曾经的“超级红盘”二手表现遭遇现实考验

今年还有焦点大盘即将“解限入市”

博语华庭实景

“博语华庭首套成交已诞生，房东账面盈利112万！”前不久，萧山区首个热点限售红盘——博语华庭传出消息，小区解禁后有一套98平方米的房源以400万元的总价成交，折合单价约40800元/平方米，对比当初34000元/平方米的新房限价，涨幅达20％。

博语华庭作为2020年杭州的顶流红盘，开盘之初就自带光环，如今传闻一出，更是引发了市场巨大关注。可惜现实并非想象中美好，本周二记者前往小区实地探访，发现这个成交传闻并不属实，目前整个小区还没有成交案例。

“万人摇”红盘挂牌量不大 房东心理预期普遍较高

杭州的限售政策始于2020年7月，起初只针对高层次人才优先购房的房源，规定自房屋网签日起限售5年。同年9月政策加码，将热点楼盘纳入限售范围。

到2021年1月27日，限售覆盖面再度扩大。只要摇号中签率≤10%的房源都将面临五年限售，并且限售起算时间从“自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易”调整为“自取得不动产证之日起5年内不得转让”。

位于博奥路与金城路交界处的滨江·博语华庭，是萧山的首个“热点楼盘”，距离滨江区仅1.1公里，地铁1站就到在建的滨康天街，再加上只有34000元/平方米的精装限价，当时非常受欢迎。在2020年12月首开，后面又在2021年两次加推，三次中签率都在10％以内，最后一次加推还创下了“万人摇”。

据悉，博语华庭首开的2幢高层已经在去年12月率先解禁，共173套房源。而剩下的6幢楼因为在限售政策调整后才开盘，按规定需在取得产证后限售五年，实际进入二手市场还得再等上两三年。

针对网传的首套成交，记者向博语华庭周边多家中介门店核实，五位经纪人均表示，未查询到该小区有真实成交记录。

“这个小区去年12月才刚刚解禁，现在挂出来的房源比较少，带看也很少，短时间很难有成交。”博语华庭周边经纪人告诉记者，小区目前只有12套房源挂牌，挂牌价在43000元/平方米—51000元/平方米不等，最近带看最多的是一套121平方米的四房，位于中楼层，挂牌总价590万元，其余房源近15天内则几乎都是0带看。虽然成交传闻不实，但从房东挂牌情况来看，大家的心理预期普遍比较高。

目前，博语华庭周边二手房成交以次新房为主，北面800米开外的滨江·江南之星，目前成交均价约39700元/平方米。西面不到800米的金地·天逸，成交单价同样在39000元/平方米左右。

现房大盘紫璋台即将“解限”

二手价格成关注焦点

实际上从2025年下半年开始，杭州就已经有部分楼盘解除限售进入二手市场。比如，西溪公馆、天空之城、运河云庄、前宸、西溪风情观止洋房、融创城、花漾里等等。这些小区当年均是一房难求的大热盘，但因为漫长的五年限售，市场调整，很少能实现盈利离场。

拿位于北部新城的热点楼盘万科前宸来说，新房单价30500元/平方米，去年下半年共有404套房源解除限售，目前共有43套房源挂牌，挂牌均价35900元/平方米，成交均价不到30000元/平方米。

据中介小姚介绍，小区自解禁以来，一共仅成交了3套房源。“今年1月份有一套成交，应该是在13楼或15楼，128平方米的四房，不带车位，总价395万元。”记者算了一下，折合单价约30800元/平方米，略高于当初的新房精装限价，但对比同楼层房源的一房一价来看，房东难以保本。

郊区板块的限售项目情况更不乐观，像大江东的超级大盘融创城，总房源超过2000套。目前，共有204套房源挂牌，而在1月份只成交7套房源，成交均价只有16900元/平方米，低于当初18600—20100元/平方米的新房售价，明显是以价换量的结果。而且，在整个板块中，融创城已经属于二手成交表现不错的小区。

进入2026年，杭州又有多个焦点小区即将迎来限售解禁，解限房源加起来超过上千套。其中关注度最高、体量最大的就是三墩北的紫璋台，它的二手表现也受到整个市场的关注。

紫璋台在2021年1月新政后领证开盘，一次性推出了全部的1224套房源，只面向无房家庭和人才家庭出售。虽然是在新政后开盘，不过胜在它是现房销售，业主们在网签后迅速办理了不动产证，因此实际限售时间也只有5年，预计在今年五六月份就会陆续解禁。

虽然小区目前还不能挂牌，但在社交平台上能够看到已有业主开启“预售”。记者咨询了一套位于10层的105平方米的房源，业主表示心理价位在32000元/平方米，略高于28100元/平方米的新房售价。不过，在评论区不少人认为“这个价格很难卖”。