北京海淀区一宗涉宅用地以86亿元重新挂牌，此前曾由万科及北京住总竞得

6月21日，据北京市规划和自然资源委员会官网，北京挂牌海淀区西北旺镇一宗涉宅用地，起始总价86亿元，并将于2024年7月25日出让。

根据地块出让信息，此次出让的地块为北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块二类城镇住宅用地、零售商业用地，土地面积85584.572平方米，规划建筑面积162894.59平方米，折合起始楼面价约52794.88元/平方米。

值得一提的是，该地块为二次出让，第一次出让为2016年11月，彼时由万科联合北京住总集团竞得。不过，市场消息显示，由于地块商品住房需开发商100%自持作为租赁住房，在建设资金量大、资金回笼慢等影响下，该地块于2021年左右由开发商折价退回。

公开信息显示，2016年，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件，明确提出租购并举的住房制度，政策大力号召发展建设租赁住房，一些城市在供地时也要求开发商建设自持租赁住房。

其中，北京于2016年10月发布4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告，明确4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

彼时北京土拍市场如火如荼。2016年11月16日，北京海淀区永丰产业基地2宗地块正式拍卖。一宗为京土整储挂(海）[2016]018号地块，当时，共吸引16家房企与联合体参与竞拍；另一宗为京土整储挂(海）[2016]019号地块，该地块竞争同样激烈，共吸引11家房企与联合体参与竞拍，19号地块也是此次再入市的地块。

根据北京市规划和自然资源委员会公示的成交结果，两宗地块均由万科及其联合体竞得，共计总价109亿元。

其中，北京万科企业有限公司以上限价格50亿元以及企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%的条件竞得京土整储挂(海）[2016]018号地块。

此外，北京万科企业有限公司和北京金第房地产开发有限责任公司联合体以上限价格59亿元的价格竞得京土整储挂(海）[2016]019号地块，同时，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%；企业自持商业（含办公）用房面积为该宗地商业（含办公）用途建筑面积的100%。

这也意味着，两幅地块的住宅部分均需开发商100%自持，企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

其中，京土整储挂(海）[2016]018号地块已由万科建成为“北京翡翠书院”项目，这也是北京首个企业自持租赁项目。

中指研究院企业研究总监刘水指出，万科当年以109亿元拍得上述两宗地块，并且是100%开发商自持租赁。全部自持租赁，收益低并且资金回笼慢。为破局解决资金问题，18号地块万科当时提出应用众筹方式，选择周边企业参与众筹，帮助这些企业的员工解决住宿问题，但该种方式最终未能落地执行。

2018年5月，万科方面曾对外披露，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，首次试水超过80%的综合出租率且租户多为高净值、事业稳定人群。

不过，在业内看来，由于建设资金量大，收益低，资金回笼慢，或也是后续开发商选择将19号地块折价退地的原因之一。万科方面则未予回应。

从最新发布的地块信息显示，虽然地块的起始价格由2016年的44亿元调整为目前的86亿元，但地块出让条件也已进行调整，地价达到上限后不再竞报自持商品住房面积。按照地块最新的挂牌文件，该挂牌出让宗地设定土地合理上限价格103.2亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。