以居住为目的购房消费者“住权优先”

本文转自：济南日报

山东拟出新规破解“办证难”

以居住为目的购房消费者“住权优先”

不动产登记牵涉千家万户。由山东省自然资源厅会同省发展改革、公安、住建等11个有关职能部门联合起草的《关于健全防范土地房屋产权历史遗留问题长效机制的意见》已进入意见征求期尾声。《意见》一大亮点是强调了“住权优先”的司法准则，以居住为目的购买房屋的商品房消费者具有“超级优先性”。

为防止陷入“整治-反弹-再整治”的怪圈，11部门梳理建设项目规划、用地、建设、预售、验收、交房、办证、抵押、查封等关键环节，从完善建设项目全链条约束机制着手，完善14个方面的制约措施，填补历史遗留问题产生漏洞，实现新建城镇住宅项目全生命周期闭环监管。

《意见》从核定规划条件、土地供应、核发规划许可、实施“交地即办证”四个方面明确约束措施，杜绝擅自改变土地用途、超规划建设、改变容积率、违法占地等问题。严格实施土地招拍挂制度，住宅、商业等不同用途土地混合出让的，应依据国土空间详细规划确定主导土地用途、空间布局及比例，依法依规合理确定土地使用年限，按不同用途分项评估后确定出让底价。建设单位签订土地出让合同并依法缴清土地出让金后，可凭土地出让合同、缴清土地出让金凭证、契税完税凭证、不动产地籍调查成果等，在土地交付时，申请国有建设用地使用权首次登记，实现“交地即办证”。

《意见》明确工程施工、预售管理和资金监管、办理预告登记、开展竣工验收、实现“竣工即办证”方面的约束措施，杜绝不按要求施工和配建、挪用预售资金、“一房二卖”、房屋存在质量安全隐患和消防隐患等问题。如房屋预售环节，拟要求商品房买卖预售合同文本增加“交房即办证”、“是否办理新建商品房预告登记”相关约定，商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，实行房屋预售和资金监管闭环管理。

近年来，山东在新建商品住宅中全面推行“先验房后收房”制度，通过“业主开放日”等形式，组织购房人对房屋质量进行查验，有效提升人民群众对住宅工程质量的满意度。《意见》明确了房屋交付标准，并将水电气暖市政公用基础设施等影响使用功能的事项纳入房屋交付的前置条件。买卖双方凭房屋买卖合同、购房发票等申请转移登记。对符合登记条件的，不动产登记机构协同相关部门提供线上线下多种办理方式实现“交房即办证”。

值得一提的是，现实生活中，大部分家庭将毕生积蓄用于购房，此时购房者作为特定的利益主体，保护商品房消费者的优先受偿权，旨在彰显社会公平正义。2023年4月，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》提到，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。《意见》中明确设定抵押范围、查封范围、依法依规追缴税费三个方面约束措施，落实“住权优先原则”，杜绝过度抵押、过度查封导致的群众“办证难”。

《意见》还提出实行联合惩戒，将建设单位违法违规行为、合同义务履行等情况纳入房地产市场监管和诚信管理范围，实现“一处失信，处处受限”，加强信用惩戒约束力度。

2023年6月，山东开展了房屋产权确权颁证历史遗留问题专项整治，着力解决因各类历史遗留问题导致的“办证难”。截至目前，按照“群众无过错即可办证”的原则，省市县三级合力推进房屋产权确权颁证历史遗留问题专项整治，惠及逾139万户群众。 （济南报业全媒体记者罗晓飞）