铜锣湾街铺租金回涨4成，香港线下消费模式两极化

文|关山

据悉，一家经营化妆及保健品的香港本土品牌将在10月份开设其在港的第4家分店。日前，仲量联行协助该品牌租用了铜锣湾启超道4号地铺，建筑面积约1500平方呎（约140平方米），每月租金约50余万港元（约合46万元）。这一租金价格虽较疫情期间同类型约40万港元的月租金回涨了近4成，但较周大福以月租约230万港元（约合212万元）承租的高峰期，仍低了约四分之三之多。

目前，香港与内地恢复通关已逾半年。截至8月，香港的零售业销售额预估约324亿港元，已经达到过去十年高位的8成水平。

仲量联行澳门及珠海总经理、香港及澳门商铺部主管唐伟乐表示，自全面通关后，香港本地零售商对面积1000至2000平方呎（约93至186平方米）的中型商铺需求攀升，引发一线购物街“洗牌”。铜锣湾启超道和尖沙咀海防道的商铺成为受租户欢迎的地段，相较于疫情时期，租金回升明显，并出现续租租金上调的个案。

实际上，对中小型商铺（即500-3000平方呎，约合46-279平方米）的需求在疫情后就已然出现攀升。仲量联行调研显示，超过60%的零售租户选择中小型铺位，高于疫情前的数据。

恢复常态后，香港的线下消费模式逐渐呈现两极化。一方面，高端奢侈品牌的销售表现强劲；另一方面，消费者热衷于相对更亲民、能带来独特体验的大众餐饮消费。

相较而言，中端市场受到线上消费影响更大。唐伟乐认为，这是因为过去三年来，许多消费者已经习惯在线上购物，从而影响到线下门店销售。对于内地消费者而言，部分在香港和内地都设有实体店的品牌已能满足他们的需求，并且网上经常有促销活动，这也进一步降低了中价位产品在香港零售市场的销售表现。

值得注意的是，与内地购物中心体验类业态的遍地开花不同，香港零售市场的业态变化并不明显，剧本杀、VR体验等业态并不特别受青睐。唐伟乐表示，与内地相比，香港市场对于一些新兴业态的接受度普遍较低，业主更倾向将铺面租给生命周期较长的业态运营商。

同时，尽管越来越多的香港消费者愈发青睐内地的餐饮，但多数内地餐饮企业也仍对落地香港持观望态度。

仲量联行数据显示，在未来五年，香港市场将会迎来大约1000万平方尺（约93万平方米）的零售物业供应，相当于目前香港零售物业市场的10%。唐伟乐指出，这将促使市场参与方改变策略，他们既要寻找更具稳定性的业务，也需兼顾短期顾客流量。“未来几年，除了单纯购物，我们有望看到更多餐饮、关注体验和服务等方面业态的诞生。”

今年各大互联网平台的“双11”对擂一触即发。而在香港零售市场，目前其线上销售在整体中的占比其实并不高，大约7%左右。唐伟乐认为，当相关的网络和物流技术日渐成熟时，开设实体店的需求将会减少。在此背景下，香港零售业如何实现多样性、如何更具体验性，这是所有从业者需要直面的问题。