的状态。截至2023年上半年底，SOHO中国的投资物业平均出租率为约79%。其中，北京项目中，前门大街项目、望京SOHO、银河及朝阳门SOHO的出租率仅为62%、64%、61%，虽然较上年有所增长，但仍然低于平均出租率。业内人士表示，未来3年，随着大批新增供应陆续入市，SOHO中国的租金和出租率或将持续承压。

（图源：2023年中期报告）

值得注意的是，SOHO中国子公司北京望京搜候房地产有限公司于2022年8月收到当地税务机关的税项缴纳通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1、塔2的相关土地增值税17.33亿元，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。截至2023年6月30日，公司已支付土地增值税3060万元，尚有19.86亿元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。

而土地增值税的滞纳有可能导致SOHO中国截至2023年6月30日止的42.32亿元银行借款本金出现交叉违约借款。交叉违约借款除了本金外，还包括1057.6万元的利息。

（图源：2023年中期报告）

业内人士表示，出现交叉违约的事项之后，当地税务机关可能采取扣押、查封、依法拍卖或变卖相关物业等强制措施，以及就滞纳土地增值税处以不缴或者少缴的税款50%以上五倍以下的罚款，并可能对SOHO中国的信誉问题以及能否持续经营业务等方面构成重大影响。

债务高企，潘石屹撤退

针对望京SOHO项目的土地增值税滞纳，公司恐涉及交叉违约的事项，SOHO中国表示，公司将持续与当地税务机关协商并沟通一致税款及相关滞纳金的缴纳计划，避免由于土地增值税的滞纳产生进一步负面影响；继续采取积极措施控制行政成本及节约资本开支，以提升经营性现金流。

然而，只“节流”不“开源”的SOHO中国能否顺利度过难关？业内人士表示，近年来SOHO中国已经许久不拿地，也不进行项目开发，没有充足的现金流作为支撑，公司只靠变卖优质资产很难扭转局面。

另一方面，如今SOHO中国的债务像滚雪球一般愈加膨胀。截至2023年6月30日，SOHO中国的总借贷本金共计约160.47亿元，其中一年内到期部分约7.99亿元，一年以上到期部分约152.48亿元，而现金及现金等价物仅剩6.27亿元。截至2023年6月30日，SOHO中国已有约160.47亿元借贷以自身的投资物业作为抵押。

（图源：2023年中期报告）

如今的SOHO中国早已失去往日风光，负债累累。这种情况下，身为创始人的潘石屹夫妇也早已退到幕后，移居美国。

作为SOHO中国前董事长，潘石屹曾打算将整SOHO中国私有化。2020年3月，黑石集团(Blackstone Group Inc.)提出以6港元/股的价格私有化SOHO中国，总交易价格约为40亿美元。2021年9月，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，黑石集团终止收购SOHO中国，各方决定不作出要约。

据了解，黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，也是世界知名的顶级投资公司，美国规模最大的上市投资管理公司。

黑石集团放弃收购SOHO中国的一年后，2022年9月7日，SOHO中国对外宣布，潘石屹卸任SOHO中国董事会主席、提名委员会主席、ESG委员会主席，其妻张欣辞任SOHO中国行政总裁职务，两人仍担任公司执行董事，未来将专注于艺术和慈善事业，公司表示两人辞去公司要职与董事会没有任何分歧。截至2023年上半年，潘石屹夫妇持股33.24亿股，持股比例为63.93%。

（图源：2023年中期报告）

潘石屹夫妇卸任的同时，徐晋、钱霆成为SOHO中国执行董事（联席行政总裁）。值得一提的是，2023年以来，潘石屹接连卸任北京蓝泉物业管理有限公司、北京红石建外房地产开发有限公司、天津布莱吉投资管理咨询有限公司等9家国内公司的法定代表人，同时卸任在位的多个职务，新的法定代表人和履职人员都是徐晋。

退到幕后的潘石屹仍为SOHO中国中薪酬最高的人。2022年年报显示，潘石屹的薪酬为415.60万元，较上年增长16.5万元；张欣为26.4万元，较上年下降10.5万元；徐晋为103.10万元。2022年，SOHO中国的营业收入约17.75亿元，同比增长1.9%；毛利约14.38亿元，同比增长2.7%，业绩为微增状态。

（图源：wind）

（记者罗雪峰，财经研究员高冉）