8年拉锯无果，万科溢价拿下广州一旧改，知情人士称无需支付拍卖价款

作者：梁争誉

忙着处置资产的万科在法拍市场掀起波澜。

近日，由颐和地产持有的广州启佑房地产开发有限公司（以下简称“广州启佑”）45%股权被司法拍卖。这场拍卖吸引两名买家报名参与，享有优先购买权的广州万科全资子公司深圳万海启佑投资有限公司（以下简称“深圳万海”）是竞价人之一。

这场拍卖横跨两天，经过407轮激烈竞价，深圳万海作价3001.5万元成功竞得广州启佑45%股权，溢价率高达567%。

广州启佑名下资产是位于广州番禺的“迎宾路厂房旧改”。这一项目于2013年启动，由广州老牌房企颐和地产操盘，并于2016年引入广州万科，二者分别持有广州启佑45%、55%股权。

由于颐和地产身陷债务危机，其持有的广州启佑45%股权被摆上货架，广州万科最终拿下迎宾路厂房旧改全部权益。

有业内人士认为，考虑到万科今年以来积极转让资产压降债务，广州万科的这一笔买入，或是为了将来更加顺利地卖出。

迎宾路旧厂房旧改虽然地段优越，但由于地块是办公性质，万科已明确清理和转让非主业的财务投资，将综合住区开发、物业服务和租赁住宅作为主业，加上广州商办市场持续萎靡，万科或许会在合适的时机将其出售。

八年拉扯

广州万科介入迎宾路厂房旧改已有八年。彼时，万科扮演的还是“白衣骑士”的角色。

2013年5月，颐和地产为运作迎宾路厂房旧改，成立广州启佑，注册资本1000万元。当时，颐和地产正在进行全国化布局，并涉足澳大利亚、美国等海外市场。由于扩张激进，2016年颐和地产陷入资金困境，不得不出售旗下项目求生，迎宾路旧厂房旧改便是其中之一。

2016年10月24日，深圳万海注册成立。三天后，颐和地产与万科、深圳前海基础投资基金、广州启佑签订《番禺区群贤路项目转让合同》，约定将其持有的广州启佑100%股权以对价2.5亿元转让给万科和深圳前海基础投资基金。

颐和地产在《番禺区群贤路项目转让合同》中承诺，“目标地块已纳入广州市三旧改造范围内。目标规划土地用途为商业金融用地，用地面积17039平方米，净用地面积12530平方米，容积率为4.0，总计容建筑面积50120平方米。”

2017年1月，广州万科正式进驻迎宾路厂房旧改，通过深圳万海持有广州启佑55%股权。万科20年“老将”喻敏锋任深圳万海法定代表人，操刀迎宾路厂房旧改。

广州万科如此看重迎宾路厂房旧改，在于其地段优越——位于番禺大石街道迎宾路，临近广州“南北大动脉”地铁3号线。3号线是广州运营里程最长、最繁忙的线路之一，连接天河和番禺，途经CBD珠江新城、商业中心体育西路、旅游目的地汉溪长隆等。

然而，即便有万科加盟，迎宾路厂房旧改进展并不顺利。由于地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发范围内，广州市国土资源和规划委员会认为，迎宾路厂房旧改不宜自行改造，应由广州市土地开发中心统一收储。

双方就自主改造抑或是统一收储曾有过多轮拉扯，深圳前海基础投资基金因为担心风险选择退出。

由于迟迟未能取得规划批复，2020年12月底，深圳万海向颐和地产发出《关于大石群贤路项目解除合作的函》，通知解除合同并要求颐和地产按约定履行义务，返还转让价款及利息。

2022年10月13日，广东自由贸易区南沙片区人民法院作出如下判决：深圳万海就颐和地产持有的广州启佑45%股权拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权，优先受偿金额以11250万元为限。

今年9月6日，广州启佑45%股权由深圳万海竞得，起拍价450万元，成交价3001.5万元。

一名接近万科的知情人士告诉时代周报记者，广州万科参与广州启佑45%股权的竞拍是出于资产保全的考虑，实际并不需要支付拍卖价款。

广州启佑45%股权竞价记录，图源：阿里拍卖

清理非主业

强势举牌竞得广州启佑45%股权后，有声音认为这是万科重启投资的信号。但事实上，曾经的“白衣骑士”也在等待“白衣骑士”。

自卷入偿债危机以来，万科投资缩表，甚少在公开市场露面拿地，今年仅获取新项目4个，权益地价18.64亿元，而处置资产回笼资金已逾200亿元。

今年3月，万科制定并落地“一揽子方案”，加大资产处置力度。万科董事会主席郁亮介绍，2024年万科将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于300亿元的回款。

万科首席运营官刘肖在8月底召开的业绩推介会上透露，截至7月底，万科资产交易已完成204亿元，涉及商业、办公、酒店、公寓等31个项目。

“未来我们会继续按照既定的路线往前走，目前也有19个项目在谈，除了商办资产，还有1个是教育类资产。”刘肖表示，万科今年确定能够完成“一揽子方案”中关于大宗交易的目标。

最新一笔交易发生在上海松江印象城。

9月4日，上海松江印象城运营主体上海力狮企业管理有限公司发生股权变更，深圳印力管理有限公司持股比例从50%降到2%，RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED则从50%增至98%。RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED隶属于新加坡政府投资公司（Government of Singapore Investment Corp，GIC）。

此外，今年7月，印力曾将上海南翔印象城MEGA48%股份出售予GIC。

此次广州万科在法拍市场举牌百轮，亦非扩储需要。

前述知情人士称，从商业角度看，万科以3000万元的价格拿下两块地的45%股权是很划算的，有利于该公司后续进行相关资产处置。

万科董事会秘书朱旭称，随着“一揽子方案”的推进，万科渡过近两年的阶段性困难后，集团业务将更加聚焦，投资将更加聚焦，能力将更加聚焦。