成都老小区“换新记”：99%业主同意自拆自建，正等待当地批示

记者李静李岩松

成都武侯区中央花园二期，正在进行着一场前所未有的“试验”。

小区自1998年建成，共有72栋楼，3295户业主，涉及业主和租户将近两万人。25年时间，小区撕裂出一条条无法再“缝缝补补”的裂痕。五年来，业主两次投票，最终达到99%同意率，决定小区在原址自拆自建。

记者探访成都中央花园二期

业委会：五年两次投票

这个夏天，对于成都中央花园二期来说，是一次“转机”。小区99%业主同意自拆自建，这也意味着他们决定主动改变老旧小区的命运。

而达到这个数字，小区业主整整用了五年。五年来，可谓是历经波折。

业委会副主任伍大明

在成都花园二期门口的宣传栏里，到处都张贴着自拆自建的公示信息。在业委会办公室，记者见到了业委会副主任伍大明，他今年74岁，胡茬花白，眼神坚毅。其实早在2018年，伍大明就提出了“自主更新、拆旧建新”的想法。伍大明和业委会主任赵涛等人，便去征求政府支持。

2018年12月，武侯区委办公室在网上留言板上回复：“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”同月，武侯区晋阳街道办发布《告知书》：“若小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造。”

在小区业委会成员和志愿者的努力下，到2019年8月，业主签字同意率达到了95%。

2019年12月，政府就此事开展论证。2020年3月，业主得到消息，小区属于商品房，不属于棚户区，政策上不能支持。于是，“自拆自建”工作只好暂时作罢。

2020年4月，成都发布《城市有机更新实施办法》，列明了三种城市更新形式：保护传承、优化改造和拆旧建新。2021年11月，时任区委书记陈麟到小区调研，提出“自拆自建”的方式。

伍大明介绍，按照政府的方案，每户保留原来套内面积，总建筑面积将增加10%，按照房本面积算，即1:1.1置换。建房成本由居民承担，他们测算，每平方米大概4000元。

“一提到出钱，业主就不愿意了。”伍大明说，业委会又给出方案——向政府争取小区总建筑面积增加20%，业主按照1：1旧房换新房。开发商垫资建房，多出的面积自行出售来覆盖成本，这样居民就不用再出钱。

从2022年3月，业委会开始联络业主。直到2023年5月20日，业主签字同意率达到99%。

业委会成员黄国华

今年72岁的业委会成员黄国华回忆，“这五年，别提多难了。”找不到业主，他们只能爬楼梯挨家挨户去敲门，最后实在爬不动，就坐在楼下等。“等到一个算一个。”

业主：曾经的富人区成了“老破小”

这个小区，为何非得走自拆自建的道路？

就像黄国华所说：“我们这里啥都方便，超市方便，地铁方便，上学方便，医院方便，各项配套设施都方便，就只有房子烂。”

20多年前，吴小翠（化名）和丈夫靠做生意，在中央花园二期买了七楼的房子。这是成都第一批商品房，1998年建成，占地200多亩，位于成都西南市区2.5环的位置。如今，小区外墙斑驳残破，早已失去原本的样子。

吴小翠是第一批入住小区的业主，“当时，小区房子卖到了600元/㎡。”这是别人眼中的富人区。吴小翠原打算这房子能住一辈子，没想到，现在却困在“老破小”。

每天进出小区时，吴小翠总会听到门卫处喇叭里喊着：“安全就是工作，工作就是安全。”偏偏，安全问题正是困扰着吴小翠和其他业主们的难题。

小区业主家的墙已经露出砖石

这天又下起了雨，吴小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墙上裂开几处“口子”，裸露着刺眼的砖石。

除了下雨，业主最担心的是地震。吴小翠和王秀娟家里的地砖都翘了起来。王秀娟住在一楼，她说，楼栋地基下面都是空的。

小区现状

记者走访发现，小区到处都有墙体开裂、屋顶漏水、外墙鼓风包脱落的现象。地下室改出租房、顶楼造露台、车库改住房等情况也屡见不鲜。

据业委会志愿者陈阿姨介绍，小区排水管年久失修，很多燃气管没有烟道；车库起过火，住宅楼内部起过火。一而再的事故，让本就伤痕累累的小区雪上加霜。

除了这些，治安问题也让吴小翠深受其害。吴小翠压低了声音：“很多家百十来平方米的房子，做成了隔断出租，租户就十几个人。”

