竞买人无购房资格竞拍法拍房后的相关处理

本文转自：人民法院报

【案情】

成某通过淘宝网络司法拍卖平台参与房产拍卖，以人民币564万元的价格竞得位于湖南省某市一处房屋，并将全部款项交至法院。执行法官携过户材料前往某市不动产登记事务中心核实买受人成某的购房资格，经过与该中心核实，购买某市房产需具备两个条件之一即可：1.具有该市户籍；2.非该市户籍的需提供最近2年该市社保明细或2年个税证明。经与成某核实，成某现在户籍在广东省湛江市，且无法提供某市2年社保或个税证明。鉴于成某并无购房资格，法院未向其出具成交裁定书等房屋过户材料。

【分歧】

本案中，关于如何处理后续事宜，存在以下两种观点：

第一种观点认为，本案应当参照悔拍处理，扣除保证金将尾款退还买受人，扣除的保证金依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

第二种观点认为，本案不存在悔拍行为和意思表示，应当以竞买人不具备购房资格，撤销拍卖，在查实竞买人并无虚构购房资格或恶意串通情形的情况下，退还保证金及尾款，因撤销拍卖给相关当事人造成损失的，可另诉解决。

【评析】

笔者赞同第二种观点。理由如下：

1.竞买人不符合悔拍的客观行为和主观意图。悔拍一般具备两个要素，一是买受人在竞拍成功后，在法院指定期间内拒不交付尾款的行为；二是买受人以明示或默认、拖延的方式表现其拒绝交付尾款意思表示。本案中，在房屋拍卖成交后，竞买人成某及时交付法院尾款，并积极要求法院向其出具成交裁定书等过户材料，并无任何“悔拍”的意思表示和行为表现。故其行为不能认定为悔拍，参照“悔拍”结果处理无法律依据。

2.买受人无购房资格竞拍的属法定撤销拍卖事由。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）第三十一条的规定，买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，人民法院应予支持。由此可见，无购房资格属于法定撤销拍卖事由，故本案应当向当事人释明，由当事人或利害关系人提起撤销拍卖的执行异议，法院审查后裁定撤销拍卖。

3.撤销拍卖的法律后果。《网络司法拍卖规定》第三十二条规定，网络司法拍卖被人民法院撤销，当事人、利害关系人、案外人认为人民法院的拍卖行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以依法申请国家赔偿；认为其他主体的行为违法致使其合法权益遭受损害的，可以另行提起诉讼。据此，本案中，相关当事人对撤拍行为造成的损失，可另诉解决。同时《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》第六条规定，人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，成某无上述违法情形，故可对其行为进行训诫后，将保证金及尾款退还买受人。

（作者单位：北京市东城区人民法院）