全美房地产表现改善，低库存量对房价起到有力支撑

在连续7个月稳步下降之后，美国房价又开始温和上涨。

根据标普凯斯-席勒指数近期追踪的数据，2月美国房价环比上涨0.2%，这是自2022年夏季以来，美国房价首次恢复上涨，同比则上涨2%。

标普道琼斯指数公司总经理拉扎拉（CraigJ.Lazzara）称，2023年2月的房价呈现缓和趋势。

“全美综合指数此前连续7个月下降，2月份小幅上涨0.2%，目前比2022年6月的峰值低4.9%。标普的10城和20城综合指数表现类似，2月份分别上涨了0.3%和0.2%，二者目前分别比各自的峰值低6.0%和6.6%。”拉扎拉称。

同时，全美房产市场继续呈现明显区域差异。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，目前美国房产市场的特征为“东升西降”，在此背景下美国房市继续调整。

他表示，从数据上看，美国目前房价同比增幅最高的4个城市是东南部的迈阿密、坦帕、亚特兰大和夏洛特，而同比降幅最大的城市是西部的旧金山，西雅图和圣地亚哥。

全美房地产表现改善

标普凯斯-席勒指数显示，2月，全美10城和20城综合指数均同比增长0.4%。

拉扎拉表示，全美范围内，这种缓和现象在更细化的层面更加明显。且无论是否经过季节性调整，大多数城市2月的房地产表现相比1月都有所改善。

如前所述，2月，全美的房产市场展现了明显的区域差异。“迈阿密同比增长10.8%，这使其连续第七个月成为表现最好的城市。坦帕（+7.7%）和亚特兰大（+6.6%）继续位居第二和第三位，夏洛特（+6.0%）紧随其后。”拉扎拉强调，这些地区的市场更活跃。

“1月，西海岸的四个城市（旧金山、西雅图、圣地亚哥和波特兰）处于同比负增长的状态。2月，另外四个西部城市也加入了这个行列，即拉斯维加斯（-2.6%）、凤凰城（-2.1%）、洛杉矶（-1.3%）和丹佛（-1.2%）都进入了负值区域。”拉扎拉总结称，美国东南部（+7.8%）仍然是全美房地产市场最强劲的地区，而西部（-4.2%）仍然是最弱的地区。

陈跃武对第一财经记者表示，以上2月的数据显示，美国房市呈“东升西降”的两极格局。

“其中，东南部地区房价上升8%，是全美最强市场，西部地区房价下降4%，是全美最弱市场。”他分析道，“各种迹象表明，美国楼市中期调整正在接近尾声。CoreLogic在最近的房市报告中，预测2023年美国平均房产价格将上涨3.7%。我们预测北卡，亚特兰大，达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%。而西部的旧金山，西雅图，圣地亚哥等地区的房价在2023年将持续低迷。”

低库存量对房价起到有力支撑

当下，美联储官员同意放慢加息步伐，以获得更多时间来研究加息行动的效果。在此举带动之下，根据抵押贷款机构房地美（Freddie）数据，30年期固定抵押贷款的平均利率连续三周下降，目前已降至6.28%，虽然比起最低点仍然高了近一倍，但是比起几个月前7.8%的高点，这令潜在购房者敢于出手了。

不过，在陈跃武看来，美国楼市的底层逻辑尚未改变，即“目前的美国房产库存量只有疫情前的一半。低库存量对房价起到了有力的支撑作用。美国房产市场供不应求的局面并没有改变，长期而言房价上涨的趋势也没有改变。”他解释道，“目前美国的房产库存量是3个月的销售量左右，远低于6个月的平衡点。”

Realtor.com发布的一项最新分析显示，在经历了十多年相对于人口增长的建设不足之后，美国的新房建设仍有相当大缺口。其中，在2012年至2022年的10年间，整体缺口在650万套左右。

通常，在一个平衡的市场，大约需要有6个月的房屋供应量才能维持价格稳定。

“从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万~60万套之间徘徊。”陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年。但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右。原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡。但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上的。”

陈跃武表示，随着通胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退，美联储将停止升息，转而开始降息，刺激经济复苏。

“目前市场预期美联储将在2023年中停止升息，并在2023年底开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降，美国房产市场将恢复快速增长，增长幅度将重新回到10%以上。”他表示。

去年3月以来，美联储已连续加息9次，累计加息幅度达475个基点。最近一次加息为上月22日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到4.75%至5%，为2007年9月以来最高水平。

美联储将在当地时间本周三（3日）发布利率决议，市场普遍预计在美联储暂停加息之前，将再加息一次。根据CME美联储观察工具显示，市场预期美联储将在本周加息25个基点的概率为89%。