买家找“后账”追讨15万元定金

本文转自：镇江日报

买家找“后账”追讨15万元定金

仲裁倾力成功解决商铺买卖纷争

本报通讯员 陈芃

本报记者 沈湘伟

“深入了解事实，用证据说话，最终还原真相，为我们主持了公道。镇江仲裁委的裁决真是准确高效，令我们心服口服，太感谢了……”本市某房屋开发公司负责人冯某激动地说。近日，镇江仲裁委审理了一起商铺买卖纠纷，仲裁庭耐心倾听，详细了解事情的来龙去脉，认真梳理事情经过和矛盾焦点，依法依规解决矛盾问题，切实保障了当事人的合法权益！虽然申请人高某败诉，但归根结底是因为其缺乏法律意识，没有及时保护自身合法权益造成的。

合同条款未细看埋下“隐患”

据了解，早在2018年，市民高某外出时偶然发现，自己家附近的某商业中心有闲置的商铺在出售。高某看中了该商业中心的客流量与发展潜力，于是便萌生了购买商铺的想法，想着日后出租或自己开店，都是不错的选择。

高某与商铺销售信息上的电话取得联系，得知该商铺是本市某开发商出售的，总价为105万元，高某经了解得知，这家开发商在本市经营多年，相关信誉良好，值得信赖。

回家后，高某与家人商量后，决定立即筹款，尽快签订相关合同，购买该商铺。

2018年7月，高某再次联系开发商，明确表达了自己购买该商铺的强烈意愿。

销售商铺的相关负责人表示，高某看中的这间商铺由于位置较好因此非常抢手，同时有几位客户均有购买意向。如高某确定购买，可以先支付定金15万元，并在当月月底（7月31日）前来办理相关手续，签订正式合同，如逾期未签约则定金不予退还。已经准备好钱款的高某当然表示愿意，并未多想便直接交了定金。

很快到了月底，未料高某因一时不慎受了风寒，感冒发烧生了病，只好在家休息，这一拖就过了签约的最后期限。到了8月上旬，高某才来到开发商的售房处，商谈签订《商铺买卖合同》事宜。开发商相关负责人明确表示，由于已经超过双方约定的签约时间，因此15万元定金不予退还算作购房款，商铺正常销售给高某。

随后双方约定，合同中所定的商铺总价为87.8万元，这是扣除定金后的价格，且给予最大力度的优惠，商铺原来的总价是105万元。见对方又打了折扣，高某十分开心，对合同条款未及细看，就毫不犹豫付清了87.8万元的房款。

2022年10月，高某夫妻偶然查看当年的合同时发现，合同条款中并未涉及关于15万元定金的相关内容，而是写明商铺总价就是87.8万元。由此，高某认为开发商“坑了”自己15万元定金，这笔钱理应退回。为此，他咨询了相关律师，单凭合同来看，开发商应将15万元的定金退还。

有了律师的意见，高某更有了底气，于是向开发商讨要自己的15万元定金，但当场遭到对方拒绝，并坚称15万元为定金，合同里的价格就是已经扣除定金后的购房款，高某根本不存在多支付了定金，何来退钱一说？之后高某根据合同中约定的相关条款，于2022年11月向镇江仲裁委员会提出仲裁申请。

仲裁抽丝剥茧还原事实真相

针对高某“无中生有”的仲裁申请，开发商也及时做出了回应，并向仲裁庭提交了证人出庭的申请，让当时与高某具体联系的售房业务员出庭，当庭阐述事实。

售房业务员表示，2018年7月，她与高某沟通时说得很清楚，如高某有强烈的购买意愿，那就要支付一定比例的定金，并于当月签合同；若逾期未签约，则定金不予退还。高某当即表示认可，但并未留有任何书面证据。之后在8月上旬正式签约时，她也向高某表明，合同中的价格87.8万元是已经扣除15万元定金的价格，合同上也有高某的签字认可。

仲裁庭经调查后认为，根据《中华人民共和国民法典》第490条、第543条规定：当事人协商一致，可以变更合同。未采用书面形式，但其中一方已经实际履行合同内容，并经对方接受的，应视为双方协商一致认可变更合同内容。再结合全案证据和庭审情况可以看出，双方的所作所为均是按照双方约定，并且双方也实际履行了合同并办理了过户手续，符合相关法律规定，不存在高某所谓多付房款的问题，高某也无权要求该开发商退还15万元的款项。

另外庭审中，该开发商进行答辩时所提到了仲裁时效的问题。这一抗辩理由并非子虚乌有，而是有一定事实依据：根据《中华人民共和国民法典》第188条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。很显然，高某是2018年8月中旬与开发商签订的合同，并于当日付清钱款。但直至2022年11月才向镇江仲裁委提起仲裁，很显然已经超过了申请仲裁的3年有效期。

镇江仲裁委提醒市民，仲裁时效是指权利人向仲裁机构请求保护其权利的法定期限，也即权利人在法定期限内没有行使权力，就丧失提请仲裁以保护其权益的权利。根据《中华人民共和国仲裁法》第74条规定：法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。由此可见，仲裁时效与诉讼时效具有同等的法律意义与目的。仲裁时效有利于促使权利人及时行使自己的权利，也有利于仲裁庭更好地收集证据、解决纠纷。从当事人方面来看，若其未及时请求法律机关保护其权利，可以视为其对法定权利的放弃，从而也免除了债务人的强制义务。仲裁时效的积极意义在于促使当事人及时地行使权利，以利于社会关系的稳定。