你不住的房子，可以少交物业费吗？

近日，江苏省镇江市出台空置房物业费打折的规定，再度引发空置房要不要交物业费、又该如何交的话题讨论。

从业主角度看，房子没有实际居住，应当不交或少交物业费。但在律师和业内人士看来，空置房屋物业费打折仍存多个障碍。

空置房屋物业费可以打折了

据人民网领导留言板，2024年11月，有市民咨询郑州市空置房屋物业费是否可以打折的问题。2024年12月初，郑州市住房保障和房地产管理局回复称，目前该市没有空置房优惠政策，实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未约定的，应当适用民法典的规定。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

根据国务院颁发的《物业管理条例》第七条规定，业主按时交纳物业服务费用；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

江苏省镇江市多部门发文表示，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置超过6个月（含6个月）的，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。2024年6月，甘肃省兰州新区也发文称，对连续未入住6个月以上的空置住宅，由业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。

▲资料图：住宅小区。中新经纬 薛宇飞 摄

2022年5月施行的《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条规定，已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。据公开信息梳理，目前全国还有青岛、无锡、宿迁、扬州、潍坊、石家庄、常州、烟台等地出台了空置房物业费打折的相关规定。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对中新经纬说：“在法律层面上看，还没有关于空置房物业费打折的相关明确规定，目前主要散见在地方上的一些规定。”

空置房尚无统一定义

尽管一些城市出台了空置房屋物业费打折的规定，但实际操作中仍会遇到问题。

比如，该如何界定“空置房”？王玉臣表示，空置房目前还没有一个全国统一的定义，通常是指长期（比如连续空置超过6个月）空置，未装修、未入住、无水电消耗记录。

王玉臣还举例称，业主向物业服务公司申请空置房屋物业费打折时，作为业主需要自己举证证明房屋长期处于空置状态，这个时候由物业公司进行评判，而评判本身具有一定的主观性。更何况对于物业公司来说，物业费打折就意味着收入减少，但是公共区域的服务或投入成本并不会减少太多。

▲全国人大常委会法工委法规备案审查室内容。来源：中国人大网

2023年8月，中国人大网发布了一篇由全国人大常委会法工委法规备案审查室提供的研究案例。研究案例中称，某省物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。

该研究案例称，全国人大常委会法制工作委员会审查认为，根据民法典第九百四十四条的规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

王玉臣认为，未来若要推广空置房屋物业费打折，首先就要完善立法，从国家层面制定相应的标准或规则，有上位法可依。尤其是在核心点上，比如空置房的定义。其次，在有上位法的基础上，地方进行细化，制定详细的认定标准，切实可行的操作方案等。再次，在具体执行上可以尝试引入人工智能或网络化动态监控，比如可以通过水电气数据联网的方式进行空置状态实时监测。

业主与物企利益如何平衡？

空置房屋物业费打折，就意味着物业服务公司收入的减少，物业公司方面又有什么看法？

供职于某头部物业服务上市公司北京公司某片区的负责人郭鹏（化名）对中新经纬说：“我个人认为，物业服务管理属于市场化行为，应该让市场去自发调节。我们很多小区的物业费已经很多年没有涨过价格了，这种情况下如果要打折，对物业公司的经营是不利的。”

郭鹏继续称，有些小区的物业费定价相对较高，物业公司的利润也较高，但大多数小区并不挣钱，有的甚至物业费也收不上来。

在日常管理中，郭鹏发现，物业服务公司管理小区的成本与小区的入住率关系不大。他说：“物业管理公司管理的范围是小区的公共区域，不管业主住与不住，小区的保安、保洁、绿化、客服等与人工相关的成本不会减少，同时，小区公共区域的能耗、设备运行等也不会减少很多。空置率高与低，与管理小区产生的成本不是正相关的。”

中物智库高级研究员宋子谦对中新经纬表示，物业服务公司的管理成本，与小区入住率的关系确实不大，但也不是完全没有，比如，入住业主减少时，电梯、共用照明等共用设施设备和场地的运行使用次数下降，降低养护和检修频次；空置房不产生污水及垃圾，降低垃圾清运、排水排污管道疏通及化粪池清掏工作的强度；常住人员和流动人员数量下降，降低道路、电梯、大厅、楼道等场所清扫工作的强度等。他说：“会有一些影响，但影响不会像想象中那么大。”

面对这种情况，宋子谦提出，物业服务公司可以尝试建立动态成本核算体系，区分固定以及可变服务成本，通过这种成本细化，告诉业主哪些成本是不变的，哪些成本与房屋空置有关，在这种情况下进行物业费协商，业主会更加理解，更具操作性。但他也说：“这需要物业服务企业基于大量的服务数据和经验，在成本测算方面做到极致。”