顶层住户雨后“漏水”成常态 物业拒维修 能申请大修基金吗？

阴雨连连的天气下，家中也出现“漏雨”的情况，该怎么办？

顶层住户家中“漏水”成老毛病

“人在家里住着，水滴答滴答地往下漏，心里别提有多难受。”近期，家住西安市乐居场文华小区的陆先生向华商报新闻热线029-88880000反映称，自己是2017年2月买的二手房，位于顶层，一家三口居住，首次发现漏水大概是在2019年夏季。

“当时下雨后，房屋阳台和厨房墙面开始渗水，物业公司曾派人前来维修过，但2024年5月又在相同的位置出现了渗漏，物业虽然再次进行了维修，但并未彻底解决这一问题。”陆先生说，近期在西安连阴雨的天气下，家中又出现漏水的情况，无奈下他只能在漏点下方先放着脸盆接水。

10月14日下午，华商报大风新闻记者来到文华小区陆先生家中，其居住的房屋位于住宅楼顶层7楼，面积45平方米，家中厨房、阳台屋顶墙面上都有明显的渗漏痕迹，其中阳台处漏水较为严重，墙面已长满霉点，墙皮也早已掉落，下方的脸盆中已积攒了不少所漏的雨水。

陆先生介绍，该小区最早是在2000年左右交付，房屋并不算“太老”，据他了解小区中也有多户业主家存在下雨后渗漏的情况。

物业：漏水情况不止一户 大修基金不够用

让陆先生不解的是，此次漏水后，物业却拒绝了其维修的请求，“物业的方案是找施工方来处理，费用让我自己支付。”陆先生说，房屋已缴纳了大修基金，漏水问题未彻底解决，物业让业主承担维修责任是否合理？为什么不能走大修基金的程序？“物业说由于小区年头早，业主交的大修基金的钱不多，大修基金程序也不好走，至今这个问题没有解决，我也不知道该怎么办。”

14日下午，记者前往小区物业服务中心，物业人员已外出办公。14日晚，一物业人员告诉记者，小区是2000年左右的小区，属于安置小区，当时一户支付的大修基金并不多，目前小区出现类似漏水情况的不止一户，大修基金不够用，物业也没有好的办法。

“大修基金提出连一栋楼都不够修，应急程序需要三分之二的业主同意，以前申报过也没有批下来。”物业人员说，业主着急的话可以先自行维修，物业这边也在想办法。

律师：共用部位归全体业主共有

不应单个业主承担维修责任

陕西丰瑞律师事务所高级合伙人、华商报《法治周刊》专家库成员朱长江表示，案例中，物业若要求单个业主承担维修责任和费用缺乏法律依据，并不合理。根据《民法典》第二百七十一条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。陆先生房屋漏水发生在顶层阳台，该区域属于整栋楼的共用部位，归全体业主共有，而非业主的专有部分。据此，不应当由单个业主承担维修责任和费用。

朱长江介绍，保修期内根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项、第三款的规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。在保修期内的房屋漏水问题由建设单位（开发商）承担免费维修责任。

保修期外根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款和第三条第一款的规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。并且根据《民法典》第九百四十二条第一款的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。据此，保修期届满后，屋顶作为共有部分，需要申请住宅专项维修资金进行维修，并由物业服务人负责实施。

“本案中，陆先生屋顶渗漏区域属于共有部分，并且保修期已届满，小区多户业主存在同类问题，符合大修基金适用范围，可以按照法定程序申请大修基金，物业服务企业应当予以配合并积极推进。”朱长江说，根据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理法规的规定，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由业主共同承担。当专项维修资金余额不足时，应由全体业主共同商议决策并筹集资金。

提醒：阴雨连连 遇到家中漏水怎么办？

近期连阴雨不断，遇到房屋漏水问题，居民该如何解决和处理？朱长江提出以下几点处理建议：

1.拍摄并留存漏水现场视频、照片（标注时间），记录墙皮霉变、积水等损害情况，并以书面形式向物业提交维修需求，留存签收记录。

2.若漏水严重影响居住安全，业主可自行采取临时措施，并保留票据以便后续主张相关维修费用。

3.业主可以联合其他受损业主共同向业主委员会或者物业提出申请，由业委会或者物业推动申请大修基金的各项流程。

大修基金的使用程序《西安市住宅专项维修资金管理办法》第二十四条—第三十条规定了西安市大修基金正常申请使用程序和应急申请使用程序，可按照该规定申请。

华商报大风新闻记者 于震

来源：华商网-华商报

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