这里是杭州房价差距最小的区域 滨江区外溢甚至撑起了周边楼市

钱塘江两岸 记者 黄煜轩 摄

江南大道 记者 黄煜轩 摄

地铁1号线和6号线换乘站点江陵路站，是杭州上班族最密集，也是最繁忙的地铁站点之一。

出了地铁，站在江陵路和江南大道交叉口，看到的又是另一番景象——眼前高楼林立，但因宽阔的道路分隔，没有丝毫压迫感，只有迎面而来的摩登都市气质，让人舒适而养眼。

昨天中海竞得的西兴板块商住地，就在这个路口往北600米左右，毗邻滨江区最美樱花跑道闻涛路，地理位置绝佳。地块距离江边仅200多米，未来部分高层房源能看到钱塘江。

很多电商行业、数字经济行业的新杭州人

选择在滨江工作、租房和安家

“这里是杭州最漂亮的一条路，既宽敞又不堵车，还是一条景观路，住这里心情一定很好。”这是在杭州开了多年网约车的徐师傅，对滨江区江南大道的评价。

除了道路开阔，滨江区让人称道的还有很多。

滨江区是杭州面积最小的行政区，仅72.22平方公里，但每平方公里都有一家上市公司。截至2024年11月底，滨江区共有上市公司74家。

有相当数量的新杭州人在滨江区工作或居住。

比如从事服装设计行业的叶女士，几年前从北京跳槽到杭州，任职于一家头部电商平台。

“我大学就在浙江传媒学院上的，现在转行到电商行业，感觉在杭州发展更好。”叶女士目前租住在滨江区的网红公寓江滨澜庭，月租金4000元左右。

除了在平台大促期间忙得不可开交外，叶女士的工作自由度相对较高，收入也不错，还经常前往东南亚和国内不少地方旅行。

“江南科学城”“零磁谷”

或是滨江区产业的下一个增长极

过去，滨江区最先发展的板块是区政府、一桥南附近。

后来随着产业集群式发展，区域的数字经济产业迎来发展高峰，板块的居住成熟度也越来越高。

2023年10月16日，杭州高新区（滨江）召开科技创新大会，发布《杭州江南科学城概念性规划》，并提出要以建设杭州江南科学城支撑杭州争创综合性国家科学中心。

根据概念性规划，杭州江南科学城确立了“两轴三片连两翼、山水智链串多点”，形成“三片筑核，两翼拓展”的规划结构。

江南科学城以彩虹快速路和时代大道为空间主轴，重点打造零磁科学谷、智慧新天地和生态创意城三个片区，“两翼”为智造供给小镇和高新区（滨江）萧山特别合作园的视觉智能园区。

国际零磁科学谷，作为杭州江南科学城核心区的核心，东至火炬大道，西接浦沿路，南临紫红岭山脊线、区界，北至冠山路，规划面积约2平方公里。

智慧新天地位于钱塘江畔，滨江区的“西大门”，东至浦沿路，西至钱塘江，南至滨江区南界线，北至连江街，这块5.6平方公里。

这两个片区，或是滨江区未来发展的重点区块。

滨江外溢的居住需求

带火周边租房买房市场

江南科学城规划范围主要在滨江区铁路以南，正是相对发展稍稍落后的滨江南部区域。

滨江区北面城市开发已经趋于成熟，城市功能和基础设施配套逐步完善，剩余可供规划和开发的用地大部分都在铁路以南区域。因此，为杭州争创综合性国家科学中心提供重要支撑的江南科学城被寄予厚望。

从目前的规划设计看，江南科学城沿江片区以商业商务用地为主。国际零磁科学谷目前落地的也多是实验室项目。

未来这两个片区会不会推出住宅用地？

滨江区最新的国土空间规划将于近期公布，具体的用地规划届时就能揭晓了。

相比杭州其他地方，滨江区内的新房价格差距是最小的：“最便宜”的新房卖3.8万元/平方米，“最贵”的新房均价超过5万元/平方米。换句话说，滨江区“贵得很均衡”。

几位在滨江工作的新杭州人开玩笑说:“如果一定要说滨江有什么缺点，那就是房价相对高了些。哦不，这不是它的缺点，是我们的缺点。”

