北京新房悄悄降价，指导价成“虚标”

楼市新政之后，北京降价促销的新盘反而变多了。

最开始是大兴西红门、顺义等竞争比较激烈的板块率先降价试水，但没想到有项目带头之后，引发了连锁反应，一大批项目跟着降价，个别项目近期的实际成交价比拿证价格低了1万元/平米以上，直接让官方指导价没了参考意义。

新盘集体降价的主要原因是项目营销总们太焦虑了。一家深耕北京20年房企的项目营销总说，目前北京市场上还有源源不断客流的板块，只有和互联网、产业比较近的昌平南、亦庄，以及配套资源有强优势、置换客户比较多的城市核心区，其它板块的项目，在开盘接住一波客户之后，后续就非常乏力，卖不动了。

经过一年硬撑之后，北京项目的负责人都明白了一个事实：没有销售流速，把价格立在那儿也没有意义。

于是，为了抓住政策出台后短暂的窗口期，加速回款，北京新盘开始了降价抢跑。

降价范围不断扩大

根据市场消息，大兴西红门板块是降价促销重灾区，某项目的指导价是6.6万元/平米，之前的网签价格约6.3万元/平米，最近推出了单价5.5万元/平米的房源，据说还可以赠送25万元的车位券。

该项目旁边的中建·玖玥府，一样的指导价，去年12月开盘之后，网签价格比较稳定，在6.4万元/平米以上，最近推出了一批特价房源，单价在5.6万元/平米左右，低楼层的单价可以再低至5万起步。

西红门往南地铁三站路的大兴星光城，去年开盘至今的网签价稳定在5.4万元/平米左右，最近为了快速清盘，直接把价格打到了4.2万元/平米。

之前一直被看好的大兴旧宫板块，因为靠着四环，前几年的德贤公馆、熙悦诚郡卖得都很好，期房销售指导价一路涨到了7.3万元/平米，但最近中海兴叁号院推出了6.2万元/平米的特价房，比开盘时候低了近1万元/平米，并且这批特价房不是楼层、位置不好的房源。

南城是北京近几年发展不错的区域，交通、商业、教育配套都在跟上，大兴、丰台这两个南城主力区的新房成交量在全市占比也相对较高，市场较为活跃，但即使如此，也需要打开降价通道抢跑，相比之下，一些“三无”项目（无产业、无公共交通、无优质配套资源）的项目也只能跟着降价，甚至项目定位从原先的瞄准主城区外溢需求，变成了以地缘性改善客户为核心。

北京外围郊区，如房山、昌平、顺义、通州的项目实际成交价格大幅低于指导价的项目也比比皆是。 比如，房山拱辰板块的某热门项目，实际成交价约3.5万元/平米，基本上向周边的二手房看齐，比指导价低了1万元/平米；

房山阎村的巨燕·燕京府，指导价为3.7万元/平米，5月16日取证之后，对外公布的实际售价在2.4万-2.9万/平米，也比指导价低了1万元/平米左右；

昌平南邵的梧桐山语，指导价5.3万元/平米，实际成交价4.5万元/平米，最近的售价在4.3万元/平米；

位于通州宋庄的建投国贸瑨上，销售指导价为4.7万元/平米，开盘一个月只网签了4套，实际成交价4.1万元/平米。

前几个月卖得比较好的中高端产品，近期也有项目开始通过特价房的形式降价促销。

朝阳一墅原来1240万至1510万一套的叠拼，现在可以优惠到1150万至1430万，降价接近百万；

原先价格超过千万的青云上府，部分平层房源直降超200万，把价格打到了800万级别，叠拼产品降至1100万起步，总价几乎与之前的平层产品一样了。

还有万科观承大家合院产品，推出的特价房源相比之前的项目均价也大约下降了10个点左右。

此外，工抵房也在大面积进入市场，望京樾、中建璞园、和光悦府等项目的工抵房房源，比市面价低近百万元。还有一些项目是在用工抵房的名义推特价房。

除了各种特价房，付款周期可谈的项目也很多，之前追着1个月内付清首付的现象几乎没有了，碰到置换客户，给4-6个月周期都是普遍现象，有个案甚至能答应在项目封顶放贷之前补齐首付即可。

卷产品，开始拼向“隐性降价”

除了通过特价房等形式直接降价，今年北京新盘卷产品的一个重要方向就是通过“升级”、赠送等方式，悄悄降价，提升性价比。

首先，新产品的得房率越来越高了。比如，中环悦府的得房率在86%以上，变相在套内多出10平米赠送，西贤府和招商臻园的得房率都超过了90%，花乡壹号得房率做到了95%，顺义璞瑅润府最新产品的得房率甚至超过100%。

在房价不变的情况下，得房率越高，意味着实际单价越低。前几年房子好卖的时候，北京大部分新盘的得房率在75%左右，能做到80%以上的就算“良心产品”了，但近期新产品得房率超过85%的项目比比皆是。

得房率高的原因，一方面是房企做了一些产品创新，减少了之前的一些不合理公摊；另外一个很重要的因素是，阳台等一些前几年官方不鼓励的设计，又开始被默许，房企做产品的操作空间变大了。

尤其是今年出的纯新盘，有项目会直接在户型图上标出阳台部分，在设计规划中作为全赠送面积的敞开式阳台，实际交付的时候开发商会给做成全封闭的室内阳台。

在提高得房率的同时，越来越多的项目卷精装，提出“满装”交房，配置了大量定制柜等收纳部分，以及电视背景墙等材质、视觉提升也越来越多。

比如中冶德贤公馆分别在2021年10月、2023年7月、2024年5月1日领了三张预售证，从价格上来看，预售价变化不大，都在约5.7万元/平米，2023年的实际成交价比2021年还涨了近2000元/平米，但今年5月新一期产品已经开始打“拎菜入住”，在精装基础上，赠送了全套家具家电，甚至把路由器、摄像头、加湿器都配上了。

新房二手房价差拉大，新房需要重新定价

新房价格难以维系的深层次原因是北京二手房降价明显，一些刚需、改善客户转向了二手房市场，导致新房客源被分流了。同时也导致，新房客群不再以新盘的直接竞品和地价作为衡量标准，而是越来越多的参考周边二手房价格。

新盘周边的二手房价格，意味着买入新房之后，将来的保值性和流动性能不能保证，如果二手房跌价比较多，新房的价值也就大打折扣。

据58安居客研究院监测，今年4月北京二手房挂牌均价同比去年下跌了10.8%，环比继续下降2%，已经跌至5.1万元/平米。

与二手房形成对比，据吉屋监测的北京新房成交均价，今年4月还比一年前上涨了1381元/平米，冲到了6万元/平米以上。北京新房和二手房之间的差价拉大了。

选新房还是选二手房，品质差别不是特别大的情况下，价格是第一决定因素，二手房价格下探，新房的降价压力会越来越大。

此外，由于收入等因素影响，目前阶段的置换客户不同于以往，有相当一部分人是在平移置换，甚至是降杠杆置换，以相近总价从内城小房子换成近城区面积大一点的房子，如果新房价格高于二手房较多，则意味着这部分客源难以选择在以小换大的同时“以旧换新”。

买方市场下，北京新房需要重新定价了。