买房两年后发现车库交付错了，怎么办？

本文转自：南湖晚报

买房两年后发现车库交付错了，怎么办？

法庭故事

法官提醒，买方在交易过程中要做到“三看一核”

N晚报记者 韩瑜超 通讯员 陈 莹

买房两年之后才发现自己所用的车库不是买的车库，看似离谱的事却真实发生在南湖区居民许阿姨身上。遇到这样的情况，卖方需要承担责任吗？

买卖双方各执一词

“我真的很郁闷啊，自己用了两年的车库，居然被突然冒出来的车库主人起诉要求返还。”面对一纸诉状，许阿姨丈二和尚摸不着头脑。

2020年，许阿姨跟小凌签订了《二手房买卖合同》，合同约定小凌将坐落于南湖区某小区的1幢104室及104室的车库出售给许阿姨。在合同签订前，房屋中介人员告知了许阿姨房屋和车库位置，许阿姨本人也跟小凌联系实地查看过房屋及车库，之后，双方签订了合同并办理过户手续，许阿姨付清了全部购房款。

然而两年之后，106室车库的权利人却向法院起诉要求许阿姨返还该车库。一脸蒙的许阿姨这才得知，原来自己一直在使用的是106室车库，而不是合同约定的104室车库。“我当初买这套房子就是看中了沿街的106室车库，现在车库搞错了，是小凌违约在先，要求她承担违约责任。”许阿姨坚持己见。

小凌则认为，合同约定的是104室车库，现在重新交付104室车库，不构成违约。协商不成，许阿姨只得将小凌告上法院，要求小凌按照商品房单价返还车库部分价款，共计27万余元。

厘清交易始末酌情判决

法院在审理中发现，小凌从前房主处购买该房屋时，前房主交付的就是106室车库。小凌在未实地查看该车库的情况下，又将该车库交付给了许阿姨。

由于该小区建成时间已久，车库门牌丢失，因此许阿姨从合同订立前到受领交付后实际查看的均是106室车库。事实上，106室车库无论在面积、坐落位置、朝向等方面均优于104室车库，若当事人对交易对象的车库存在误解，势必会对交易价格、当事人的缔约意向等方面产生一定影响。

“鉴于车库是成套商品房的附属用房且登记于同一本权证，许阿姨不能在主张继续受领商品房的情况下撤销车库买卖部分，因此对于许阿姨要求按照车库面积，并参照商品房的单价返还原告有关车库部分价款的主张，法院是不予支持的。”办理此案的法官解释。

在实际操作过程中，法官考虑到两个车库之间的差异，许阿姨在受领104室车库后，较合同订立时的缔约预期等的确存在差异，而小凌作为出卖人未能在缔约阶段向许阿姨准确提供标的物真实情况，导致许阿姨购买了由第三人享有权属的车库，因此造成的损失，应由小凌承担一定责任。

综合考虑房屋的成交总价和两个车库面积、朝向等差异，法院酌情确定由小凌赔偿许阿姨7000元。判决作出后，双方均服判息诉，小凌也及时支付了所有赔偿款项。

【法官有话说】

根据《民法典》相关规定，卖方在交易过程中，应遵守诚信原则，如实提供并告知交易标的信息，并对标的物承担瑕疵担保义务，保证其他第三人对标的物不享有权利。

房产交易具有复杂性，买卖双方在交易过程中均应尽到审慎的义务。买方在交易过程中，要做到“三看一核”，实地看房、看房屋权属证书或商品房预售合同原件、看出卖人身份证件，核对房、证、人信息是否一致。只有交易双方均尽到审慎义务，并严格按照合同履约，才能减少交易风险，保障交易顺利进行。