杭州新中轴，让这块“大厂居住区”起飞？

6月27日，杭州迎来一场极为吸睛的重磅“土拍风云局”，钱江世纪城、未来科技城、钱江新城二期和运河新城等板块共6宗宅地集中出让，大多位于板块内核心或潜力区域，其中5宗还是杭州“好房子”试点地块。

这次出让的杭州未来科技城这宗住宅用地，被称为“大厂里的居住区”。原因是这宗地西面是vivo全球AI研发中心，东面是阿里巴巴钉钉总部，北面是字节跳动（抖音）华东中心。

因周边产业办公楼过于密集，也有人戏称这里以后要造“工房”，专供周边打工族的房子。

实际上，这宗宅地今年4月份才“横空出世”，而且地处新中轴核心圈，地段优势显著。业内人士预测，它在本次土拍中的抢手程度，不亚于奥体和钱江新城二期等热门板块。

未来科技城地块最终溢价32.14%，被建发以总价332996万元竞得，折合楼面价30129元/平方米。

杭州新中轴核心位置

交通、地段优势显著

杭州市城市规划设计研究院原总工程师汤海孺曾说过，杭州的第一条中轴线是西湖时代的延安路，第二条中轴线是钱塘江时代的市民中心至杭州之门，而第三条，就是余杭区正在未来科技城全力打造的杭州新中轴了，这条中轴线又有“杭州城市重要新中心”之说。

27日出让的宅地，恰好位于中轴核心区。东、南至思凯路，西至景兴路，北至河道绿地。

地块在杭州城市重要新中心中轴线效果图上的大致位置

从航拍图上看，三面环河，景观十分优越。

我们从地铁5号线葛巷站D出入口出来，步行500米左右，就走到了这块地跟前。周边主干道有文一西路、文二西路、东西大道高架、余杭塘路等等，交通便捷。

地块目前还是杂草丛生的状态，看上去面积不算大。根据规划，项目占地面积约4万平方米，容积率2.8，地上计容建筑面积约11.05万平方米。按照每套房平均120平方米计算，未来建成的小区规模可以达到900多户。

地块后面这个在建的建筑就是VIVO全球AI研发中心

周边企业总部林立，东接钉钉总部（阿里中心）、西邻在建的VIVO全球AI研发中心、北靠字节跳动，三大产业地标与地块形成“步行可达”的黄金生活圈，不仅实现工作与生活的无缝衔接，更被看作区域发展前景与价值的双重保障。

其中，钉钉总部已于2025年3月交付。但我们在现场看到，有提示牌显示“园区正在施工建设中，暂无法入园游玩”。

字节跳动（抖音）华东中心也已建成并挂牌，两栋高约145米的写字楼格外显眼。

此外，据余杭发布消息，VIVO全球AI研发中心预计2026年竣工，上市企业阿诺医药研发中心、浙江兴申文化总部计划2025年开工，350米双子塔与有关企业深入对接中。

可以说，不管是从产业资源角度，还是规划发展角度，这宗地都算得上优势占尽。

或因“商改住”

目前地块周边人气不足

我们现场实探发现，这块地也有不足之处——现阶段周边人气尚且不足。

一方面，是由于周边的商业办公楼有的还在建设中，有的已建成但还未大规模入驻。

另一方面，也和这宗地块的由来有关。它原来是一宗商业商务兼容用地，和对面的字节跳动大楼是一样的用地性质。两个多月前，地块经过控规调整，才变更为住宅用地。

当时公示上提到了调整原因：改善未来科技城核心区域职住不平衡问题，满足品质住宅建设需求，优化用地结构。

职住不平衡，意思是城市居民工作区域与居住区域空间分离程度较大，需要花费大量时间通勤。

家住在未来科技城的林先生感叹：“平时挺热闹的，但过年的时候，EFC（欧美金融城）附近都没什么人气，有些冷清。还有一点就是这一带没有什么逛街吃饭的地方。我们家一般都是跑去蒋村龙湖天街和西溪印象城吃饭逛街。”

缺乏受欢迎的商业配套这一痛点，未来或得到改善。

公开信息显示，位于绿汀路地铁站，总建筑面积42万平方米的华润万象城，预计于2027年底开业。超60万平方米的银泰中心也将于今年开工，打造文化+艺术+商业的城市潮奢聚集地。

此外，一些标志性的文化地标也在建设中。如万象城旁的余杭国际体育中心，预计2027年完工。杭州未来国际演艺中心（浙江音乐厅、余杭大剧院）和余杭文化艺术中心均已开工建设，计划2028年建成投用。

可以预见，这些大型公建设施兑现后，板块的气质会发生变化，未来科技城也会更有人文气息、文化底蕴。

目前板块有6个新盘

曾经的二手房明星小区风光不再

板块内的新房和二手房情况如何？

据不完全统计，未来科技城和云城板块目前有6个新盘项目。主要集中在西站附近，如华润望云润玺、建发云城之上、滨江项目（待售），以及五常湿地南的时舟里和保利项目（待售）。

未来科技城核心区域的新房项目不多，目前仅滨江杭铁枫揽华庭尾房在售。该楼盘规划180方以上清一色大户型，据销售说“没几套房了，马上清盘”。

二手房的情况和新房颇为相似。只有云城板块的杭与城和五常湿地南的翡翠城这两个小区，仍活跃在杭州二手房成交榜单前列。

其中杭与城是前几个月交房的，属于云城首个交付项目，产品新、又是地铁上盖，在未来科技城的意向购房者中认可度较高；翡翠城组团多、产品丰富、房源量大，价格又相对便宜，因此俘获了不少看重性价比的购房者。

而曾经的热门小区EFC（欧美金融城），“未来科技城三兄弟”（阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来）已经很久没有出现在热销榜上了。

究其原因，和板块新房的持续供应、二手房的大量交付导致板块住宅市场供过于求有关。