很多跟吴小翠同一批买房子的人，已经陆续离开了这里。小区留下的，要么是老年业主，要么是年轻租客。

房子出现的问题，吴小翠已经不想再去“缝缝补补”，“自己一个人住，怎么都能将就。”在她看来，等待这个“老破小”的命运，无非是旧改、拆迁或者“苟延残喘”。“要不是房子太差，安装电梯，我住在这里也是安逸得很。”但她知道，旧改已经无法拯救她的家。

反对者：1%的纠葛

五年里，业主对自拆自建的质疑声，从未中断过。有人担心房子烂尾，有人怀疑业委会从中牟利。在签字同意率达到95%时，业委会的工作曾一度没有进展。4月21日，伍大明贴出公示，“到5月21日为止，对自拆自建有意见的提出意见，不然就默认同意。”

伍大明收到4户业主打来电话。“有1户业主表示，要是能把房子折现，直接结算那就同意。有两户业主担心如果没有政府支持，房子会烂尾。”

楼顶乱建

记者找到了另外一位明确反对者，“65栋阿姨”。她拄着拐棍，从钢制沙发上挤出一个角落坐下。1996年，她花了5万元全款买下这套房子。房子在3楼，59平方米，算是小区的最小户型，家里到处堆满杂物。

说起自拆自建，“65栋阿姨”表示“不可靠”。“这件事，不是政府主导，我就担心房子会烂尾。”她还举例，自己妹妹家旁边有个小区，拆了十几年，到现在还没有建起来。

“65栋阿姨”离婚了，女儿在北京，她自己一个人住在这里。她指了指拐棍，讲述了另外的担心，“我腿受伤了，到时候拆了房子，我自己一个人怎么搬家？”

“65栋阿姨”还表示，她很满意现在住的楼层，但重建以后分房子就成了问题。“住在高层楼房，万一发生地震，怎么跑啊？”再者，她对电梯的维修费等问题也有所顾虑。

谈到令她满意的方案，她表示，“我希望按照1：2旧房换新房。”她甚至不相信业委会所说的业主同意率已经达到了99%。

当地：相关部门在对接

伍大明清楚，达到业主99%的同意率，并不是终点。“后面的路，更难走。”

5月25日，业委会就已经形成报告提交给成都市发展和改革委员会。伍大明说，“改革办具体负责科室在处理这件事情。”

除了对接政府，业委会还要对接开发商。伍大明告诉记者：“我们已经联系4家开发商，其中有2家开发商已经与政府沟通。”

记者尝试联系发展和改革委员会工作人员询问事件进展情况，工作人员表示不方便接受采访。

斑驳的外墙

记者了解到，国内目前只有一个自筹自建成功案例。虎踞路4号5幢作为南京首个产权人自筹资金改造的楼房，从筹备到入住前后历时近十年。和成都中央花园不同，南京该小区翻建费用按照市、区和产权人2：2：6比例分摊，而且它体量小，没有增加容积率，翻建是在“原址、原面积、原高度”的原则上进行的。

虽然没有前例可以参考，但伍大明觉得这不是一个无法企及的理想，也不是一次冒险，而是可以实现的可能。“像这种自拆自建的形式，要考虑几个方面的问题。一是升值空间大，二是容积率有增加的可能。”

伍大明认为，让业主、开发商、政府都满意的关键因素就是容积率的问题。“现在我们小区的容积率是2.0。如果容积率达到2.5以上，那后面就能推动了。”

目前，伍大明正忙着整理两个具体的可行性方案。他认为，后面还有更多挑战，谁主导，怎么拆，怎么建，怎么处理业主临时租房的问题，都要一步一步来。伍大明说：“如果顺利，一两年能动工，四五年后能住上新房。”

这场“试验”能否成功，也是伍大明思量的问题。“万一这件事干不成，没动大家一砖一瓦，只不过是我们多跑跑，多费精力。”

五年了，“伍大明们”还在等待着一个新家。