1997年出生的小葛是滨江区本地人，老房拆迁，安置到了长江小区。前两年在选择婚房的时候，他和家里人商量买了隔壁萧山区的一处新房，就在滨江区和萧山区交界处不远。

“家里的拆迁补偿款，如果去滨江区，买不到面积这么大的新房，而且我家在滨江也有房了。买萧山这个楼盘，平时去滨江上班也近，我还有多余的钱买两个车位。”

除了退而求其次住到萧山区，还有一部分上班族选择住到西面的之江。

“90后”小耿在滨江区一家上市公司工作，租住在之江转塘一带。“滨江区房租贵，一个稍微好点的单间，月租金就要2000元以上。我租到之江其实也蛮近的，除了早高峰堵车有点心烦，那边生活配套也不错，住住还是挺舒服的。”

汇集大量新杭州人的滨江区，甚至带火了周边一圈的板块。在之江和萧山区市北的很多楼盘，推销时都会介绍“我们离滨江近，到滨江上班方便”。

在这片寸土寸金的区域，2025年买滨江区新房的机会并不多。

一是浦沿板块，4号线杨家墩站旁的世茂栖棠誉湾。目前项目已被中国华能接团收购。考虑到已经是准现房状态，2025年开盘的概率较高。

二是白马湖板块，在建18号线白马湖站旁的绿城咏湖云庐，高层均价4.3万元/平方米。

三是长河板块的在售楼盘龙湖滨颂御湖境，高层均价3.8万/平方米，此前摇号中签率100%。

四是昨天拍出的中海西兴项目。业内人士测算，剔除地块商业部分，住宅部分的土地楼面价可能超过6万元/平方米，因此未来房价很可能会创下滨江区新高。

未来发展还有哪些期待

老浙赣铁路会不会拆除

城市功能和产业发展已经非常成熟，那么滨江区在交通方面，未来还有什么样的期待？

一方面，随着地铁4号线延伸段和地铁18号线建成通车，江南科学城核心区、白马湖等板块暂无地铁覆盖的局面将改变。

另一方面，将滨江区南北一分为二的老浙赣铁路，未来如果进行功能调整或废除，对区域将是一个重大利好。

早在2021年5月，杭州市发改委就曾答复过人大代表关于“废除浙赣铁路滨江段的建议”。

建议中提到：“老浙赣铁路（沪昆铁路绕行线）途经上城、滨江、萧山三区核心地段，对城市发展阻隔明显，造成了20余处‘断头路’，同时对沿线文化、科创及金融等10余处平台建设也影响极大，铁路两侧发展极不平衡。”

杭州市发改委回复称：“市、区两级一直在积极谋求推动望江门越江隧道建设，同步对老浙赣铁路进行功能调整或废除。除2016年修订的城市总规对相关事宜进行了明确外，2017年，由市发改委牵头编制的新一轮《杭州铁路枢纽规划》（2016-2030）获国铁集团和省政府联合批复，再次明确需实施望江门越江隧道和杭州站普速设施迁建工程，从而为老浙赣铁路功能调整或废除创造条件。目前相关工程尚未落地实施，主要原因与当前铁路建设的形势有关。后续需要加强与铁路部门的对接和沟通。”

值得一提的是，2023年杭州机场高铁项目开工时，还预留了望江门隧道接口条件。

杭州国际城市学研究中心（浙江省城市治理研究中心）温寒评价：滨江区给人最鲜明的印象是三个“新”。

第一个“新”，作为杭州城市化进程中较早发展的城市新区，城市界面非常新；第二个“新”是作为高新企业发展的高地，汇聚了众多的新兴产业结构矩阵；第三个“新”是吸纳了众多来杭州居住生活就业的“新”杭州人。

温寒表示，规划中的“望江门越江隧道”，若未来成功建成，城站的普速列车将转移到杭州南站，滨江区内的老浙赣铁路（即沪昆铁路绕行线）功能有可能转变为市域铁路甚至可能拆除，这对滨江区的利好显而易见——能够缝合滨江区铁路南北两块区域的城市裂缝，打通板块内断头路，提升区域道路通达性。同时，也能减少铁路噪声对居民生活的影响，提升居住满意度。