4200亿金地，挥别带头大哥

一代地产大佬突然辞任，引发股债双杀。

17日，金地多只境内债券跌幅达到20%，部分债券因跌幅过大触发临停，股价也大跌近10%。

当晚，金地紧急发出公告，称总裁黄俊灿代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接。

金地16日晚宣布，凌克因身体原因申请辞去董事长职务。

这位金地的灵魂人物激流勇退，恰逢债务偿还的关键时刻。对于敏感的市场来说，一点风吹草动，都会带来各种担忧。

2023年三季度的销售金额，已连续三个月环比回升。

18日，金地债券继跌，其中“16金地02”跌超20%，盘中临时停牌。收盘股价下跌2.17%，市值约243.79亿元。

销售疲软、股债双杀、债务压顶，继任者黄俊灿面对的局面，实在棘手。

逐渐隐退

凌克是金地集团的创始人之一，今年64岁。

他在1992年就加入了金地集团前身，即深圳市上步区工业村建设服务公司。

在金地30年，他见证了金地从创立到上市，再到“招保万金”的黄金时代，销售额从2001年的5.34亿元提升至2021年的2867亿元，增长了536倍。

凌克信奉规模和利润平衡的准则，在众多房企争先拉高杠杆、极速扩张时，他选择保守发展，也导致公司的行业排名逐渐下滑，一度被质疑“掉队”。

凌克有自己的节奏，“一家公司好好的，活得久，比突然辉煌一下更重要。”

他的决定是对的。2021年，房地产行业出现疲态，地价成本增高、盈利不及预期，加上三道红线的规定，不少房企纷纷暴雷。

金地成了例外，在2022年实现2218亿元的销售额，并重回销售排行榜前十。

“规模与效益平衡才是第一位，不想在哪个方面太激进。”凌克始终坚持这个想法。

在住宅之外，金地还在商办物业、产业地产、长租公寓等方面布局，以及发展代建等业务。

金地一直没有出现债务违约的情况。去年5月，监管部门力推优质房企恢复公开市场融资，金地还多次入选示范房企名单。

行业境况如此，金地难以独善其身。

上半年，金地营收369亿元，同比增长31%，净利润15.32亿元，同比下降22%。

7月，金地旗下多只债券价格数次出现阶段性下跌。

从7月开始，凌克也陆续退出金地集团子公司稳盛投资及其旗下多个平台公司的董事职位。

债务压顶

凌克选择此时隐退，或许不是一个合适的时机。

10月18日，穆迪将金地的公司家族评级(CFR)从Ba3下调至B3，并将金地全资子公司辉煌商务有限公司的CFR从B1下调至Caa1。

穆迪预计，金地2023年的合同销售额将降至约1590亿元，2024年将降至1450亿元。

过去一年多，金地为保持流动性而减少土地收购，也将限制未来一至两年的销售。

来源：金地集团

今年前9个月，金地集团的合同销售额为1219亿元，同比下降25%，表现逊于市场。

9月中旬业绩会上，凌克就无奈地表示，市场短期内系统性、全面重回上行通道是小概率事件。

疲软的销售，将拖累金地的运营现金流和流动性。

金地集团的非限制现金余额从2022年底的544亿元减少至2023年6月底的455亿元。

穆迪预计，金地有相当大规模的债务到期，包括约230亿元的境内外债券，将在2024年底之前到期或可回售。

鉴于其融资渠道减弱，公司将使用内部现金偿还大部分债务，将给其流动性状况进一步带来压力。

助力有限

接替凌克的，是金地集团的老将黄俊灿。

黄俊灿现年52岁，1992年在同济大学工民建专业毕业后，以管培生身份加入金地集团，至今已30年。

他从工程师做起，曾任北京公司副总经理，后又回到深圳历任总经理、财务总监、集团总裁等职。

“经过多方充分沟通后的安排，黄俊灿总裁代理董事长职责。我们相信，这个安排有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。”金地集团表示。

黄俊灿的能力不容小觑。

一名曾与黄俊灿共事过的人士评价称，黄俊灿深谙商业逻辑，在房地产与金融两个领域游刃有余，擅长跨领域融会贯通。

不过，碍于金地混合所有制企业的特点，集团股权分散，能否获得股东方的帮助，还是未知数。

在2013年之前，金地的第一大股东一直是深圳市福田投资发展有限公司，由深圳市福田区国有资产监督管理局全资持股。

2014年，险企纷纷举牌金地，富德生命人寿取代福田投资，成为金地的第一大股东，持股比例接近30%，第二大股东则被大家保险占据。

从2021年开始，大家保险着急“逃离”地产股，多次减持金地。

天眼查显示，截至2023年6月底，金地集团第一大股东仍为富德生命人寿，持股比例为29.83%；福田投资回归第二大股东的位置，持股比例为7.79%；大家保险退至第三位。

关键时刻，险资不太靠谱。

“公司的职业经理人制度已经持续多年，前两大股东中，富德生命人寿提供资金支持意愿较低，福田投资持股比例较少，金地不对股东救助抱过多期待。”金地相关负责人此前在一场投资者沟通会上透露。

今年9月16日，金地集团发布公告称，第二大股东福田投资将根据区域发展的需要，研究为金地集团在公开市场发行公司债或中票提供担保等增信措施

金地集团或将提供相应的反担保物。

不过，截至目前，此类担保发债仍未落地。

看来，以黄俊灿为首的金地管理层，还是得靠自己度过难关。