万科内部人士：“微光在逐步变成曙光”

走过房地产行业最艰难的一年半后，万科积极在内外释放乐观信号。

据记者了解，万科内部于2月9日-11日召开了主题为“微光汇聚，奔向曙光”的2023年年会，不同于去年的压迫感和悲观，万科董事会主席郁亮今年的总结发言更多在于释放乐观信号，同时强调打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。

一位万科内部人士向记者透露，由于产能不足，今年业绩压力会比2022年更大，因此郁亮的发言更多在于给内部树立信心，他分享了万科去年5个好项目案例，表示已看到了微光。

在刚结束的内部年会上，郁亮分享的5个标杆案例包括，河南周口的一个住宅销售项目，单盘市占率11.09%；辽宁鞍山的物业服务项目，三年时间从倒数第一到第一，满意度90.82%全国第一，物业费收缴率98.89%。

另外三个项目则分别是物流南宁冷链园区，出租率93%；印力安阳印象汇，疫情期间0掉铺，满租；泊寓坪山龙田单元，出租率100.4%。

郁亮分享的这些标杆案例类型，也凸显了万科从2021年开始强调的开发经营服务并重，希望不管是开发业务，还是经营服务业务都能做好产品、好服务，这是活下去的根本。

2022年初，房地产行业已进入调整周期，当时在年会发言中，郁亮对内释放了压力和紧迫感，称房地产行业已经进入“黑铁时代”，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年。

不过从2022年6月开始，郁亮对外的发言就从悲观转向乐观，在他看来，悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路，在市场本身压力比较大情况下，需要树立信心。

郁亮去年6月在股东大会上称：“从短期来看市场已触底，会缓慢、温和地恢复。”再到去年9月的业务交流会上，郁亮说已经看到了“微光”；去年12月的一次临时股东大会上，郁亮则表示：“微光在逐步变成曙光”。

郁亮发现“微光”的方式，来源于他在全国走访项目，亲自从一线业务层面感知。

6月股东大会上，郁亮称：“在走访过程中前线的同事给了我很大信心，比如惠州万科的买房案例，说明无论多么困难，房子总有人买，关键看你能不能去找到客户；江门案例告诉我，只要交出好产品，客户就会愿意买单；珠海的雁南飞计划，从坐销变成行销，到北方去找客户。”

那次股东大会后两个月，郁亮在国内走访了万科布局的35个城市，看了100多个项目。在他看来，只要有好产品、好服务，哪怕短期市场环境有压力，也一定能熬过去。

除了在内部传递信心外，郁亮在今年年会上还再次重申了打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的要求。

上述万科内部人士对记者称，矢量组织强调战略方向一致（开发经营服务并重）、工作目标一致（集团健康发展）以及判断标准一致（集团利益最大化）；冠军组织强调只有特别好才能活下去；韧性组织则强调抗风险、反脆弱以及抗打击能力。

时间回到2018年，这一年是万科进入“郁亮时代”的首个完整年度。郁亮在2018年9月喊出“活下去”，并启动新一轮的组织重建，首次提出要打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。

在万科的规划中，组织重建规划分两个阶段，第一阶段就是 “减脂、增肌、活血”，在去除冗杂结构和环节的同时，强化组织的能力，提高组织和人的流动性；第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。

万科2019年年报指出，目标一致、任务自洽、力出一孔的组织，是矢量组织；分工得当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最佳状态、发挥各自优势的组织，是冠军组织；百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织，是韧性组织。

2021年，地产行业面临严峻的挑战，一向被视为“好学生”的万科也难以避免的出现了净利润下滑的情况。

为了“活下去”，万科从2021年开始提出要加速转型发展，从“开发为主”转到“开发经营服务并重”，并启动了近十年来公司史上最大的一次组织架构调整。

2021年6月经过裂变后，万科地产开发业务分为了七大区域，包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。同时在9月份，成立开发经营本部，全面统筹管理七大区域。

在开发经营本部的统筹下，万科从2022年开始改变过去对各区域充分授权、分布式的管理模式，通过对全国93个城市56个公司的开发业务进行集中管控和统筹管理，来解决过往的离散度问题。

投资标准更严格的同时，为了确保现金流的安全，万科在2022年大幅降低了拿地力度。

据中指研究院数据，2022年万科权益拿地金额约为241亿元，排名行业第13，新增全口径货值约为589亿元，排名下滑至行业第17。在2021年，万科这两个拿地数据分别为1274亿元、3309亿元，均位居行业前列。

另据广发证券研报，2022年，万科新增项目仅37个，对应全口径拿地金额约为692亿元，拿地力度（全口径拿地金额/全口径销售额）明显下降，从2021年的29%下降为22%

上述万科内部人士指出：“巧妇难为无米之炊。这两年来公司拿地力度明显更小，在产能不足的情况下，今年的业绩压力会更大。”

从2022年半年度业绩来看，万科已实现了“止跌企稳”。然而受第三季度归母净利润下降影响，万科去年前三季度实现归母净利润170.5亿元，虽保持增长，但同比增幅从2022年上半年的10.6%下降为2.2%。

与此同时，万科也在抓住时机储备资金以为后续发力做准备。去年12月，万科发行了37亿元的中期票据，今年1月与建行共同投资设立100亿元的住房租赁投资基金，到2月份又有337亿元中票获批注册。

值得一提的是，2月12日，万科发布A股股票定增预案，募集资金不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。

此次万科150亿元定增如能顺利发行，将超过保利发展拟募资的125亿元，成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。

中信证券分析师陈聪指出，股权融资本身无好坏之分，关键是时间点是否合理。当前监管稳妥放开地产企业股权再融资，且资产价格处于相对低位，尽快获得股权融资不仅有望优化企业资产负债表，还有望提升ROE水平。