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租赁合同陷入僵局违约方可主张解除
本文转自：法治日报□本报记者 战海峰
□本报通讯员 熊海燕
2014年10月29日，何某、张某与陈某签订《商铺租赁合同》，约定由何某、张某向陈某租赁房屋用于经营餐饮，租赁期限从2014年12月1日起至2026年12月1日止。2020年5月，何某、张某以“疫情期间经营亏损，无力支撑”为由，通过微信向陈某发出解除租赁合同的通知。陈某同意减免部分租金，但不同意解除合同。何某、张某遂诉至重庆市石柱县法院，请求判决解除案涉租赁合同。
法院认为，因受疫情影响，案涉商铺餐饮经营发生困难，案涉《商铺租赁合同》已不具备继续履行之条件，也不适用于强制履行，遂判决确认案涉合同解除。
陈某不服，提起上诉。重庆市第四中级人民法院认为，何某、张某未按照合同约定支付租金，构成违约，作为违约方二人不享有单方解除合同的权利，遂撤销原判，驳回何某、张某诉讼请求。
何某、张某申请再审，重庆市高级人民法院指令重庆四中法院再审本案。
重庆四中法院再审认为，案涉房屋已不再用作餐饮经营，处于闲置状态，若继续履行租赁合同，则会导致双方损失进一步扩大。承租方不愿意继续履行合同，并愿意承担违约损失，在形成合同僵局的情况下，陈某坚持不同意解除合同，有违诚实信用。从平衡双方当事人利益考虑，改判案涉房屋租赁合同于一审判决作出之日予以解除。
法官庭后表示，合同僵局是指合同履行过程中因主客观原因的变化，导致合同难以继续履行或合同目的无法实现，违约方欲解除合同，而守约方拒绝解除合同的僵持局面。一般而言，违约方不享有单方解除合同的权利，但在合同僵局情形下，若不允许违约方通过起诉的方式解除合同，更容易造成双方损失扩大。
本案中，法院综合疫情影响、承租人经营状态等实际情况，认定房屋合同目的已经无法实现，若继续履行合同将会造成合同主体利益失衡。通过解除双方之间的租赁合同，有利于妥善平衡出租人与承租人之间的利益。
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快照生成时间：2023-12-03 05:45:01
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